El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.
Qureemos hacer notar que ha sido prorrogada recientemente la entrada en vigor de este método de valoración Julio de 2012.
Se pretende aplicar en esta publicación el método de valoración propuesto en el Reglamento a un suelo de 1.000.000 m2 que se considera urbanizado pero que tiene parte de la urbanización pendiente de materializar
ENUNCIADO.- Se pretende aplicar la valoración al suelo de 1.000.000 m2 que delimitaban un sector urbanístico calificado de uso residencial, en el supuesto de Situación de Suelo Urbanizado sometido a un Proceso de Equidistribución de Beneficios y cargas.
Los datos son los siguientes:
USO Nº Viviendas Sup. Unitaria Edificabil. Edif. Neta
VL 2.100 100 210.000 189.000
VPRG 1.000 90 90.000 81.000
Comercial 20.000 18.000
TOTAL 3.100 320.000 288.000
En cuanto a los ingresos previstos, dada la situación económica se rebaja un 25% el precio de venta de las viviendas libres. Dejando el resto de precio establecidos en el caso practico nº 1 sin modificar, con lo cual, se tiene:
– Vivienda Libre …………………..…….… 1.875 €/m2 constr.
– Vivienda VPRG 0,75 x 758 x 1,6 .. 1.212,80 €/m2 útil
– Comercial ……………………..…………. 1.650 €/m2 c.
Los costes de construcción de las edificaciones se estiman tendrá un precio de contrata, que incluyen por tanto el beneficio y los gastos generales del constructor serán los siguientes::
– Vivienda libre ………………….. 750 €/m2 c
– VPP ……………………………… 600
– Comercial ………………….…. 300
–
Los porcentajes sobre el resto de costes necesarios para efectuar la construcción se mantienen, por lo que. serán:
– Licencias …………………. 4,00 %
– Honorarios Profesionales.. 12,00 %.
– Titulación ……………………2,50 %
– Seguros ……………………. 1,20 %
– Total costes necesarios 19,70%
.
Se estima como relación entre superficie útil computable en VPP y la construida con zonas comunes de 0,75
Así mismo se considera valido el presupuesto de la urbanización con un coste de 48.000.000 euros.
——————————— SOLUCION —————————————-
Con estos datos y aplicando las formulas:
VRSI = (VV/K) – VC
VS = ∑EI x VRSI
VSO = VS – G (1 + TLR + PR)
Valor de repercusión del suelo para:
Vivienda Libre: VRS (VL) = (1.875/1,4) – 750 x 1,197 = 441,54 €/m2 c
Vivienda Protegida: VRS(VPP) = (1-212,80x 0,75/1,2) – 600 x 1,197 = 39,80 €/m2c
Uso comercial: VRS (C ) = (1.650/1,4) – 300 x 1,197 = 819,47 €/m2 c
Multiplicando por las edificabilidades de cada tipología, se tiene el total:
VS = 189.000 x 441,54 + 81.000 x 39.80 + 18.000 x 819,47 = 83.451.060 + 3.223.800 + 14.750.460 = 101.425.320 euros
El valor del suelo en su estado actual, es decir deducido el presupuesto de urbanización, y suponiendo una:
– Tasa Libre de Riesgo = 4,459 % (el valor publicado por el Banco de España correspondiente al mes de diciembre de 12011)
Prima de Riesgo = una media ponderada entre el 8% del suelo residencial (primera residencia) y el 12 % de uso comercial, ponderados por las correspondientes edificabilidades de cada uso:
270.000 x 0,08 + 18.000 x 0,12
PR (media ponderada) = ———————————————- = 8,25
288.000
Comprobamos que se cumple el límite:
1 + 0,0459 + 0,0825 = 1,12709 < 1,40 (e incluso menor que el 1,20 valor de K, utilizado para las VPP)
Luego:
VSO = 101.425.320 – 48.000.000 x 1,12709 = 47.325.000 euros
Esta seria, en el caso de equidistribución de beneficios y cargas, la valoración del terreno a la que tendría derecho un propietario que no pudiera pagar sus parte proporcional de las cuotas de urbanización, pero, no hay que olvidar que, en aplicación estricta del Reglamento, este seria un suelo en situación básica de “suelo rural” ya que no esta urbanizado aun y, en consecuencia, podrá ser expropiado, por la Administración actuante, a un precio mucho menor, del orden de 2.500.000 €
Haremos un ejemplo en una posterior publicación calculando este importe