Ya hemos señalado que el préstamo con garantia hipotecario de la propia
promoción es la financiación más habitual en el sector inmobiliario.
promoción es la financiación más habitual en el sector inmobiliario.
La concesión de tales préstamos se realiza previa tasación por empresa
tasadora que figura inscrita en un registro especial existente en el Banco de
España.
tasadora que figura inscrita en un registro especial existente en el Banco de
España.
Es muy habitual que el nominal del préstamo concedido sea un porcentaje
del precio de venta de las viviendas, excluidos garajes, trasteros (si no están
vinculados a las viviendas) y locales comerciales, que, en general no tienen
financiación, salvo que la obtenga el comprador.
del precio de venta de las viviendas, excluidos garajes, trasteros (si no están
vinculados a las viviendas) y locales comerciales, que, en general no tienen
financiación, salvo que la obtenga el comprador.
Dicho porcentaje suele oscilar entre un 70 % – 80 % de dicho precio de
venta.
venta.
La constitución de este tipo de prestamos con garantia hipotecaria se
realiza en escritura publica y esta sometido al impuesto de AJD siendo su base
imponible el capital garantizado del préstamo que, como sabemos es el nominal
mas intereses de entre tres y cinco años mas un cierto porcentaje del nominal
en concepto de costas y gastos judiciales (entre un 10 %. 25 %). Se suelen
cubrir los intereses del periodo indicado los normales y los de demora.
realiza en escritura publica y esta sometido al impuesto de AJD siendo su base
imponible el capital garantizado del préstamo que, como sabemos es el nominal
mas intereses de entre tres y cinco años mas un cierto porcentaje del nominal
en concepto de costas y gastos judiciales (entre un 10 %. 25 %). Se suelen
cubrir los intereses del periodo indicado los normales y los de demora.
Veamos un EJEMPLO PRÁCTICO DE LA DEPENDENCIA DEL
COSTE DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y EL PRECIO DE VENTA
COSTE DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y EL PRECIO DE VENTA
Supongamos los siguientes datos:
–
Nominal
préstamo = 80 % de V
Nominal
préstamo = 80 % de V
–
Tipo de
AJD en la Comunidad
de Madrid en 2014 = 0,75 %
Tipo de
AJD en la Comunidad
de Madrid en 2014 = 0,75 %
–
Garantias:
3 años de interés nominal al 4 % y dos años de interés de demora al 15 %.
Garantias:
3 años de interés nominal al 4 % y dos años de interés de demora al 15 %.
–
Costas y
Gastos Judiciales = 20 % nominal
Costas y
Gastos Judiciales = 20 % nominal
En este caso tendremos:
Coste Constitución Préstamo (Impuestos) = 0,75 % (0,8V x (1 + 0,20 + 3
X 0,04 + 2 X 0,15)) = 0,75 % (0,8V x (1 + 0,20 + 0,12 + 0,30)) = 0,00972*V
X 0,04 + 2 X 0,15)) = 0,75 % (0,8V x (1 + 0,20 + 0,12 + 0,30)) = 0,00972*V
Que es la relación buscada.
ARANCELES que conlleva un PRÉSTAMO
HIPOTECARIO
HIPOTECARIO
Además del Impuesto de AJD la constitución del préstamo está sometida
al pago de dos tipos de aranceles:
al pago de dos tipos de aranceles:
a)
Notariales
Notariales
b)
Registro
de la Propiedad
Registro
de la Propiedad
Ambos se giran sobre el capital garantizado del préstamo y, en el caso
de que éste no esté dividido, se pagan sobre dicho total.
de que éste no esté dividido, se pagan sobre dicho total.
Por el contrario en caso de división del préstamo los aranceles se
giran sobre la parte del capital garantizado correspondiente cada una de ellas
según las cuotas correspondientes establecidas en la escritura de división
horizontal.
giran sobre la parte del capital garantizado correspondiente cada una de ellas
según las cuotas correspondientes establecidas en la escritura de división
horizontal.
Hay que tener en cuenta que los aranceles son más elevados si el
importe de base es menor,
importe de base es menor,