La actividad inmobiliaria, sea de viviendas sea de oficinas o terciario, esta caracterizada por su gran complejidad y su largo periodo de maduración, lo que tiene importantes implicaciones en el análisis de decisiones de inversión, dado que estas requieren grandes volúmenes de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de liquidez.
Así mismo es importante señalar el carácter recurrente del negocio, ya que para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones con cierta regularidad, promociones que, generalmente, tendrán características diferenciales con respecto a la promoción anterior.
El proceso de selección de la realización de una determinada Promoción Inmobiliaria, comienza con la decisión de adquirir o no un determinado solar. El proceso se inicia con un análisis de tipo estratégico, ya que la decisión de inversión no esta dentro de esas coordenadas estratégicas, actuales o futuras, debemos desecharlo automáticamente.
Este análisis estratégico estudia si las características del producto encajan con las establecidas como variables estratégicas de la empresa, por ubicación geográfica, por tipo de producto, por dimensión de la inversión, por su plazo de recuperación, etc.
Si existe coincidencia de estos parámetros, el proceso de decisión continua, con la intervención de tres protagonistas básicos: el análisis económico, el técnico y el de mercado.
Todos ellos se nutren de información y deben tener una evolución paralela, siendo imprescindible, para el buen éxito de la operación, que los tres ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto. En la tabla siguiente, se resume un proceso de análisis típico (aunque la escasez del mercado del suelo no permite, la mayor parte de las veces, elaborar con tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma rápida).
Decisiones que, en consecuencia, se suelen tomar supliendo los parámetros que nos falte estudiar, con una sabía combinación de profesionalidad, intuición y experiencia.
1.- ANALISIS ESTRATEGICO
Sirve para comprobar si la promoción inmobiliaria de la cual se esta analizando su viabilidad tiene características coincidentes con la estrategia de la empresa, ya que en caso contrario, la decisión de adquirir el terreno será rechazada. Normalmente estas estrategias empresariales, en el sector inmobiliario, se circunscriben a algunos de los siguientes parámetros, que listamos a continuación:
– Tipología de la Promoción (por ejemplo en la estrategia de la empresa no cabe acometer promociones de tipología industrial).
– Estándares Tipológicos (por ejemplo no entra en la estrategia de la empresa acometer promociones de chalets aislados de alto standing de calidad, cuya comercialización es muy selectiva y cuya producción es compleja, ya que hay que admitir cambios de calidad en cada venta)
– Tipología de la Materia Prima (no se adquieren suelos para transformar, de largo periodo de maduración, solo suelos finalistas)
– Volumen de Negocio (por ejemplo la empresa tiene fijada en su estrategia no acometer promociones de menos de 30 viviendas)
– Ubicación Geográfica (la empresa tiene por ejemplo vocación provincial o incluso menor, en una determinada capital)
– Limitaciones Societarias (la empresa no es permeable a nuevos socios impuestos para realizar una determinada operación)
Es evidente que la viabilidad de una promoción inmobiliaria, que no entre dentro de este listado de prioridades, en principio (en los negocios siempre se dejan puertas abiertas a la excepción) no será asumible y será rechazada.
2.- ANALISIS TECNICO
Sirve para comprobar aspectos fundamentales que configuran el coste y la viabilidad del producto. Su análisis se nutre de dos tipos de información:
a) Directa, que alcanza el análisis de las tres exigencias básicas del suelo que nos ofrecen y sus posibilidades: titularidad, condiciones urbanísticas correctas y fiscalidad de la operación.
b) Indirecta, ya que con la información del mercado que recibe, y que sirve para configurar el tipo de productos a diseñar, la completa realizando un estudio de su coste y plazos de ejecución.
