Según lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de
a) La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.
b) El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Por lo que el Real Decreto Legislativo 2/2008 pasa a ser la legislación aplicable a nivel estatal, y según se dispone en el Articulo 16.1. b) de dicho y texto refundido, en relación los deberes de la promoción de actuaciones urbanísticas:
“Entregara a la administración competente, y con destino al patrimonio publico de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que esta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
En las actuaciones de dotación, este porcentaje se entenderá referido al incremento de edificabilidad, media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.
Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al 5% ni superior al 15%.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del 20% en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de la misma categoría de suelo.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística, podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega de suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección publica en virtud de la reserva que se refiere la letra b) del apartado primero del articulo
Del texto legal podemos destacar los siguientes elementos:
b) Al hablar de edificabilidad media ponderada, lo que se debe ceder es el porcentaje fijado en U.A (cuyo concepto se trato en
c) La monetarización de dicha cesión, aunque pueda estar contemplada, esta limitada a la imposibilidad de que no se pueda cumplir con la reserva de suelo para construir Vivienda de Protección Publica.
Veamos un ejemplo de aplicación
Utilizamos el sector A3, cuyos datos se incluyeron en una publicación anterior referente la concepto de UA
.
El coste estimado de la urbanización del citado sector ascienden a un total de 4.000.000 de euros. En la legislación urbanística de
Veamos como se cuantifica el aprovechamiento total y las cargas de urbanización, que le corresponde al Ayuntamiento, por cesión gratuita de suelo, si además de poseer un 6 % como propietario en dicho sector, si además pretende conseguir de la Junta que todo su aprovechamiento sea en el uso de VPP.
DATOS SECTOR A3 (
|
USO |
Parcela de Suelo Neta |
Edificabilidad |
Coeficiente De Homogeneización |
|
RESIDENCIAL LIBRE |
60.000 |
30.000 |
1,00 |
|
RESIDENCIAL VPP |
35.000 |
10.000 |
0,70 |
|
COMERCIAL |
5.000 |
5.000 |
0,90 |
Aplicando la homogeneización correspondiente, tendremos:
|
|
|
EDIFICABILIDAD |
|
|
USO |
M2 Construidos |
Coeficiente De Homogeneizacion |
(U.A.): Edific.. Homogeneizada |
|
RESIDENCIAL LIBRE |
30.000 |
1,00 |
30.000 |
|
RESIDENCIAL VPP |
10.000 |
0,70 |
7.000 |
|
COMERCIAL |
5.000 |
0,90 |
4.500 |
|
TOTALES |
45.000 |
|
41.500 |
Al Ayuntamiento, le corresponderá:
a) Por cesión gratuita de aprovechamiento ……. = 4.150 U.A.
b) Por su porcentaje de titularidad 6% S/41.500 x 0,9 = 2.241 U.A.
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TOTAL … .. 6.391 U.A.
Como el Ayuntamiento desea recibir todo su aprovechamiento en el uso de VPP, deberá recibir, según los porcentajes de homogeneización adoptados: 6.391/0,7 =
Sin embargo su coste de urbanización será el 6% S/ 4.000.000 = 240.000 euros.
Estos calculos los realiza el programa InmoSuelo de forma automatizada, permitiendo adaptarse a las circunstancias cambiantes derivadas de la negociacion y convergencia de interses inherente a todo desarrollo urbanoistico de suelo
.