El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre, que tiene como objetivo desarrollar lo previsto en el Titulo III, Valoraciones, que se extiende a los artículos 21 a 28 de la ley del Suelo 8/2007, de 12 de mayo, según su texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Y concretamente, la Ley del Suelo en su artículo 22,m fila los criterios generales para la valoración de inmuebles, articulo que se reseña mas adelante:
Pues bien precisamente este articulo, junto con los artículos 25.2 y 3, y el articulo 26.1, ha sido objeto de un recurso de inconstitucionalidad el nº 6965/2007, presentado por el Grupo Parlamentario Popular del Congreso de los Diputados, ADMITIDO A TRAMITE Y PENDIENTE DE RESOLUCION.
Dicho recurso estimamos que recoge las protestas de la asociación de agricultores ASAJA, que repetidamente ha mostrado su preocupación por la desaparición del método de valoración por comparación, con la problemática que esto representa para su sector, ante posible expropiaciones (no ya urbanísticas sino de temas como carreteras o ferrocarriles)
Este recurso, de ser considerado, supondría que el reglamento carecería de base, y en consecuencia o es derogado o modificado sustancialmente, en base a como se redacten los artículos sobre los que puede recaer la inconstitucionalidad.
Al establecerse en el Reglamento una valoración exclusivamente en base a la renta real o potencial de la explotación rural sobre el terreno objeto de valoración, podrían darse casos de gran diferencia entre esta valoración y el precio real de mercado de terrenos similares (que era la base del método de comparación), jugando siempre a favor de la Administración.
Creemos que es interesante una reflexión en profundidad sobre las consecuencias que puede tener este Reglamento sobre el sector inmobiliario, reflexion que iremos desgranando en próximas publicaciones y a la que invitamos a todos los interesados
El citado artículo 22,m dice:
1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.
Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.
3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 24.
Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.
La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.
4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.
Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.