El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.
En el articulo 22 de dicho RD se contempla, para el caso de valoración de
suelo urbanizado, el que exista una parte de la urbanización no materializada
en el momento de la valoración, proponiendo deducir de dicha valoración, el
importe de estos gastos pendientes de realizar, G, pero incrementados en por el
factor (1 + TLR + PR) , con lo cual, en este caso, la formula de valoración será:
suelo urbanizado, el que exista una parte de la urbanización no materializada
en el momento de la valoración, proponiendo deducir de dicha valoración, el
importe de estos gastos pendientes de realizar, G, pero incrementados en por el
factor (1 + TLR + PR) , con lo cual, en este caso, la formula de valoración será:
VS = ∑ VRSi x Ei
Siendo:
VS = valor del suelo urbanizado
edificado en euros
edificado en euros
(EVIDENTEMENTE EN BOE TIENE UNA ERRATA EN ESTA
DENOMINACION)
DENOMINACION)
Ei = edificabilidad en m2 construidos de cada tipologia edificatoria del ámbito de actuación
VRSi = valor de repercusión
por m2 edificable de cada uso
por m2 edificable de cada uso
cuyos valores se obtienen de aplicar
a cada tipologia la formula
a cada tipologia la formula
VRS = (V/K) – C, con valores de K,
coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los
financieros, y los de gestion y promoción., así como el beneficio empresarial
normal de la actividad de promoción inmobiliaria
coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los
financieros, y los de gestion y promoción., así como el beneficio empresarial
normal de la actividad de promoción inmobiliaria
a)
En
general: K = 1,40
En
general: K = 1,40
b)
En
casos especiales, tales como en razón de
factores objetivos como pueden ser los de extraordinaria localización, la
fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipologia edificatoria, el
plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible uy otras características
de la promoción, se podrá aumentar hasta un máximo de K = 1,50
En
casos especiales, tales como en razón de
factores objetivos como pueden ser los de extraordinaria localización, la
fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipologia edificatoria, el
plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible uy otras características
de la promoción, se podrá aumentar hasta un máximo de K = 1,50
c) En
casos especiales de uso residencial unifamiliar, en municipios con escasa dinámica
inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije el precio máximo
de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios de mercado,
naves industriales u otras edificaciones
vinculadas a explotaciones economizas en
razón a factores objetivos que lo justifiquen podrá disminuir hasta un mínimo
de K = 1,20
casos especiales de uso residencial unifamiliar, en municipios con escasa dinámica
inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije el precio máximo
de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios de mercado,
naves industriales u otras edificaciones
vinculadas a explotaciones economizas en
razón a factores objetivos que lo justifiquen podrá disminuir hasta un mínimo
de K = 1,20
V = Valor en venta del m2 de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado,
calculado sobre una base de un estudio de mercado estadísticamente
significativo en euros por metro cuadrado edificable
calculado sobre una base de un estudio de mercado estadísticamente
significativo en euros por metro cuadrado edificable
C = Valor de la construcción en euros
por m2 edificable, considerando como tal, precio de ejecución
material de la construcción mas los gastos generales del constructor mas el
beneficio industrial del constructor, los tributos que graven la construcción, los
honorarios profesionales por proyectos y dirección de obra y otros gastos
necesarios para la construcción del inmueble.
por m2 edificable, considerando como tal, precio de ejecución
material de la construcción mas los gastos generales del constructor mas el
beneficio industrial del constructor, los tributos que graven la construcción, los
honorarios profesionales por proyectos y dirección de obra y otros gastos
necesarios para la construcción del inmueble.
Y, el valor del suelo
descontados los deberes y cargas
pendientes, en euros:
descontados los deberes y cargas
pendientes, en euros:
VSO = VS – G (1 + TLR +
PR)
PR)
Siendo:
G = Importe en euros de los gastos y
cargas de urbanización pendientes de
materializar
cargas de urbanización pendientes de
materializar
TLR = tasa libre de riesgo, equivalente
al rendimiento interno de la deuda publica a plazo de entre 2 y 6 años, ultimo índice
publicado por el Banco de España
al rendimiento interno de la deuda publica a plazo de entre 2 y 6 años, ultimo índice
publicado por el Banco de España
PR = prima de riesgo que varia según
el tipo de promoción de que se trate, de acuerdo a los valores de la siguiente
tabla:
el tipo de promoción de que se trate, de acuerdo a los valores de la siguiente
tabla:
El valor de (¡ + TLR + PR) ≤ K, que
se haya considerado.
se haya considerado.
