En los años 60 las promociones inmobiliarias en general y los promotores inmobiliarios tenian serias
dificultades para acceder al crédito hipotecario y actuaban sustituyéndolo aceptando letras mensuales del comprador que cubria
largos periodos de tiempo, de entre 5 y 10 años. Este sistema de
financiación llevo a la ruina a más de una empresa inmobiliaria por las
dificultades de movilizar estos recursos contenidos en esta cartera de efectos.
dificultades para acceder al crédito hipotecario y actuaban sustituyéndolo aceptando letras mensuales del comprador que cubria
largos periodos de tiempo, de entre 5 y 10 años. Este sistema de
financiación llevo a la ruina a más de una empresa inmobiliaria por las
dificultades de movilizar estos recursos contenidos en esta cartera de efectos.
Posteriormente ante el desarrollo del crédito hipotecario
movilizado por cajas de ahorro principalmente y en menor cuantía por los
bancos, se desarrolla en España el
crédito al promotor, sistema que llamamos FINANCIACION CLASICA, que permitía
adquirir el solar financiado hasta un 60 % con créditos con garantía
hipotecaria del propio solar para posteriormente
ampliarlo hasta un 70 % del precio de venta de la promoción, que se movilizaba en dos tramos: el préstamo al promotor (con el que se
cancelaba la parte adelantada del solar en una primera disposición) cobrando el resto, hasta un 80 % – 85 %
en proporción a la obra ejecutada y quedando el restante 15 – 20 %, segundo tramo o préstamo al comprador, en la
subrogación del comprador una vez entregada la vivienda. El sistema tiene dos indudables ventajas
para el promotor inmobiliario que destacamos a continuación:
movilizado por cajas de ahorro principalmente y en menor cuantía por los
bancos, se desarrolla en España el
crédito al promotor, sistema que llamamos FINANCIACION CLASICA, que permitía
adquirir el solar financiado hasta un 60 % con créditos con garantía
hipotecaria del propio solar para posteriormente
ampliarlo hasta un 70 % del precio de venta de la promoción, que se movilizaba en dos tramos: el préstamo al promotor (con el que se
cancelaba la parte adelantada del solar en una primera disposición) cobrando el resto, hasta un 80 % – 85 %
en proporción a la obra ejecutada y quedando el restante 15 – 20 %, segundo tramo o préstamo al comprador, en la
subrogación del comprador una vez entregada la vivienda. El sistema tiene dos indudables ventajas
para el promotor inmobiliario que destacamos a continuación:
a)
Permitía
financiar buena parte del coste de adquisición del solar, incluyendo las
más de las veces la financiación del IVA.
Permitía
financiar buena parte del coste de adquisición del solar, incluyendo las
más de las veces la financiación del IVA.
b)
La disponibilidad
de la parte del crédito al promotor (deducida la parte del solar que se
amortizaba en su primera disposición) en proporción a la obra ejecutada permitía al promotor, las mas de las
veces, disponer de un excedente de
tesoreria, ampliado por el pago aplazado de las certificaciones al
constructor, que podia dedicar a otros
fines distintos de la financiación estricta de la obra (pago de gastos generales, abono de otras
obligaciones contraidas por el promotor)
La disponibilidad
de la parte del crédito al promotor (deducida la parte del solar que se
amortizaba en su primera disposición) en proporción a la obra ejecutada permitía al promotor, las mas de las
veces, disponer de un excedente de
tesoreria, ampliado por el pago aplazado de las certificaciones al
constructor, que podia dedicar a otros
fines distintos de la financiación estricta de la obra (pago de gastos generales, abono de otras
obligaciones contraidas por el promotor)
En los años del último “boom inmobiliario 1997 – 2007” los tipos de interés bajan ostensiblemente y se
produce una brutal competencia entre las entidades financieras,
produciendo una elevación del porcentaje
de cobertura de dichos créditos que en algunos casos llegan hasta el 100 % del
precio de venta y a valores muy próximos a este total pata la financiación
de adquisición de suelo. Este sistema
conduce a la descapitalización de muchas empresas inmobiliarias que
prácticamente realizaban sus operaciones sin acudir a los fondos propios y
si de forma global a la financiación ajena.
produce una brutal competencia entre las entidades financieras,
produciendo una elevación del porcentaje
de cobertura de dichos créditos que en algunos casos llegan hasta el 100 % del
precio de venta y a valores muy próximos a este total pata la financiación
de adquisición de suelo. Este sistema
conduce a la descapitalización de muchas empresas inmobiliarias que
prácticamente realizaban sus operaciones sin acudir a los fondos propios y
si de forma global a la financiación ajena.
Todo funciona muy bien, dado que
las tasaciones inmobiliarias recogian las fuertes revalorizaciones de precios
que anualmente se producian en el sector. Pero ya los últimos años de dicho
periodo de euforia generalizada aparecen señales inequívocas de algo que puede
ocurrir: como es un notable descenso de ventas.
las tasaciones inmobiliarias recogian las fuertes revalorizaciones de precios
que anualmente se producian en el sector. Pero ya los últimos años de dicho
periodo de euforia generalizada aparecen señales inequívocas de algo que puede
ocurrir: como es un notable descenso de ventas.
