SUPONEMOS QUE EL COMPRADOR ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA Y POR TANTO ES SUJETO PASIVO DE IVA CON DERECHO A DEDUCION DEL 100% DEL IVA SOPORTADO
Se supone que, en todos los casos, la compraventa se otorga en escritura publica. Según sea el titular del terreno (vendedor) podemos distinguir los siguientes casos
A) VENDEDOR ES PERSONA FISICA QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA, PERO QUE EJECUTA A SU CARGO LA URBANIZACION DE LOS TERRENOS.
En este caso, por el la persona física titular del terreno quien ejecuta la urbanización a su consta, será considerado como sujeto pasivo de IVA (ocasional) y en consecuencia si se trata de una entrega de l bien la operación estará sujeta a IVA al tipo general del 18%, vigente partir de 1 de julio de 2010.
Así pues, en este caso, el PEOMOTOR INMOBILIARIO comprador, soportara la cuota de IVA del 18% y además tendrá un coste de AJD que deberá liquidar en la CCAA en el plazo máximo de 30 Diaz desde la fecha de la operación.
Al tratarse de un terreno en curso de urbanización, tendrá la naturaleza de terreno urbano, y en consecuencia estar sujeto al Impuesto Municipal de Incremento de valor de los Bienes de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.
B) VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EN LA OPERACIÓN NO SE PRODUCE LA ENTREGA AL COMPRADOR (POR EJEMPLO SE TRATA DE UNA CONDICION SUSPENSIVA O D EUNA OPCION DE COMPRA)
La operación de compra esta sujeta a TPO al tipo vigente en cada CCAA
C) VENDEDOR SUJETO PASIVO DE IVA, EL TERRENO EN CURSO DE URBANIZACION, ESTARA AFECTO A SU EXPLOTACION, Y SE TRATA DE UNA ENTREGA
La operación esta sujeta a IVA, al tipo vigente desde 1 de julio de 2010 del 18%.
Además al otorgarse el documento en escritura publica estar sujeto a AJD a tipo variable según las CCAA al tipo general, vigente en la legislación de la Comunidad Autónoma correspondiente. (en los casos A) , B) y C) no existe AJD)
Así pues, en este caso, el PEOMOTOR INMOBILIARIO comprador, soportara la cuota de IVA del 18% y además tendrá un coste de AJD que deberá liquidar en la CCAA en el plazo máximo de 30 Diaz desde la fecha de la operación.
Al tratarse de un terreno rustico en ninguno de los casos existirá Impuesto Municipal de Incremento de valor de los Bienes de naturaleza urbana, conocido como Plusvalía, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.
Así pues, en todos los casos la sujeción a IVA debido a la naturaleza del terreno transmitido, se produce por el hecho de estar en curso de urbanización. Es decir para calificar la operación como sujeta a IVA, Hacienda tendrá en cuenta que este hecho se haya producido realmente, para lo cual se deben dar dos circunstancias:
a) Que se haya iniciado realmente la urbanización
b) Que se hayan pagado alguna certificación, cursada por el contratista, ejecutor de la misma, aunque a estos efectos su cuantía sea irrelevante.
La demostración de que se ha cumplido la primera circunstancia se resuelve por medio de una certificación de inicio de obra, emitida por el Director Técnico de la Obra (Ingeniero de Caminos o Arquitecto), y visada por el Colegio Profesional correspondiente que indique tal circunstancia.
Ahora bien, de acuerdo con lo dispuesto en el Articulo 14.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, SE PRESUMEN INICIADAS LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN CUANDO EXISTA ACTA ADMINISTRATIVA O NOTARIAL DEL COMIENZO DE LAS OBRAS.
En resumen, teniendo en cuenta lo explicado, resulta recomendable realizar acta de inicio de obras firmada por la Dirección facultativa, visada por el Colegio oficial y protocolizada ante Notario.
D) VENDEDOR PERSONA FISICA TITULAR DE UN TERRENO AFECTADO POR UNA DETERMINADA ACTUACION URBSANISTICA DESARROLLAR POR EL SISMTEMA DE COOPERACION O DE COMPENSACION A CUYA JUNTA SE HA ADEHERIDO.
Este caso es similar al anterior, el titular del terreno que esta adherido a una Junta de Compensación, es sujeto pasivo ocasional de IVA, pero solo desde el momento en que iniciadas las obras de urbanización por parte de la Junta de Compensación, abona alguna cuota para el pago de aquellas obras, con independencia del numero de cuotas abonadas y del importe de las mismas. Por lo tanto si la venta de los terrenos se produce con anterioridad a estos hechos, la operación tributaria por TPO, y solo a partir de que se den estas circunstancias, la operación estaría sujeta a IVA.
Hay que tener mucho cuidado, ya que el vendedor puede creer que ya es sujeto pasivo de IVA, aunque sea ocasional, desde que ha abonado cuotas de urbanización, a veces de gran cuantía, pero no, solo será sujeto pasivo de IVA cuando se haya iniciado las obras de urbanización (los pagos anteriores por proyectos, indemnizaciones, provisiones, etc.) no computan a efectos fiscales.
Los efectos para el vendedor, persona física, es que desde el momento es que es sujeto pasivo ocasional del IVA, esta obligado a repercutir el impuesto, teniendo derecho, así mismo, a deducir, como IVA soportado, todas las cuotas de urbanización abonadas que le haya girado para su pago la Junta de Compensación.
En el mismo caso fiscal se estará cuando se trate de ejecución por el Sistema Urbanístico de Cooperación.