Ley del Suelo. Reglamento vigente. Valoracion de Suelo

El día 9 de noviembre de 2011 el Boletín Oficial del Estado publica el

Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

Respecto al Borrador inicial de dicho Reglamento, el actual RD presenta las siguientes novedades:

· El Reglamento se circunscribe exclusivamente al tema de las Valoraciones Inmobiliarias de Suelo a fin de mejorar el funcionamiento del mercado de suelo para hacerlo mas transparente y eficiente combatiendo además, en la medida de lo posible, las eventuales practicas especulativas en la utilización del mismo, desarrollando los preceptos recogidos en el articulo 21.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sin perjuicio de lo establecido en las normas especiales de carácter financiero y tributario.

ES DECIR REGULA EXCLUSIVAMENTE LAS RELACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO CON LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS Y EN PARTICULAR ANTE ACTUACIONES EXPROPIATORIAS O DE INDEMNIZACION

· Con la publicación de este Real Decreto, queda derogado el RD 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestion Urbanístic

· La vigencia de este RD 1492/20011, comienza el día 10 de noviembre de 2011.

Como novedades muy significativas podemos destacar, entre las que se establecen en sus cuatro tipos principales de valoraciones, las siguientes

A) VALORACION DEL SUELO RURAL (articulos 7 a 21)

Establece como método general la capitalización de rentas anuales por aplicación de un tipo equivalente al de la Deuda Pública a tres años, (Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley del Suelo) estableciendo dos casos:

1) Suelo en Explotación, en cuyo caso, en función del tipo de explotación se introduce un coeficiente corrector al de la deuda publica a tres años

2) Suelo en el que no existe explotación o que fuera de imposible explotación dadas las características del suelo, se aplicara como renta teórica un tercio a la renta real minima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial que corresponda.

B) VALORACIÓN DE SUELO URBANIZADO EDIFICADO (Articulo 22)

Se aplicara a la edificabilidad de referencia, y aplicando el método residual estático, estimándose el valor en venta de los productos inmobiliarios en base a un estudio de marcado y teniendo en cuenta los costes de la promoción, incluidos los que los gatos generales y el coste de financiación de la promoción, por aplicación de un coeficiente global de 1,40, que podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en caso de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotación económicas, y aumentarse hasta un máximo de 1,50 en terrenos sometidos a causas objetivas de tipología edificatoria, de fuerte dinámica inmobiliaria, de extraordinaria localización, de plazos previstos de comercialización, de alta calidad, etc.

En caso de parcelas pendientes de urbanización, se descuentan del valor de repercusión obtenido la totalidad de gastos y costes pendientes multiplicados por la suma de la unidad mas la tasa libre de riesgo mas la prima de riesgo: (1 + TLR + TPR), siendo:

TLR = Tasa libre de riesgo, la ultima referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda publica de plazo entre 2 y 6 años.

PR = Prima de Riesgo, la establecida como mínimo en la tabla siguiente, en función del tipo de promoción inmobiliaria:

TIPO DE INMUEBLE	% PRIMA R.
Edificio de Uso residencial (Primera residencia)	8
Edificio de uso residencial (segunda residencia)	12
Edificio de Oficinas	10
Edificios comerciales	12
Edificios Industriales	14
Plazas de aparcamiento	9
Hoteles	11
Residencias estudiantes y de tercera edad	12
Otros	1

C) VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SIN EDIFICAR O EN CURSO DE EDIFICACIÓN (Articulo 23)

Se valorara de acuerdo al mayor valor de la valoración conjunta suelo y edificación, o como el valor señalado en el articulo 22.

D) VALORACIÓN DE SUELO VALORACION DE SUELO EN REGIMEN DE EQUIDISTRIBUCION DE BENEFICIOS Y CARGAS (Articulo 27).

El suelo se tasara por el valor que les correspondería una vez terminada la ejecución en los términos establecidos en el artículo 22.

En el caso de que algún propietario no pudiera hacer frente a las cuotas de urbanización, el valor de sus terrenos descontándo los gastos de urbanización no realizados incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos conforme a lo establecido en el articulo 22.