Ante esta situación inicial de la
crisis, el sistema crediticio toma
medidas en la promociones en curso endureciendo el sistema clásico de
financiación, reduciendo la disponibilidad del crédito al promotor, no solo
al ritmo de las obras, sino a la firma
de contratos probados de venta, que de alguna forma asegurara que los
futuros compradores de viviendas en ejecución firmarían posteriormente las
correspondientes escrituras de compraventa. Se llego a exigir para disponer del crédito durante la ejecución de
las obras hasta el 50 % de la totalidad
de los contratos de la promoción, con sus nombres y apellidos que permitía
a las entidades averiguar la solvencia del futuro comprador.
crisis, el sistema crediticio toma
medidas en la promociones en curso endureciendo el sistema clásico de
financiación, reduciendo la disponibilidad del crédito al promotor, no solo
al ritmo de las obras, sino a la firma
de contratos probados de venta, que de alguna forma asegurara que los
futuros compradores de viviendas en ejecución firmarían posteriormente las
correspondientes escrituras de compraventa. Se llego a exigir para disponer del crédito durante la ejecución de
las obras hasta el 50 % de la totalidad
de los contratos de la promoción, con sus nombres y apellidos que permitía
a las entidades averiguar la solvencia del futuro comprador.
En este contexto se produce una disminución drástica de ventas que
se reduce incluso hasta valores negativos, debido al clima de desconfianza
generalizado por la crisis económica que se materializa en que incluso ventas en contrato privado piden su
anulación ya que bajo ningún supuesto están dispuestos a asumir la firma de
la escritura pública que, lógicamente conlleva la subrogación de las hipotecas
concedidas al promotor, por lo que este ya no percibe la parte del préstamo al
comprador.
se reduce incluso hasta valores negativos, debido al clima de desconfianza
generalizado por la crisis económica que se materializa en que incluso ventas en contrato privado piden su
anulación ya que bajo ningún supuesto están dispuestos a asumir la firma de
la escritura pública que, lógicamente conlleva la subrogación de las hipotecas
concedidas al promotor, por lo que este ya no percibe la parte del préstamo al
comprador.
Se llega así a una situación caótica, en la que los promotores no pueden terminar las obras
en marcha y el sistema crediticio
muy falto de recursos se ve obligado a
refinanciar algunas promociones y adjudicarse en pago de deudas otras,
todas ellas con una característica
común: se trata de obras no terminadas.
en marcha y el sistema crediticio
muy falto de recursos se ve obligado a
refinanciar algunas promociones y adjudicarse en pago de deudas otras,
todas ellas con una característica
común: se trata de obras no terminadas.
En ambos casos, la gestión de
terminar las obras (otras muchas según su ubicación se quedan paradas) pasa por
la ayuda financiera de bancos y cajas,
que toman medidas de control para asegurar el buen fin de estas
operaciones. Dichas medidas de control, en general consisten en lo siguiente:
terminar las obras (otras muchas según su ubicación se quedan paradas) pasa por
la ayuda financiera de bancos y cajas,
que toman medidas de control para asegurar el buen fin de estas
operaciones. Dichas medidas de control, en general consisten en lo siguiente:
a)
Indicar que
constructoras podian optar para la adjudicación de la obra pendiente, que,
en general, eran empresas de absoluta confianza de cada entidad.
Indicar que
constructoras podian optar para la adjudicación de la obra pendiente, que,
en general, eran empresas de absoluta confianza de cada entidad.
b)
Intervenir todos
los pagos que realice el promotor para asegurar que se tratan de pagos
necesarios para este fin, lo cual se realiza introduciendo dos mecanismos
fundamentales de control: un presupuesto desglosado y una empresa independiente
que realiza la función de CONTROLER
Intervenir todos
los pagos que realice el promotor para asegurar que se tratan de pagos
necesarios para este fin, lo cual se realiza introduciendo dos mecanismos
fundamentales de control: un presupuesto desglosado y una empresa independiente
que realiza la función de CONTROLER
Este esquema, que soluciona un problema concreto: el de terminar
las obras, se aplica igualmente a la,
verdaderamente escasa, financiación de nuevas promociones, cuyo ámbito queda
prácticamente reducido a aquellos casos, donde la entidad crediticia ya tiene hipotecado el solar y
considera que una alternativa mejor que su adjudicación por ejecución
hipotecaria y transmisión del solar adjudicado al SAREB, es la de pactar con el
promotor una refinanciación (casos por ejemplo, de cooperativas, con existencia
de cooperativistas dados de alta, o de solares ubicados en sitios singulares).
las obras, se aplica igualmente a la,
verdaderamente escasa, financiación de nuevas promociones, cuyo ámbito queda
prácticamente reducido a aquellos casos, donde la entidad crediticia ya tiene hipotecado el solar y
considera que una alternativa mejor que su adjudicación por ejecución
hipotecaria y transmisión del solar adjudicado al SAREB, es la de pactar con el
promotor una refinanciación (casos por ejemplo, de cooperativas, con existencia
de cooperativistas dados de alta, o de solares ubicados en sitios singulares).
