Definicion de m2 de Suelo bruto, neto, edificable
Recientemente vemos noticias en los periódicos como “El precio del m2 de suelo bajó un X% respecto al año anterior” lo que da pie a todo tipo que elucubraciones y considerandos que van desde “El apocalipsis esta cerca” a “estamos llegando al mejor de los mundos posibles”, comentarios todos ellos de “expertos” en el tema; expertos no tan expertos, porque no se hacen la pregunta clave:
Pero ¿de qué tipo de m2 estamos hablando?
Conversacion clásica intermediario-promotor
– “Tengo un suelo a 500 €/m2”
– “m2, ¿de qué?”
– “¿de qué va a ser? … de suelo”
– “Si, pero, ¿suelo bruto, neto, lucrativo, computable, repercusión sobre rasante, bajo rasante …?” (La cara del intermediario va reflejando asombro y desconcierto)
Para aclarar este tema tan importante vamos a recordar algunas definiciones básicas
La vigente Ley del Suelo estatal dice que Todo el suelo se encuentra como suelo rural o de suelo urbanizado
Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas, cumpla alguna de las siguientes condiciones
a) Haber sido urbanizado
b) Tener instaladas y operativas, las infraestructuras y los servicios necesarios
c) Estar ocupado por la edificación
Otros suelos se destinan a cubrir las necesidades de los Sistemas Generales o Locales, para Parques, jardines y zonas verdes, todas ellas públicas y también para viales y equipamientos públicos
La cesión gratuita de estos suelos al municipio es una de las cargas urbanísticas que deben soportar los propietarios. Como contrapartida, los propietarios tienen derecho a suelos edificables
En el Planeamiento urbanístico, el Sector es el ámbito mínimo que se desarrollara pormenorizadamente mediante el Plan Parcial .
Lógicamente en la superficie del sector quedan incluidos terrenos de diversos propietarios
Cada sector tendrá incluidos una parte de los sistemas generales y locales cuya ejecución debe asumir como una carga urbanística. Pero además al
sector se le pueden haber adscrito sistemas generales que físicamente no están ubicados dentro del mismo, como una carga urbanística adicional.
sector se le pueden haber adscrito sistemas generales que físicamente no están ubicados dentro del mismo, como una carga urbanística adicional.
En consecuencia, al considerar la superficie de un determinado sector, para el cálculo de la edificabilidad máxima que le
corresponde hay que distinguir:
corresponde hay que distinguir:
A) La superficie real, que es la delimitada por los límites topográficos reales del sector
B) La superficie computable a efectos de calcular la edificabilidad del sector, que es la real deduciendo, las superficie de los
sistemas generales adscritos al mismo, así como todas las superficie de carácter público que pudieran existir en su interior,
sistemas generales adscritos al mismo, así como todas las superficie de carácter público que pudieran existir en su interior,
Es decir, de toda la superficie del sector (bruta), hay que deducir la superficie dedicada a sistemas generales y locales, incluyendo viales, quedando la superficie neta, reflejada en parcelas individualizadas
Dentro de esas parcelas, que se han calificado con un uso determinado, parte de la superficie se reserva para retranqueos, patios de
manzana, zonas verdes de parcela, etc, quedando un % de la parcela ocupado por la edificación, en altura o no
manzana, zonas verdes de parcela, etc, quedando un % de la parcela ocupado por la edificación, en altura o no
La edificabilidad de un terreno se define como los m2 de construcción que el planeamiento urbanístico permite realizar como máximo en ese determinado suelo. Son dos los conceptos diferentes de m2 que entran en esa definición
a) El m2 de suelo, como superficie contenida dentro de los lindes de una parcela.
b) El m2 construible o de techo, que son los m2 de construcción del uso de la parcela, considerándose como tales los construidos y computables según el Planeamiento
Se puede definir también la edificabilidad como la intensidad de un uso de un terreno determinado que viene dada por medio de un índice de edificabilidad que expresa el número de m2 que pueden edificarse (techo edificable) por cada m2 de suelo (bruto o neto, según determine)
No todas la superficies de edificación o de terreno que se ponen en juego en ellas son superficies computables.
En Edificación no son computables las superficies de las plantas del edificio construidas bajo rasante (sótanos) y son computables en un 50 % (generalmente) las terrazas, tendederos y porches abiertos
En el caso de los terrenos que constituyen un ámbito de actuación urbanística no computan los sistemas generales adscritos
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Entonces para el calculo de la edificabilidad bruta, ¿se debería incluir en el denominador de la superficie total del sector, la superficie de terrenos adscritos para su urbanización?