Qué hacer con los inquilinos al comprar un edificio para rehabilitación

  Por

 

El tratamiento de los inquilinos al comprar un edificio para rehabilitación, es de importancia para la operacion

Cuando
adquirimos un edificio para rehabilitar debemos tener en consideración su grado
de ocupación o desocupación en el momento de la formalización de la escritura
pública de compraventa

 

 

Nos podemos encontrar en los siguientes casos:

 

1)       Si el edificio está desocupado totalmente

Y este hecho se constata físicamente
previamente a la firma de la adquisición, no
existe condición alguna que poner en la escritura pública de compraventa,
que es la formalización recomendada que tiene acceso al RP, previa liquidación
de los impuestos correspondientes, trámite que recomendamos sea realizado en el
plazo más breve posible.

Inmediatamente
después de firmar la escritura se
cambiarán las cerraduras impidiendo la ocupación de terceros sin título,
reforzando en su caso, dependiendo del estado del inmueble y sus facilidades de
acceso con la seguridad apropiada,

 

2)          
Si el
inmueble esta parcial o totalmente ocupado,

puede darse el caso de que previamente se formalice un contrato
privado designando la persona que
realizara las negociaciones con el resto de los propietarios o con los
inquilinos para su desalojo que,
puede ser:

a)               
El promotor adquirente

b)              
El o los propietarios vendedores

 

En ambos casos hay que reservar unas cantidades para el caso de
que no se llegue al acuerdo con el resto, estableciendo unos máximos para negociar las cantidades a
pagar al resto de propietarios y las indemnizaciones
a inquilinos u precaristas, en su caso, para las vivienda y locales
comerciales.

La
negociación puede consistir bien en dinero o en pago en especie:
facilitar otra vivienda o reserva de
precio y condiciones para ocupar los locales en el edificio rehabilitado y
mientras procurar un local en las inmediaciones, con renta y obras necesaria
pactada entre ambas partes, con alquiler temporal mientras duren las obras de
rehabilitación.

El
plazo y sus prorrogas para que se extinga la operación deben consignarse en el
contrato.

Mencionamos
la diferencia entre realidad jurídica y física porque en la práctica se dan
situaciones que impiden al promotor iniciar las obras de rehabilitación del
edificio, aunque lleve razón documentada, lleva
tiempo sacar al ocupante, etc.

Por ello aconsejamos que antes de firmar cualquier acuerdo con
propietarios, inquilinos u ocupas, se
compruebe que han sacado todos los enseres y dejado libre la vivienda o
local, para inmediatamente después de la firma, tener una persona que vigile que la vivienda o local permanece libre
y al recibir la llamada de que se ha firmado el acuerdo proceda a cambiar la cerradura

 

Una
vez llegado al acuerdo con cada uno de los propietarios o inquilinos, se
procede de la siguiente manera:

a)     
Si el acuerdo fija un plazo para el desalojo conviene reservar la mayor parte de la indemnización o toda ella, consignada en el Notario y, cuando
venza el plazo, el ocupante se presente
al notario con entrega de llaves y pago simultáneo y, también en este
último caso se adoptarán análogas precauciones.

 

b)    
Se van
realizando las oportunas escrituras públicas de compraventa.

 

Del proceso descrito se infiere la gran complejidad del asunto
de desocupar jurídica y físicamente a los propietarios o inquilinos de un
determinado edificio. 

Por ello si el inmueble está desocupado previamente tiene el máximo valor,
que va disminuyendo en tanto disminuyen los porcentajes de ocupación.

En
el caso del contrato privado o de la escritura de compraventa es conveniente firmar un contrato previo a
ambos de opción de compra o de señal que
no obligan al promotor a comprar.

 

También puede darse el caso de que no se llegue al acuerdo con
todo el resto de propietarios o inquilinos y, ante esa situación el
promotor puede optar, si ha introducido
las cláusulas convenientes en el contrato o en la escritura pública por:

A)              
Deshacer
la operación

B)              
Continuar
como propietario parcial del edificio hasta que el tiempo le permita actuar en
él, sobre todo en el caso de inquilinos al vencimiento de sus contratos y en el de propietarios cuando
fallecen reiniciando las negociaciones con los herederos, aunque esto suponga mayores plazos, la negociación es más fácil al
existir más herederos en proindiviso y no ser titular único.


3)       
Inmuebles totalmente
desocupados con locales comerciales en la planta baja en funcionamiento.

La formalización jurídica de estas
adquisiciones de un edificio para su rehabilitación se formaliza en los tres contratos siguientes:

a)               
Compraventa

b)              
Permuta

c)               
Aportación

Según
se pacte la contraprestación, entre vendedor y el promotor que será el
comprador, cuyas características veremos en detalle en los epígrafes
siguientes.

Todos
estos contratos para seguridad del
promotor ante terceros se formalizan en escritura pública y, dadas las
características del proceso descrito: desalojo de ocupantes del edificio y gestiones
individuales con cada propietario e inquilino, respetando sus derechos, la formalización de estos contratos suele
ir acompañada de unos contratos previos con la parte vendedora

 

Todos estos temas
están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor
Inmobiliario (CPI), concretamente en el  CPI 44 “REHABILITACIÓN de
EDIFICIOS 2. Valoración, Contratos y Fiscalidad”, y siguientes, al que se puede
acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor
Inmobiliario

 

Mas artículos sobre este tema y otros relacionados con la
actividad inmobiliaria y promotora en

 

Etiquetado  .
Marcar como favorito enlace permanente.

Comentarios cerrados.