Superficie Útil de Vivienda Protegida

Según el articulo 8.5 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, Plan Estatal de Vivienda 2009-2012, para el computo de la superficie útil se aplicara la normativa propia de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla o, en su defecto, las normas establecidas para las viviendas de protección oficial en el articulo 4 del Real Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre, que desarrolla la Ley 31/1978, de 31 de octubre, de Viviendas de protección Oficial.

 

Según esta normativa se considera superficie útil de la vivienda,

Es la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso.

E incluyendo, el 50% de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos u otros, hasta un máximo del 10% de la superficie útil cerrada de la vivienda.

Según la definición de espacio exterior computable se exige que:

a) Sea de uso privativo de la vivienda (en consecuencia no se computan los espacios exteriores tales como portales, escaleras, huecos de ascensor, etc. Ya que son elementos comunes del edificio.

b) De una tipología marcada: terrazas, miradores, tendederos u otros. Los otros pueden ser, a nuestro juicio: balcones, porches, galerías o tendederos.

c) En la definición el espacio exterior podría ser cubierto o descubierto, ya que no se dice nada al respecto.

d) El cómputo generalizado, en un 50%, de los espacios exteriores no parece que sea asumible en todos los casos. Por ejemplo en el caso del mirador, que es un elemento cerrado por superficie acristalada en mas de un porcentaje determinado según las normas urbanísticas (el 80% por ejemplo), y que a los efectos urbanísticos computan como edificabilidad al 100% de su superficie, e igual pondría pasar con otros elementos exteriores a la vivienda pero cerrados.

e) La definición del espacio exterior como de uso privativo, supone computar el 50% de la superficie de terraza que se produce en los pisos ático de un edificio, aunque la terraza sea la cubierta del piso inferior, que como tal es un elemento común del edificio, aunque su uso sea privativo de un determinado piso ático.

f) ¿Que sucede si el espacio exterior computable supera el limite del 10% de la superficie útil interior? ¿Y que sucede si la suma de los espacios interiores y exteriores superan el limite de 90 m2 útiles?.Pues que la vivienda se califica pero el exceso no puede cobrarse en el precio.

A continuacion vamos a detallar algunas limitaciones de las CCAA al respecto. pero hay que señalar que esta legislacion es tan cambiante que conviene confirmar estos extremos con la ultim legislacion disponible en cada CCAA

EXIGENCIAS DE LA LEGISLACION AUTONOMICA AL COMPUTO DE LOS ESPACIOS EXTERIORES:

ANDALUCIA Y EXTREMADURA.- Que sean cubiertos, y que su menor dimensión sea superior a 1 metro (50 cm en Extremadura).

ARAGON.- Que sean cubiertos y eleva el limite del computo hasta el 20% de la superficie útil interior.

CANARIAS.- Que estén unidas a la vivienda y que sean descubiertos, tales como terrazas, patios y solanas..

CANTABRIA.- Computan las terrazas, tendederos, jardines, etc.

LA RIOJA.- Que sean de propiedad privativa del titular de la vivienda.

MADRID.- Que los espacios exteriores tales como balcones, terrazas, galerías o tendederos sean de propiedad privativa del titular de la vivienda. Que los espacios exteriores situados al mismo nivel de planta tengan la misma consideración respecto a su titulariza, bien sea esta privativa o común. Que los tendederos sean siempre de titularidad privada.

NAVARRA.- Computan al 50% los de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, balcones, etc., y al 100% los miradores y tendederos cerrados. No computan las terrazas formadas por la cubierta plana de otro elemento, aunque su uso sea privativo de la vivienda, cuando el edificio este construido en régimen de propiedad horizontal de la propiedad y la cubierta este incluida entre los elementos comunes del edificio. Tampoco computan en el caso de viviendas en planta baja, los espacios exteriores descubiertos, aunque se encuentren pavimentados. Los tendederos se computaran al 50% si son accesibles y abiertos y al 100% si son cerrados.

PAIS VASCO.- En el caso de que por Ordenanzas existan plantas ático o plantas situadas sobre otras plantas de mayor fondo edificable se computaran estos espacios exteriores hasta el limite del 10% de la superficie interior de la vivienda hasta completar el máximo establecido en las Ordenanzas en función del nuevo máximo de dormitorios de la vivienda ( 1 dormitorio = 60 m2 útiles totales de la vivienda; 2 dormitorios = 70; 3 dormitorios = 90 m2; 4 o mas dormitorios = 120 m2.

COMUNIDAD VALENCIANA.- Cubiertos por la planta inmediatamente superior. No se computan los cubrimientos mediante voladizos de remate o celosías estructurales cuya anchura sea inferior a 60 cm.

Del cómputo de superficie útil queda excluida:
o La superficie ocupada en planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles.

o Los elementos estructurales verticales.

o Las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100 cm2

EXIGENCIAS DE LAS COMUNIDADES AUTONOMAS RESPECTO A DEDUCCIONES:

ANDALUCIA, ARAGON, CANARIAS Y GALICIA.- se deducen todos los conductos o canalizaciones verticales con independencia de su superficie.

NAVARRA.- Canalizaciones o conductos exentos que sobresalgan de cierres y tabiques con una sección horizontal superior a 100 cm2.

Cuando se trata de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el computo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 100 cm2, se tomara la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al 10%.

EXIGENCIAS DE LAS COMUNIDADES AUTONOMAS RESPECTO a la Superficie del suelo en la que la altura libre sea inferior a 1,50 m

CANARIAS, CANTABRIA.- se computan los espacios interiores con independencia de su altura libre

ARAGON.- Se computan estos espacios hasta un altura libre de 1,90 metros.

Otras deducciones que no figuran en la definición estatal y si, en la legislación autonómica. Podemos establecer las siguientes deducciones especificas:

CATALUÑA.- Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta se contabiliza como superficie útil la ocupada por la escalera interior.

EXTREMADURA.- Computa la superficie ocupada por la escalera interior desde el primer al ultimo peldaño.

MADRID.- Para la medición de la superficie útil interior, se tomaran las cotas desde pavimentos terminados y a distancias equidistantes de los planos verticales y horizontales que conforman el espacio a medir. Se excluyen los huecos mayores de 1 m2.
NAVARRA.- De la superficie interior se deducirán muros, antepechos de terrazas.