3.- ANALISIS URBANISTICO
Hay que realizar tres tipos de estudios:
a) Comprobar que los datos urbanísticos que se nos facilitan son correctos. Analizando los parámetros urbanísticos contenidos en la Cedula Urbanística, emitida por el Ayuntamiento, si existe, que será el método mas seguro; o bien analizando los datos del Plan General de Ordenación vigente, o cualquier otro instrumento de desarrollo del mismo que exista (plan Parcial, Estudio de Detalle, Plan de Reforma Interior, etc.), todo ello acompañado de las oportunas consultas efectuadas a los técnicos municipales o a los responsables políticos del Ayuntamiento.
b) Analizar por medio de un estudio de “encaje” preliminar, si caben todos ellos dentro del terreno físico ofrecido.
c) Analizar las incidencias de tipo técnico, generalmente visuales, que podamos determinar: orientación, topografía, altura sobre el nivel del mar, contenido de agua líneas eléctricas que lo recorran, aproximación a accidentes geográficos que de alguna forma limiten su uso (ríos, humedales, terrenos inundables, terrenos contaminados, posibilidades geotécnicas desfavorables (arcillas expansivas, yesos, rocas, etc.
4.- ANALISIS JURIDICO
Hay que comprobar si la persona con la que estamos negociando es en realidad propietario del suelo que se nos ofrece, o bien si tiene poderes validos de dicho propietario o propietarios. Los elementos de consulta fundamentales son dos:
– El Registro de la Propiedad, del que obtendremos, además de la titularidad, los siguientes datos: naturaleza de la finca (rustica o urbana), linderos, superficie, cargas (fiscales, civiles y urbanísticas)
– El Catastro Inmobiliario, del que obtendremos datos físicos: planos, linderos, superficie y valoración catastral (si existe).
Este tipo de datos y su problemática pueden incidir de manera directa en la viabilidad de la promoción: superficie registral menor que la real
5.- ANALISIS FISCAL
Incidencia fiscal de la operación, fundamentalmente, en operaciones sencillas:
– Repercusión del IVA al tipo del 18%, que no supone coste, pero sí una cantidad adicional importante a financiar.
– Problemática de que la operación quede sujeta a TPO, lo que significa un aumento de coste de entre el 5% y el 6% (hay que deducir el coste de AJD)
– Operaciones de aportación
– Necesidades de crear nuevas sociedades o ampliar el capital de las existentes, o bien la de admitir nuevos socios, etc.
6.- ANALISIS DE MERCADO
Este tipo de análisis es fundamental para la estimación presupuestaria de dos parámetros básicos:
– El tipo de productos inmobiliarios a ofrecer
– La banda de precios de venta y las condiciones de venta
Evidentemente estos datos serán obtenidos directamente por el estudio de mercado de la zona y también de sus zonas de atracción o influencia. En todo caso su mejora o su diferenciación, son decisiones de la Dirección, en el sentido de mejorar y/o asegurar la viabilidad de la promoción.
COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
|
A) ENCAJE ESTRATEGICO |
Se evalúan si responde a los parámetros estratégicos definidos con carácter general en la empresa: Tipo de producto, localización geográfica, volumen de inversión, etc.
|
||
|
B) ESTUDIO TECNICO |
Obtención datos urbanísticos o Cedula Urbanística. |
DISEÑO DE PRODUCTO |
|
|
Comprobación de datos urbanísticos y/o Consultas al Ayuntamiento. |
|||
|
Encaje de la edificación o Consulta Arquitectos |
|||
|
Datos registrales: Naturaleza, titularidad, superficie, linderos, ocupantes y cargas |
|||
|
Datos Catastrales |
|||
|
Datos Técnicos Visuales |
|||
|
Mediciones y comprobaciones topográficas
|
|||
|
C) ESTUDIO DE MERCADO |
Oferta |
Mix de Producto |
|
|
Precios |
|||
|
Calidades |
|||
|
Diseño |
|||
|
Ritmo de ventas |
|||
|
Unidades en producción |
|||
|
Demanda |
Estudio Sistemático |
||
|
Productos con mejor venta |
|||
|
Opinión de Expertos |
|||
|
Experiencia e intuición
|
|||
|
D) ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO |
Estudio Economico |
Estimación de precios de venta |
VIABILIDAD |
|
Presupuesto de Costes |
|||
|
CASH- FLOW |
Estimación Ritmo de Ventas |
||
|
Condiciones pago solar y obra |
|||
|
Financiación |
|||