Contrato de opción de compra
En el Contrato de opción de compra una parte, denominada CONCEDENTE, concede a la otra parte, denominada OPTANTE, por un PLAZO, determinado y con un desembolso previo de una cantidad denominada PRIMA, que puede existir o no, un derecho a comprar un inmueble de su propiedad. El OPTANTE podrá ejercer, o no, ese derecho
No existe en el Código Civil artículos referentes a este contrato de opción de compra. Habrá que acudir a la numerosa jurisprudencia del TS.
La característica fundamental es que el optante puede, libremente, desistir del contrato principal, la compraventa del inmueble,
con efectos tasados por el propio contrato de opción y, el concedente no puede desistir, salvo incumplimiento.
A diferencia de la promesa de compraventa que ninguna de las partes puede desistir libremente del contrato principal, en la opción de compra lo puede hacer el optante con plena libertad, pero con efectos tasados por el propio contrato.
Otro elemento de singular importancia es la prima de la opción, que es la cantidad que entrega el optante en concepto de precio del derecho concedido.
La opción de compra se pueda otorgar, según la definición, con prima o sin prima, esto es gratuitamente.
Cuando existe prima esta puede ser descontada del precio final acordado o no.
Y, en caso de desistimiento las partes libremente pueden acordar la pérdida total o parcial de la cantidad entregada como prima
Hay que fijar los dos plazos siguientes:
a) para ejercitar la opción de compra, por notificación fehaciente a la parte concedente.
b) para escriturar una vez recibida la notificación del ejercicio de la opción de compra.
EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO
En la cláusula correspondiente hay que señalar si el incumplimiento del optante, que, superado el plazo máximo concedido, no ejerce la opción de compra, qué porcentaje pierde de la cantidad entregada, en su caso, como prima.
IMPUESTOS Y GASTOS
Normalmente se cita de acuerdo a la ley, pero en el caso del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU) hay que citar expresamente quien los paga, pues a pesar de que el sujeto pasivo de este impuesto, obligado al pago, es el vendedor, es relativamente frecuente que el comprador se haga cargo de su importe, obligación que debe recogerse en el clausulado expresamente.
También es motivo de pacto la posible inversión del sujeto pasivo en el IVA y la renuncia a la exención en operaciones sujetas y exentas de IVA.
Veamos un ejemplo
Un promotor inmobiliario pretende vender un solar, ubicado en Benidorm (Alicante), por un precio de 4.000.000 euros a una empresa inmobiliaria IBNO S.L., pero la empresa compradora tiene que obtener del banco la financiación del 40 %, con la que puede comprar al contado el citado solar, pues el vendedor exige esta forma de pago.
Para resolver el problema de la tramitación del préstamo que estiman durara un mes, deciden celebrar un contrato privado de opción de compra, desembolsando la compradora en el acto de la firma del contrato la cantidad de 1.000.000 euros como anticipo a cuenta del precio final pactado
También acuerdan darse un plazo de tres meses para firmar la escritura de compraventa, con el pago de la cantidad restante y la correspondiente entrega del solar al comprador, en el notario que figura designado asimismo en el contrato.
Se pide:
1. Calcular la tributación del contrato de opción de compra.
2. Calcular la tributación del contrato de compraventa después de ejercitar la opción de compra en el plazo pactado
En este caso, como ya hemos señalado se producen dos hechos imponibles distintos e independientes, que son:
a) La opción de compra
Que está sujeta a IVA. Como prestación de servicios, siendo la base imponible la prima de la opción, en este caso 1.000.000 euros. Y el tipo aplicable, el general del 21 %.
Así pues, el promotor concedente repercutirá a IBMO S.L., por medio de la correspondiente factura, la cantidad de:
21 % A/1.000.000 = 210.000 euros
NOTA. –
Téngase en cuenta que el IVA no es un coste, solo es un coste para la empresa la financiación hasta su devolución o compensación con IVA repercutido a otras empresas o profesionales
b) La compraventa futura, después de haber ejercitado la opción de compra.
En el momento de otorgar la escritura de compraventa el promotor vendedor deberá repercutir a IBMO S.L., por medio de la consiguiente factura la siguiente cantidad:
21% s/ (4.000.000) = 840.000 euros
NOTAS.
– NO SE DEDUCE LO PAGADO COMO PRIMA DE LA OPCION, aunque sea una cantidad a deducir del precio final de compra
jurídicamente.
– Se aplica el tipo general de IVA porque se corresponde con la naturaleza del bien inmueble transmitido, en este caso un solar.
Además, en el momento de firmar la escritura pública de compraventa se devengará el impuesto de AJD, con un plazo para
su liquidación y pago ante la Comunidad Valenciana de 30 días. El tipo aplicable será el vigente en dicha comunidad, el 1,5 %, correspondiéndole el
pago a la sociedad compradora IBMO S.L. por importe de:
1,5 % s/ 4.000.000 = 60.000
Es una autoliquidación provisional por el plazo de cuatro años. Debiendo presentar y pagar la autoliquidación IBMO S.L en la Comunidad Valenciana, Delegación de Hacienda de Benidorm.
Además, le corresponden liquidar en el mismo plazo los impuestos locales correspondientes a la transmisión:
1. El IBI que le corresponde al comprador instar en el Ayuntamiento de Valencia, el cambio de titularidad.
2. Liquidar y pagar en el Ayuntamiento de Valencia, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Bienes de naturaleza Urbana que le corresponde al vendedor.
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el
CPI 50 “Contrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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