Capital Medio Ponderado de una Empresa Inmobiliaria

Las empresas Inmobiliarias recurren para el ejercicio de su actividad, a la utilización de dos tipos de recursos financieros, que contablemente registran en el PASIVO de su balance, que tienen unas características diferenciadores que, a nuestros efectos son los siguientes:

a) Fondos o Recursos Ajenos (FA), cuyo coste, que llamaremos Cfa, es explicito, es decir viene determinado por las condiciones contractuales de los prestamos y créditos concedidos por las entidades financieras, y por otro lado suponen un gasto deducible del Impuesto de Sociedades (IS).

b) Fondos o Recursos Propios (FP), cuyo coste, que llamaremos Cfp, no tiene las dos características señaladas para los fondos ajenos: su coste no es explicito y además no supone un gasto deducible del impuesto de sociedades.

Lógicamente el Cfa es fácil de obtener, pero no así el coste de los fondos propios, que evidentemente existe, ya que ningún inversor estará dispuesto a facilitar dinero a la empresa en forma de capital social, si esto no le supone una rentabilidad a corto o largo plazo. Y precisamente, en sus decisiones de invertir, el inversor medirá el riesgo de la operación, la promoción inmobiliaria en cuestión, que vaya a realizar la empresa, y para la cual solicite los fondos propios necesarios, sino además el riesgo de la propia empresa, medido lógicamente por su grado de endeudamiento (relación de recursos ajenos/recursos totales), el riesgo del sector y el de la economía general del país. Este comportamiento, tan razonable, conducirá a exigir una prima de riesgo mas o menos elevada, que determinara un coste para dichos recursos, y a la que la empresa, se vera abocada, sin que contractualmente exista ningún pacto que asegure esta rentabilidad mínima exigida, Así pues, no es un compromiso adquirido por contrato, sino una política de exigencia de dividendos, de precio de la acción, etc., que en el futuro compense al inversor de su decisión.

La suma de ambos tipos de fondos supone los FONDOS TOTALES (FT) = FP + FA que la empresa dispone para efectuar sus inversiones que materializara en el ACTIVO de su balance: Adquisición de solares y terrenos, promociones en curso, inmuebles de su inmovilizado, etc.

Así pues, si a la vista de las características de ambos recursos financieros, quisiéramos calcular el coste de estos recursos, habría que efectuar dos operaciones previas:

a) Homogeneizarlos, para poder sumarlos, ya que unos son deducibles y otros no del Impuesto de Sociedades. Operación que conseguimos multiplicando el coste de los recursos ajenos por el factor (1 – T), siendo T la cuota vigente del impuesto de sociedades.
b) Ponderarlos adecuadamente, lo que conseguimos con el factor peso de cada uno de los recursos, ajenos o propios, con respecto a los recursos totales.

Aplicando estas dos operaciones, podemos obtener el Coste de Capital Medio Ponderado de una empresa, que denominaremos CCMP, y que se calcula mediante la formula

CCMP = ( Cfa x FA x (1 – T) + Cfp x FP ) / FT

Veamos un ejemplo de aplicación:

Supongamos una empresa inmobiliaria que tiene un coeficiente de endeudamiento del 60% /relación de fondos ajenos/recursos totales), con un coste medio del 5%. La empresa tradicionalmente viene repartiendo a sus accionistas un 8% de dividendos. El impuesto de sociedades es del 30%.

Se pide: Calcular el coste de capital medio ponderado de la misma

SOLUCION:

Si suponemos que el coste de los fondos propios equivale a la tasa de dividendos que la empresa tradicionalmente viene repartiendo a sus accionistas (lo que es una suposición algo simplista), aplicando la formula anterior, tendremos:

CCMP = 5% x 0,6 x (1 – 0,30) + 8% x 0,40 = 5,30%

Es evidente, por aplicación de la formula, que si el endeudamiento de la empresa fuera del 100%, es decir, si todos los fondos utilizados por la empresa fueran ajenos, CCMP = 3,5%. Por el contrario si la empresa utilizará exclusivamente fondos propios, manteniéndose las demás parámetros, el CCMP = 8%. Es decir, parece deducirse de la formula, un comportamiento poco realista: cuanto mas se endeude la empresa menor es el coste de capital medio ponderado.

Lógicamente los supuestos extremos anteriores, no se dan en la realidad ya que no se mantendrían el resto de parámetros. Por ejemplo, si una empresa se financiara exclusivamente con recursos ajenos, suponiendo esta situación viable, las entidades financieras le aplicarían tipos de interés mas elevado, en el supuesto de que les concedieran crédito, ya que su riesgo seria muy elevado.

El CCMP tiene dos aplicaciones importantes, que conviene señalar:

1) Una promoción inmobiliaria se considera que es una buena inversión si su TIR supera el CCMP

2) Una buena tasa de descuento de los flujos de caja para el calculo realista del VAN de una Promoción Inmobiliara es utilizar el CCMP

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2 comentarios

  1. Estimados compañeros, me gustaría saber calcular el Coste de Capital Medio Ponderado de cualquier empresa española que cotice en bolsa
    CCMP = ( Cfa x FA x (1 – T) + Cfp x FP ) / FT

    He mirado en la web de bolsa española y al ser los balances tan amplios , me es difícil calcular el V = D + E , así como otros datos : rentabilidad requerida, La rentabilidad para los accionistas, etc.

    ¿Me podrían dar un ejemplo real de cualquier empresa española que cotice en la actualidad en la bolsa española de este calculo de CCMP?

    Gracias anticipadas.

    • Juan Fernandez Caparros

      El tema del que hablas es, efectivamente, de una gran complejidad y no hay una manera facil de responder, ni una formula magica que lo defina univocamente.
      Para empresas imobiliarias hemos tenido que hacer algunas simplificaciones en este articulo, para poder llegar a algun resultado operativo
      Pero para empresas en general, y ademas cotizadas, el problema es mucho mas complejo. Ten en cuenta, ademas, que la informacion necesaria no estara toda ella en los balances publicados a los que tienes acceso
      Basicamente, la dificultad principal estriba en determinar el coste de los fondos propios, ya que intervienen muchos mas factores que el simple dividendo
      El tema se trata en profundidad, y puede que te ayude, en un par de libros que te comento:
      "Inversion y Coste de capital (Manual de Finanzas)", de Rafael Termes. Ed.: McGraw-Hill
      "Inversion y financiacion", de Andres Suarez
      Espero que te sirva de ayuda

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