La
Comunidad Autónoma de Andalucía publica el Decreto 141/2016 de 2 de agosto por
el que se regula el
Comunidad Autónoma de Andalucía publica el Decreto 141/2016 de 2 de agosto por
el que se regula el
Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016/2020,
que afecta a varios temas que destacamos
El precio máximo de repercusión del suelo:
es un % sobre el
precio máximo de referencia de las viviendas con sus anejos vinculados y, si
existen locales comerciales, otro % del precio de los locales y anejos no
vinculados, valorados al precio máximo unitario de las viviendas y aplicado a
su superficie útil
precio máximo de referencia de las viviendas con sus anejos vinculados y, si
existen locales comerciales, otro % del precio de los locales y anejos no
vinculados, valorados al precio máximo unitario de las viviendas y aplicado a
su superficie útil
Dichos porcentajes son el 15% y el 30% respectivamente
Veamos un ejemplo:
Un promotor desarrolla 10.000 m2 construidos s/r con la
intención de hacer 100 viviendas de 100 m2 construidos cada una a las que le
vincula garaje y trastero
intención de hacer 100 viviendas de 100 m2 construidos cada una a las que le
vincula garaje y trastero
La relación m2 útil/construido es 0,72 en viviendas y 0,8
en anejos
en anejos
Superficie útil
Vivienda = 100*0,72 = 72 m2 útiles < máximo legal
Garaje = 30* 0,8 = 24 m2 < máximo legal
Tratero 10* 0,8 = 8 m2 = máximo legal
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|
P. Maximo
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Viviendas (M2)
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1.569,06
|
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|
Vinculados
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Garajes S/Rasante (UD)
|
,
|
|
Garajes B/Rasante (UD)
|
18.075,57
|
|
Trasteros S/Rasante (UD)
|
,
|
|
Trasteros B/Rasante (UD)
|
6.025,19
|
|
|
Num
|
Sup. Util
|
Precio
|
|
Viviendas
|
100
|
100
|
112.972
|
|
Garajes S/Rasante vinculados
|
0,00
|
0
|
0
|
|
Garajes B/Rasante vinculados
|
100
|
24
|
18.076
|
|
Trasteros S/Rasante vinculados
|
0
|
0
|
0
|
|
Trasteros B/Rasante vinculados
|
100
|
8
|
6.025
|
Tenemos
en total
en total
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2.-ESTRUCTURA DE VENTAS
|
M2-Ud
|
Imp/M2-Ud
|
Imp. TOTAL
|
|
|
|
|
|
|
Viviendas /m2 Util |
7.200
|
1.569,06
|
11.297.232
|
|
Locales /m2 Util |
450
|
0,00
|
0
|
|
Garajes B/Rasante vinculados (Ud) |
100
|
18.075,57
|
1.807.557
|
|
Idem. Independientes |
0
|
0,00
|
0
|
|
Garajes S/Rasante vinculados (Ud) |
0
|
0,00
|
0
|
|
Idem. Independientes |
0
|
0,00
|
0
|
|
Trasteros S/Rasante vinculados (Ud) |
0
|
0,00
|
0
|
|
Idem. Independientes |
0
|
0,00
|
0
|
|
Trasteros B/Rasante vinculados (Ud) |
100
|
6.025,19
|
602.519
|
|
Idem. Independientes |
0
|
0,00
|
0
|
|
IMPORTE TOTAL VENTAS |
|
|
13.707.308
|
El precio de suelo
es 15% de 13.707.308/10000 = 2.056.098 €
es 15% de 13.707.308/10000 = 2.056.098 €
El precio de repercusión, dividiendo por 10.000 es 205,61
€/m2 cont. S/R
€/m2 cont. S/R
Nuestra pregunta es; ¿se cubre con este precio el coste
del suelo a desarrollar más el coste de urbanización?
del suelo a desarrollar más el coste de urbanización?
En este valor seremos capaces de comprender la suma de:
- Precio de
Adquisición - Coste total de
la Urbanización
Evidentemente son valores muy ajustados.
Veamos el anterior
pero con 1,000 m m2 construidos de locales comerciales.
pero con 1,000 m m2 construidos de locales comerciales.
El precio a establecer de los locales a efectos del
cálculo del valor del suelo seria
cálculo del valor del suelo seria
Sup. Útil = 1000*0,8 = 800
Precio máximo = 800* 1.569,06
=1.255.478
=1.255.478
Valor del suelo = 30% *1.255.248 =376.574
A añadir al anterior 2.056.098
Total a abonar = 2.432.672 €
Precio de repercusión, aplicable a (10.000+1.000) es
221,15 €/m2 sr
221,15 €/m2 sr
La ley, con esta disposición, evita el subterfugio de
establecer el precio máximo en el límite establecido para el caso de las viviendas
de VPP y suponer que el precio en exceso se repercute, a estos efectos, a los
locales comerciales, con lo cual oficialmente no nos podrían decir nada a
efectos de la calificación administrativa.
establecer el precio máximo en el límite establecido para el caso de las viviendas
de VPP y suponer que el precio en exceso se repercute, a estos efectos, a los
locales comerciales, con lo cual oficialmente no nos podrían decir nada a
efectos de la calificación administrativa.
Pero seguimos con dudas de si se absorben los costes reales
de suelo + urbanización
de suelo + urbanización
Hemos comentado en anteriores publicaciones que, en el
caso de desarrollar un sector con vivienda libre y protegida (que es la
obligación legal actual), esta limitación del precio del suelo acaba
produciendo una transferencia de costes del desarrollo urbanístico a la
vivienda libre, ya que el coste de ese desarrollo a imputar a la vivienda
protegida está limitado por la regulación ya comentada
caso de desarrollar un sector con vivienda libre y protegida (que es la
obligación legal actual), esta limitación del precio del suelo acaba
produciendo una transferencia de costes del desarrollo urbanístico a la
vivienda libre, ya que el coste de ese desarrollo a imputar a la vivienda
protegida está limitado por la regulación ya comentada
No se produce, en este caso, la limitación de precio de
adquisición que parece implícita en el desarrollo de la ley, sino un incremento
de coste de vivienda libre, lo cual no es sino un impuesto oculto
adquisición que parece implícita en el desarrollo de la ley, sino un incremento
de coste de vivienda libre, lo cual no es sino un impuesto oculto