NOTAS EXPLICATIVAS.-
1.- Hay que tener en cuenta que con
cada uno de los tres valores de K citados en el Reglamento, como tipo general,
máximo y mínimo, y distintos porcentajes de repercusión de suelo (% S/V) y
coste de construcción (% C/V) en relación al valor en venta del producto
acabado, estaremos considerando los siguientes porcentajes de beneficio sobre
ventas (%B /V)(incluyo gastos generales, gestion y promoción, financieros, y
por supuesto incluido el gasto por impuesto de sociedades del 30%), siguientes:
cada uno de los tres valores de K citados en el Reglamento, como tipo general,
máximo y mínimo, y distintos porcentajes de repercusión de suelo (% S/V) y
coste de construcción (% C/V) en relación al valor en venta del producto
acabado, estaremos considerando los siguientes porcentajes de beneficio sobre
ventas (%B /V)(incluyo gastos generales, gestion y promoción, financieros, y
por supuesto incluido el gasto por impuesto de sociedades del 30%), siguientes:
|
K = 1,40
|
||
|
% S/V
|
% C/V
|
B/V (%
|
|
20
|
51
|
33
|
|
25
|
46
|
33
|
|
30
|
41
|
33
|
|
35
|
36
|
33
|
|
K = 1,50
|
||
|
% S/V
|
% C/V
|
B/V (%
|
|
20
|
47
|
29
|
|
25
|
42
|
29
|
|
30
|
37
|
29
|
|
35
|
32
|
29
|
|
K = 1,20
|
||
|
% S/V
|
% C/V
|
B/V (%
|
|
20
|
63
|
17
|
|
25
|
58
|
17
|
|
30
|
53
|
17
|
|
35
|
48
|
17
|
2.- El Reglamento no dice nada sobre
el caso de CCAA que tienen limitado el valor del suelo urbanizado para Viviendas
de protección Pública. Pero es fácil adaptar la K a estos casos.
el caso de CCAA que tienen limitado el valor del suelo urbanizado para Viviendas
de protección Pública. Pero es fácil adaptar la K a estos casos.
3.- La deducción por urbanización
pendiente de materializar se entiende que se aplica sobre un suelo urbanizado,
por tanto no en suelo urbanizable. El valor del suelo urbanizado parece pues,
que se comienza aplicar cuando se han iniciado las obras de urbanización, y
hasta ese momento el suelo se considera en situación básica de suelo rural, a
pesar de que tenga un planeamiento urbanístico pormenorizado aprobado, aunque
el Reglamento no lo señala explícitamente. A estos efectos recordar que en la nueva Ley del Suelo para
que una urbanización se entienda iniciada es necesario que conste un documento
de inicio de obras protocolizado notarialmente y firmado por los técnicos directores
del proyecto.
pendiente de materializar se entiende que se aplica sobre un suelo urbanizado,
por tanto no en suelo urbanizable. El valor del suelo urbanizado parece pues,
que se comienza aplicar cuando se han iniciado las obras de urbanización, y
hasta ese momento el suelo se considera en situación básica de suelo rural, a
pesar de que tenga un planeamiento urbanístico pormenorizado aprobado, aunque
el Reglamento no lo señala explícitamente. A estos efectos recordar que en la nueva Ley del Suelo para
que una urbanización se entienda iniciada es necesario que conste un documento
de inicio de obras protocolizado notarialmente y firmado por los técnicos directores
del proyecto.
4.- La deducción de los gastos
pendientes de materializar el Reglamento los supone como si fuera un valor
final al cabo de un año, y con este supuesto se explica la multiplicación de G
por (1 + TLR + OR), pero no contempla el caso de que los gastos pendientes se
materializaran en un periodo mayor. Por ejemplo supongamos que la urbanización
pendiente se realiza en tres años con 1/3 de inversión cada año, en este caso
suponiendo:
pendientes de materializar el Reglamento los supone como si fuera un valor
final al cabo de un año, y con este supuesto se explica la multiplicación de G
por (1 + TLR + OR), pero no contempla el caso de que los gastos pendientes se
materializaran en un periodo mayor. Por ejemplo supongamos que la urbanización
pendiente se realiza en tres años con 1/3 de inversión cada año, en este caso
suponiendo:
TLR = 4,459% (mes de diciembre
ultimo publicado por el Banco de España)
ultimo publicado por el Banco de España)
PR = 8 % edificación residencial
Tendríamos como valor final, que se ampliaría
en:
en:
a)
Supuesta
la inversión en un año. 1,1,12459
Supuesta
la inversión en un año. 1,1,12459
b)
Supuesto
en 3 años con inversión anual de 1/3:
Supuesto
en 3 años con inversión anual de 1/3:
1/3 (1,124459 + 1,2647 +
1,42227) = 1,27052
1,42227) = 1,27052