De lo expuesto, y mirando hacia el futuro, se infiere
que, probablemente y, ante la
experiencia acumulada, el sistema
financiero, una vez el sector entre en actividad normal (no es de esperar
que esta se sitúe mas alla de 1/3 de la del boom) trate al sector, por lo menos de inicio, con los siguientes parámetros y exigencias:
que, probablemente y, ante la
experiencia acumulada, el sistema
financiero, una vez el sector entre en actividad normal (no es de esperar
que esta se sitúe mas alla de 1/3 de la del boom) trate al sector, por lo menos de inicio, con los siguientes parámetros y exigencias:
A)
Análisis
detallado de los documentos de viabilidad de la promoción presentados por
el promotor
Análisis
detallado de los documentos de viabilidad de la promoción presentados por
el promotor
B)
Mayores cuotas
de fondos propios de las empresas inmobiliarias adaptados al volumen de sus
operaciones.
Mayores cuotas
de fondos propios de las empresas inmobiliarias adaptados al volumen de sus
operaciones.
C) Desaparición
de financiación para adquisición de
terreno y un porcentaje mínimo para la
adquisición de solar.
de financiación para adquisición de
terreno y un porcentaje mínimo para la
adquisición de solar.
D) Cobertura máxima del 70 % del precio de venta
E)
Disponibilidad
intervenida por CONTROLER
Disponibilidad
intervenida por CONTROLER
F)
Análisis de la solvencia
de los compradores en contrato privado.
Análisis de la solvencia
de los compradores en contrato privado.
G)
Participación en
las ofertas de adjudicación de obras de constructoras de la confianza de la
entidad crediticia.
Participación en
las ofertas de adjudicación de obras de constructoras de la confianza de la
entidad crediticia.
H)
Exigencia de la existencia de un mínimo de contratos privados para poder disponer
Exigencia de la existencia de un mínimo de contratos privados para poder disponer
De alguna manera, el banco va a querer actuar como nuestro
socio, a efectos de control y derecho a veto, pero sin aceptar la participación en el riesgo. Como siempre, lo bueno para mí, y lo malo lo repartimos
socio, a efectos de control y derecho a veto, pero sin aceptar la participación en el riesgo. Como siempre, lo bueno para mí, y lo malo lo repartimos
El promotor, normalmente, asume
riesgos y, por ello, recibe beneficios mas allá del cobro estricto de su tiempo
de trabajo. Y, lógicamente, solo da explicaciones a sus socios. Pero, si vamos a estar fiscalizados por el que
dispone de liquidez y, por ello, disminuye nuestra libertad de acción, cabe preguntarse si, en ese caso, no habrá
que compartir también riesgos
riesgos y, por ello, recibe beneficios mas allá del cobro estricto de su tiempo
de trabajo. Y, lógicamente, solo da explicaciones a sus socios. Pero, si vamos a estar fiscalizados por el que
dispone de liquidez y, por ello, disminuye nuestra libertad de acción, cabe preguntarse si, en ese caso, no habrá
que compartir también riesgos
Por otra parte, las condiciones leoninas que están
imponiendo últimamente los Bancos (no disposición de la hipoteca concedida
hasta un al % de ventas realizadas, aprobación
previa de dichas ventas, mas o menos disimulada imposición de
constructoras “de la casa”, etc) para darnos financiación y que nos llevan a
tener una situación de estrangulamiento
en la liquidez, están propulsando comportamientos
impensables en otros tiempos y que involucran,
a su pesar, a otros actuantes en el
proceso inmobiliario: retrasos en el pago a profesionales (de muchos
meses), pagos de certificaciones de obra diferidos a 300 dias o mas, dilatación
de pagos en la compra del solar, etc.
imponiendo últimamente los Bancos (no disposición de la hipoteca concedida
hasta un al % de ventas realizadas, aprobación
previa de dichas ventas, mas o menos disimulada imposición de
constructoras “de la casa”, etc) para darnos financiación y que nos llevan a
tener una situación de estrangulamiento
en la liquidez, están propulsando comportamientos
impensables en otros tiempos y que involucran,
a su pesar, a otros actuantes en el
proceso inmobiliario: retrasos en el pago a profesionales (de muchos
meses), pagos de certificaciones de obra diferidos a 300 dias o mas, dilatación
de pagos en la compra del solar, etc.
Estas ideas nos llevan a formular
a los promotores una reflexión final:
a los promotores una reflexión final:
‘PORQUE NO COMPARTIR LA OPERACIÓN DE
PROMOCION CON LOS OTROS AGENTES ACTUANTES: PROPIEDAD DEL SOLAR, CONSTRUCTOR Y
TECNICOS?
PROMOCION CON LOS OTROS AGENTES ACTUANTES: PROPIEDAD DEL SOLAR, CONSTRUCTOR Y
TECNICOS?