El
problema que se plantea en este tema es el de si las operaciones de aportación de solar a cambio de obra futura
pueden aplicarse, en el caso de que el cesionario realice, de acuerdo con
el cedente, una promoción de Vivienda de
protección Publica, al tener esta una legislación especifica que se debe
respetar
problema que se plantea en este tema es el de si las operaciones de aportación de solar a cambio de obra futura
pueden aplicarse, en el caso de que el cesionario realice, de acuerdo con
el cedente, una promoción de Vivienda de
protección Publica, al tener esta una legislación especifica que se debe
respetar
Son las circunstancias siguientes las que, en principio, hacen
inviable la tal posibilidad, como son las descritas a continuación:
inviable la tal posibilidad, como son las descritas a continuación:
a)
Este
tipo de promociones están sometidas a expediente
administrativo previo, que se denomina Calificación
Provisional, donde deberían hacerse constar tal modalidad..
Este
tipo de promociones están sometidas a expediente
administrativo previo, que se denomina Calificación
Provisional, donde deberían hacerse constar tal modalidad..
b)
Para ser titular de
una vivienda de protección pública no se debe ser titular de otra vivienda, lo que no
seria el caso del cedente, que en el momento de la entrega seria titular de
varias viviendas.
Para ser titular de
una vivienda de protección pública no se debe ser titular de otra vivienda, lo que no
seria el caso del cedente, que en el momento de la entrega seria titular de
varias viviendas.
c)
Las viviendas solo
pueden ser vendidas
o, en su caso, alquiladas, a personas
cuyos ingresos familiares ponderados no superen un cierto numero de veces
(entre 2,5 y 6,5) el Indicador de rentas
de Efectos Múltiples (IPREM), cuyo valor vigente en 2001, es de 7.455,44
euros/año, , y además figuren inscritas en un registro publico de demandantes
de vivienda protegida,, existente o que deberá existir en todas las CCAA,
condiciones que puede no cumplir el cedente.
Las viviendas solo
pueden ser vendidas
o, en su caso, alquiladas, a personas
cuyos ingresos familiares ponderados no superen un cierto numero de veces
(entre 2,5 y 6,5) el Indicador de rentas
de Efectos Múltiples (IPREM), cuyo valor vigente en 2001, es de 7.455,44
euros/año, , y además figuren inscritas en un registro publico de demandantes
de vivienda protegida,, existente o que deberá existir en todas las CCAA,
condiciones que puede no cumplir el cedente.
d)
Una vez calificada la
vivienda debe permanece en esta situación un largo periodo de tiempo, sin poderla
descalificar.
Una vez calificada la
vivienda debe permanece en esta situación un largo periodo de tiempo, sin poderla
descalificar.
Evidentemente estas condiciones antes desfavorables, pueden obviarse fácilmente, modificando la modalidad clásica de
aportación en otras, como la de fijar como aportación unidades de libre
disposición de la promoción, como serian los locales comerciales o bien las segundas plazas de garaje que
pudieran existir. Y también aplicando un
porcentaje al cedente sobre la venta efectuada por el cesionario, ya que en
estos casos, el cedente nunca llegaría a ser propietario de viviendas que luego
tuviera que enajenar a terceros.
aportación en otras, como la de fijar como aportación unidades de libre
disposición de la promoción, como serian los locales comerciales o bien las segundas plazas de garaje que
pudieran existir. Y también aplicando un
porcentaje al cedente sobre la venta efectuada por el cesionario, ya que en
estos casos, el cedente nunca llegaría a ser propietario de viviendas que luego
tuviera que enajenar a terceros.
La aplicación de cualquiera de estas
modalidades permitiría realzar la operación sin mayor problema, aunque en todo
caso, el porcentaje de cesión a negociar tuviera como condicionantes
limitativos, las dos circunstancias siguientes:
modalidades permitiría realzar la operación sin mayor problema, aunque en todo
caso, el porcentaje de cesión a negociar tuviera como condicionantes
limitativos, las dos circunstancias siguientes:
1)
El precio de venta de las viviendas y
anejos (garajes y/o trasteros y talleres anejos para artesanos o locales anejos
para guardar aperos de labranza o demás
herramientas para agricultores y ganaderos, en vivienda rural) vinculados o no esta limitado.
El precio de venta de las viviendas y
anejos (garajes y/o trasteros y talleres anejos para artesanos o locales anejos
para guardar aperos de labranza o demás
herramientas para agricultores y ganaderos, en vivienda rural) vinculados o no esta limitado.
2)
El valor del suelo
urbanizado esta limitado, en muchas CCAA, a un cierto porcentaje del precio
máximo de venta de las viviendas y demás anejos.
El valor del suelo
urbanizado esta limitado, en muchas CCAA, a un cierto porcentaje del precio
máximo de venta de las viviendas y demás anejos.
Ahora bien, si lo que
de verdad esperamos es tener la posibilidad de realizar este tipo de
operaciones de aportación con el amparo de la legislación propia de Vivienda de
protección Publica, es el tema que trataremos a continuación.
de verdad esperamos es tener la posibilidad de realizar este tipo de
operaciones de aportación con el amparo de la legislación propia de Vivienda de
protección Publica, es el tema que trataremos a continuación.
3.1.- PLANTEAMIENTO ESTATAL
La normativa vigente es el Real Decreto
2066/2008, de 12 de diciembre, modificado por el Real Decreto 17.13/2010, de 17
de diciembre, por el que se aprueba el Plan Estatal de Vivienda y
Rehabilitación 2009 – 2012, que esta actualmente vigente.
