El uso de un edificio puede ser:
a)
Residencial
(viviendas)
Residencial
(viviendas)
b)
Terciario
(Oficinas,
Hoteles, Garajes Aparcamientos, Locales Comerciales, etc.,)
Terciario
(Oficinas,
Hoteles, Garajes Aparcamientos, Locales Comerciales, etc.,)
c)
Industrial
Industrial
Se considera que un edificio es residencial cuando, al
menos el 50% de su superficie total esta dedicada a vivienda
Existe una íntima relación entre la edificabilidad,
concepto urbanístico, y los m2 que se pueden edificar en las diversas
tipologías de inmuebles, que las ordenanzas municipales permiten construir
sobre un determinado terreno.
Dichas ordenanzas definen los siguientes
conceptos adicionales:
conceptos adicionales:
a)
Solo es computable la superficie construida
del edificio sobre rasante
Solo es computable la superficie construida
del edificio sobre rasante
b)
De la superficie construida sobre rasante existen
ciertos elementos que no son computables a efectos de la máxima que se puede
construir en una actuación urbanística. Por ejemplo:
De la superficie construida sobre rasante existen
ciertos elementos que no son computables a efectos de la máxima que se puede
construir en una actuación urbanística. Por ejemplo:
i)
Las
terrazas
Las
terrazas
ii)
Las
azoteas descubiertas
Las
azoteas descubiertas
iii)
Los
balcones
Los
balcones
iv)
Los
porches
Los
porches
v)
Ciertos
cuartos de zonas comunes dedicados a instalaciones,
Ciertos
cuartos de zonas comunes dedicados a instalaciones,
vi)
Los
sótanos
Los
sótanos
vii)
Los
semisótanos
Los
semisótanos
viii) Etc.
Aunque los Ayuntamientos no se ponen de acuerdo unánime en
los porcentajes de superficie real que no es computable en cada uno de estos
elementos.
los porcentajes de superficie real que no es computable en cada uno de estos
elementos.
Una planta semisótano de un edificio puede tener parte de
su superficie computable y otra no, dependiendo de las ordenanzas municipales
de cada ayuntamiento
su superficie computable y otra no, dependiendo de las ordenanzas municipales
de cada ayuntamiento
A efectos de edificabilidad las terrazas en la mayoría de
Ordenanzas Municipales se computan al 50 % y las cerradas por sus cuatro lados
se computan al 100 %.
Ordenanzas Municipales se computan al 50 % y las cerradas por sus cuatro lados
se computan al 100 %.
Es evidente que, al valorar la promoción a realizar,
deberemos tener sumo cuidado de que concepto manejamos: edificabilidad o
superficie construida, ya que la primera es limitación de techo edificable a
efectos urbanísticos, mientras que la segunda será componente principal del
coste de la edificación y de su precio de venta final.
deberemos tener sumo cuidado de que concepto manejamos: edificabilidad o
superficie construida, ya que la primera es limitación de techo edificable a
efectos urbanísticos, mientras que la segunda será componente principal del
coste de la edificación y de su precio de venta final.
Todos estos temas están desarrollados
con más profundidad en nuestros Cuadernos
Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el “CU03 SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA
DE UN EDIFICIO Y SUS DEPENDENCIAS”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro
BLOG Cuadernos Prácticos del Promotor y Gestor
Inmobiliario
con más profundidad en nuestros Cuadernos
Prácticos Inmobiliarios (CPI), concretamente en el “CU03 SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA
DE UN EDIFICIO Y SUS DEPENDENCIAS”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro
BLOG Cuadernos Prácticos del Promotor y Gestor
Inmobiliario