MÁRGENES DE BENEFICIO EN UNA EMPRESA INMOBILIARIA
Los MÁRGENES DE BENEFICIO EN UNA EMPRESA INMOBILIARIA se reflejan en su cuenta de resultados y tienen una primera consideración:
INGRESOS: Se registran en dicha cuenta los procedentes de las siguientes actividades, en cifras netas es decir,
sin impuestos:
a) Ventas de terrenos o, solares
b) Promociones inmobiliarias
c) Promociones inmobiliarias en arrendamiento.
d) Prestación de servicios inmobiliarios a otras empresas.
COSTES. Procedentes de las promociones en curso, de la adquisición de terrenos o solares, del mantenimiento de los edificios en las promociones en curso y de la prestación de los servicios inmobiliarios, en su caso.
A esta diferencia: Ingresos – Costes, se le llama Margen Bruto de Explotación que si es positivo es un beneficio o si es negativo es una perdida.
Si al Margen Bruto de Explotación se le quitan los costes y gastos siguientes:
– Gastos Generales
– Gastos de Personal
– Gastos de Comisiones de Ventas
Nos queda el llamado Saldo Neto de Explotación, o EBITDA, (Ganancias antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones) en la literatura anglosajona, que es la más utilizada en el análisis económico financiero de las empresas.
Si al EBITDA le restamos las Amortizaciones, que solo existen en el caso de que una empresa inmobiliaria tenga promociones en arrendamiento y solo para los edificios, pues los solares donde se han construido los mismos no son amortizables, nos queda el Margen Operativo o el Beneficio Económico o el Beneficio Antes de Intereses e Impuestos (BAII)
Si ahora restamos la carga financiera como diferencia entre los ingresos financieros y los gastos financieros, que llamaremos GF, nos queda el Margen Neto de Explotación o Beneficio antes de impuestos (BAI)
Como los gastos financieros son deducibles del impuesto de sociedades (IS) la base de tributación por dicho impuesto será BAI, en el supuesto de que todos los ingresos sean computables y rodos los costes y gastos sean deducibles,.
El resultado de restar BAI de los impuestos sobre sociedades, será el Resultado Neto o el Beneficio Neto (BN) de la empresa, que será la cantidad que, en caso de ser positiva, será repartible entre los accionistas, salvaguardando las obligaciones que las empresas tienen desde el punto de vista legal y estatutario.
RELACIONES ENTRE LOS DISTINTOS MÁRGENES
De la definición de cada margen o beneficio parcial se desprenden las siguientes relaciones entre ellos
BAII = EBITDA – A
BAI = BAII – GF
IS = BAI x T (siendo t el tipo de gravamen vigente del Impuesto sobre Sociedades)
BN = BAI – IS
De estas relaciones se deducen las siguiente relación entre el Beneficio Económico con el Beneficio del accionista
BN = BAI x (1- t)
BN=(BAII – GF) x (1-t)
En el análisis financiero de las empresas se utiliza muy frecuentemente el benéfico neto antes de descontar los gastos financieros, que como son deducibles del impuesto sobre sociedades para equipararlos al beneficio neto que esta después de impuestos los gastos financieros se consideran en la parte que están libres de impuestos, es decir se utiliza la expresión: BN + GF x (1 – t)
Los distintos márgenes y resultados también pueden ser negativos, en cuyo caso serán perdidas que la empresa podrá compensar con reservas o con cargo a beneficios futuros (hasta 10 años son compensables las pérdidas fiscales).
En la literatura financiera se utilizan distintas denominaciones para reflejar estos márgenes, veamos la equivalencia entre los más utilizados:
- BAII = Beneficio Económico BE = BAIT (se sustituye la última I por la letra T, de la palabra inglesa Tax) = Utilidad antes de Intereses e Impuestos UAIT = EBIT
- BAI = BAT = Utilidad antes de Impuestos UAT = EBT
- BN = Utilidad Neta UN = EBT
- El beneficio por acción = BPA = Utilidad por acción UPA
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