2066/2008, de 12 de diciembre, modificado por el Real Decreto 17.13/2010, de 17
de diciembre, por el que se aprueba el Plan Estatal de Vivienda y
Rehabilitación 2009 – 2012, que esta actualmente vigente.
En ese texto no encontramos referencia alguna al caso de la posibilidad o no, al
amparo de la citada legislación, de realizar operaciones de aportación de solar
a cambio de obra futura.
amparo de la citada legislación, de realizar operaciones de aportación de solar
a cambio de obra futura.
3.2.- PLANTEAMIENTO AUTONOMICO
En la
legislación autonómica, existe una posibilidad casi general, de que un edificio
de viviendas pueda calificarse, en parte
como Vivienda de protección Pública y en parte como viviendas libres.
legislación autonómica, existe una posibilidad casi general, de que un edificio
de viviendas pueda calificarse, en parte
como Vivienda de protección Pública y en parte como viviendas libres.
En estos casos, las únicas condiciones que
suelen exigirse son del tipo de ubicación por portales o escaleras, o bien por
plantas completas distintas del edificio.
suelen exigirse son del tipo de ubicación por portales o escaleras, o bien por
plantas completas distintas del edificio.
En todo caso, esta modalidad solamente
limitaría la elección de la parte de obra a entregar al cedente, que se
concretaría en las viviendas calificadas como libres.
limitaría la elección de la parte de obra a entregar al cedente, que se
concretaría en las viviendas calificadas como libres.
Como
ejemplo
de la legislación autonómica mas reciente, sobre estas posibilidades, tenemos
en la Comunidad Valenciana
lo dispuesto en el Reglamento de Viviendas de protección Publica, aprobado por
Decreto 90/2009, de 26 de junio (modificado por Decreto 105/2010, de 25 de
junio), que en su artículo 18 Supuestos especiales de calificación provisional
dispone lo siguiente:
ejemplo
de la legislación autonómica mas reciente, sobre estas posibilidades, tenemos
en la Comunidad Valenciana
lo dispuesto en el Reglamento de Viviendas de protección Publica, aprobado por
Decreto 90/2009, de 26 de junio (modificado por Decreto 105/2010, de 25 de
junio), que en su artículo 18 Supuestos especiales de calificación provisional
dispone lo siguiente:
B)
cesión de suelo a cambio de obra
cesión de suelo a cambio de obra
Este modo de adquisición de los terrenos se
consignará en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. En ella
constará la posposición de las posibles condiciones resolutorias a la garantía
hipotecaria que se pueda constituir, para que no exista obstáculo jurídico a la
concesión de los préstamos determinados por la normativa de financiación
específica de los Planes de Vivienda y Suelo.
consignará en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. En ella
constará la posposición de las posibles condiciones resolutorias a la garantía
hipotecaria que se pueda constituir, para que no exista obstáculo jurídico a la
concesión de los préstamos determinados por la normativa de financiación
específica de los Planes de Vivienda y Suelo.
Cuando la contraprestación consista en la
entrega de viviendas, habrá de tenerse en cuenta que la valoración de las
mismas no supere los precios máximos aplicables a las viviendas de protección
pública.
entrega de viviendas, habrá de tenerse en cuenta que la valoración de las
mismas no supere los precios máximos aplicables a las viviendas de protección
pública.
A excepción de las Administraciones y
empresas públicas, los cesionarios estarán obligados a cumplir con las
condiciones de acceso, o a la enajenación de las viviendas, en el plazo máximo
de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva, salvo
prórroga concedida por el Servicio Territorial competente en materia de
vivienda cuando medie justa causa. La enajenación efectuada por los cesionarios
dentro del plazo se considerará primera transmisión a los efectos de la
obtención de la financiación específica prevista por la normativa de aplicación
para los adquirentes de las viviendas.
empresas públicas, los cesionarios estarán obligados a cumplir con las
condiciones de acceso, o a la enajenación de las viviendas, en el plazo máximo
de tres meses a partir de la fecha de la calificación definitiva, salvo
prórroga concedida por el Servicio Territorial competente en materia de
vivienda cuando medie justa causa. La enajenación efectuada por los cesionarios
dentro del plazo se considerará primera transmisión a los efectos de la
obtención de la financiación específica prevista por la normativa de aplicación
para los adquirentes de las viviendas.
C)
Derecho de superficie o concesión administrativa.
Derecho de superficie o concesión administrativa.
Se considerará título apto para construir y
promover viviendas de protección pública el derecho de superficie o concesión
administrativa, siempre que su duración no sea inferior al periodo de
protección establecido según este Reglamento.
promover viviendas de protección pública el derecho de superficie o concesión
administrativa, siempre que su duración no sea inferior al periodo de
protección establecido según este Reglamento.
Las promociones cuya construcción se apoye en
este título requerirán que esta circunstancia se haga constar en la cédula de
calificación provisional y definitiva, así como en los contratos de compraventa
o de percepción de cantidades a cuenta y en los contratos de arrendamiento.
Dichos derechos deberán constar inscritos en el Registro de la Propiedad.
este título requerirán que esta circunstancia se haga constar en la cédula de
calificación provisional y definitiva, así como en los contratos de compraventa
o de percepción de cantidades a cuenta y en los contratos de arrendamiento.
Dichos derechos deberán constar inscritos en el Registro de la Propiedad.