En un edificio de uso residencial normalmente
se diseñan distintos espacios de aprovechamiento independiente, denominados:
·
Pisos en planta baja o no, en el resto de plantas
del edificio y en su caso, en plantas ático o bajo cubierta en forma de pisos
abuhardillados.
Pisos en planta baja o no, en el resto de plantas
del edificio y en su caso, en plantas ático o bajo cubierta en forma de pisos
abuhardillados.
·
Locales
Comerciales o de Negocio,
normalmente en planta baja con o sin entreplanta y, en su caso, también en
planta primera.
Locales
Comerciales o de Negocio,
normalmente en planta baja con o sin entreplanta y, en su caso, también en
planta primera.
·
Plazas
de Garaje, normalmente situados en
plantas sótano o, excepcionalmente en planta baja.
Plazas
de Garaje, normalmente situados en
plantas sótano o, excepcionalmente en planta baja.
·
Trasteros, normalmente situados en plantas sótano o en
planta bajo cubierta.
Trasteros, normalmente situados en plantas sótano o en
planta bajo cubierta.
Las plazas de garaje y los trasteros se
denominan también anejos, como señala el texto del artículo.
denominan también anejos, como señala el texto del artículo.
Para comercializar este edificio solo
hay tres formas jurídicas de hacerlo:
1.
Vender
el edificio completo a un tercero.
Vender
el edificio completo a un tercero.
2.
Vender una cuota de
propiedad, con lo que se crearía un proindiviso y nadie podría
determinar cuál era su propiedad privativa.
Vender una cuota de
propiedad, con lo que se crearía un proindiviso y nadie podría
determinar cuál era su propiedad privativa.
3.
Establecer
en el edificio el Régimen de Propiedad Horizontal creando derechos de propiedad exclusivos
sobre ciertas partes del edificio como pisos, locales, garajes y/p trasteros,
para lo cual deben crearse tantas fincas registrales independientes, como
elementos privativos vayamos a comercializar, fincas que nacen al derecho
precisamente con la creación de este Régimen de Propiedad Horizontal.
Establecer
en el edificio el Régimen de Propiedad Horizontal creando derechos de propiedad exclusivos
sobre ciertas partes del edificio como pisos, locales, garajes y/p trasteros,
para lo cual deben crearse tantas fincas registrales independientes, como
elementos privativos vayamos a comercializar, fincas que nacen al derecho
precisamente con la creación de este Régimen de Propiedad Horizontal.
En este caso los espacios privativos se
encuentran perfectamente delimitados y, en este artículo se cita que todo
lo que existe dentro de este límite es del dueño del elemento privativo, para
su uso y disfrute.
encuentran perfectamente delimitados y, en este artículo se cita que todo
lo que existe dentro de este límite es del dueño del elemento privativo, para
su uso y disfrute.
Pero el Registro de la Propiedad también admite
la inscripción de fincas discontinuas, ya que para el registro la finca
no tiene una identidad real y es, simplemente todo aquello que abre folio en el
registro.
Una finca es un folio con su número
identificativo de la misma.
identificativo de la misma.
Y, en virtud de este principio registral, se
permite que una sola finca sea descrita como un determinado piso, situado en la
planta tercera, letra A, a la que se le anexiona la plaza de garaje nº 64,
situada en el segundo sótano y el trastero nº 4 situado en el sótano primero
(esta descripción el registro exige que sea completa identificando su
superficie, linderos, etc., pero la simplificamos a efectos didácticos) y, de
esta vinculación registral surge una sola e indivisible finca registral que
contiene piso (también puede hacerse con local) y anejos que de esta forma
quedan unidos inseparablemente al piso y, se comercializan juntos por el
promotor y el comprador no los puede vender de forma separada.
permite que una sola finca sea descrita como un determinado piso, situado en la
planta tercera, letra A, a la que se le anexiona la plaza de garaje nº 64,
situada en el segundo sótano y el trastero nº 4 situado en el sótano primero
(esta descripción el registro exige que sea completa identificando su
superficie, linderos, etc., pero la simplificamos a efectos didácticos) y, de
esta vinculación registral surge una sola e indivisible finca registral que
contiene piso (también puede hacerse con local) y anejos que de esta forma
quedan unidos inseparablemente al piso y, se comercializan juntos por el
promotor y el comprador no los puede vender de forma separada.
Y, también como señala este artículo en un
edificio existen dos zonas distinguibles:
a) Espacios privados de aprovechamiento
independiente tales como los ya señalados.
independiente tales como los ya señalados.
b) Zonas
Comunes definidas como señala en el artículo 396 del CC
Comunes definidas como señala en el artículo 396 del CC
A cada piso o local se le atribuye una cuota
de copropiedad que el artículo solo
especifica que se calculara en:
de copropiedad que el artículo solo
especifica que se calculara en:
1.
En
proporción al valor total del inmueble.
En
proporción al valor total del inmueble.
2.
Se expresara en
centésimas, es decir que la suma de todas las cuotas de
participación atribuibles a los distintos pisos, locales o anejos que se hayan
considerado deben sumar 100,00.
Se expresara en
centésimas, es decir que la suma de todas las cuotas de
participación atribuibles a los distintos pisos, locales o anejos que se hayan
considerado deben sumar 100,00.
Asi pues el promotor queda en libertad de
calcular esas cuotas utilizando los coeficientes de ponderación que estime
convenientes y que expresen estos dos condicionantes señalados, que
figuraran en la escritura de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal
a continuación de la descripción de cada finca registral independiente que haya
establecido, limitándose el RP ha comprobar que suman 100 y, aceptando la
distribución de valor para fijar la cuota de participación que haya realizado
el promotor
calcular esas cuotas utilizando los coeficientes de ponderación que estime
convenientes y que expresen estos dos condicionantes señalados, que
figuraran en la escritura de constitución del Régimen de Propiedad Horizontal
a continuación de la descripción de cada finca registral independiente que haya
establecido, limitándose el RP ha comprobar que suman 100 y, aceptando la
distribución de valor para fijar la cuota de participación que haya realizado
el promotor
Y, con la inscripción en el Registro de la Propiedad de esta
escritura se producirán dos efectos:
1)
Tendrá
las fincas creadas en su correspondiente
folio registral y podrá proceder a su comercialización de forma segura
ya que tiene determinado el objeto de su venta en el RP.
Tendrá
las fincas creadas en su correspondiente
folio registral y podrá proceder a su comercialización de forma segura
ya que tiene determinado el objeto de su venta en el RP.
2) Las cuotas fijadas en dicha escritura
solo se pueden modificar por unanimidad de todos los propietarios de la
Comunidad
solo se pueden modificar por unanimidad de todos los propietarios de la
Comunidad
Todos estos
temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el CPI 39 “Régimen de
Propiedad Horizontal en Edificios”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI),
concretamente en el CPI 39 “Régimen de
Propiedad Horizontal en Edificios”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario