Reducción de la fiscalidad de los inmuebles a través de la bajada de su valor catastral


Ibilow Consultores

Agradecemos a D. José Miguel Galán Octavio de Toledo, de IBILOW CONSULTORES este texto que
aborda desde su amplia experiencia, un tema poco conocido

     Es un hecho
conocido que la mayoría de los impuestos que gravan los inmuebles (IBI, Actos
Jurídicos Documentados, Transmisiones, Impuesto de Plusvalías Municipales (IIVTNU),
IAE, etc.) toman como base el valor catastral de los mismos.

     Y sin embargo es
bastante desconocido cuál es el procedimiento para establecer su valor. Es
cuestión evidentemente legal y técnica, pero lo que es desconocido para la
mayoría de los agentes intervinientes en la gestión inmobiliaria es que es una
cuestión de gran complejidad, y que requiere de una verdadera pericia en la
materia. Incluso grandes empresas y gestoras de patrimonio desconocen esta
materia y confían esta cuestión a sus departamentos legales o fiscales, que muy
a menudo carecen de la pericia necesaria en este tema tan específico.
    Hay muchos
factores que intervienen en esta valoración. No es en ningún modo sólo cuestión
de una correcta medición de los m2, que también. Hay que considerar diversos
factores como usos, antigüedad, localización, tipo de inmuebles y un largo etc.
Y además de las leyes y normas reguladoras de la valoración catastral existe
una gran cantidad de circulares y cuerpo normativo elaborado por la propia D.G.
de Catastro que es preciso conocer.
    El valor catastral
de los inmuebles no lo fijan ni lo revisan los ayuntamientos.
Lo establece la
Dirección General del Catastro, organismo dependiente de la secretaría de
Estado de Hacienda. Y dado que es un valor sujeto a lógicas variaciones
derivadas de la evolución del mercado y otros factores, es un valor que debe actualizarse
– por Catastro – cada 10 años (esto es lo recomendable).
    El procedimiento
para fijar este valor – como ya se ha dicho – es complejo y está sujeto a
abundante normativa, y además existe cierto margen para la subjetividad en
cuanto a su aplicación, lo que complica un poco más esta tarea.
    Y, dada su
complejidad es bastante habitual que existan diversos tipos de errores en la valoración
final,
tanto al alza como a la baja, aunque generalmente hacia el alza. Y este
alza en el valor catastral arrastra una subida impositiva directa en la
fiscalidad de los inmuebles.
     El proceso de
revisión de este valor catastral se inicia con un recurso que se ha de
presentar ante Catastro, y es Catastro quien quita o da la razón pudiendo en
caso negativo acudir a instancias superiores. En ningún caso intervienen en este
procedimiento los ayuntamientos. Si, a resultas de ese proceso, se produce
finalmente una variación en el valor catastral del inmueble es el propio
Catastro quien comunica al ayuntamiento correspondiente la modificación del
citado valor. Y al ayuntamiento y demás administraciones están obligados a
aplicar ese nuevo valor catastral como base de cálculo de los tributos que
recaudan.
    Incluso si ha
habido errores importantes en al cálculo del valor catastral – los denominados
errores materiales – es posible pedir la devolución de los tributos ya pagados
en los ejercicios no prescritos, normalmente los cuatro años anteriores.

    Es esta
complejidad del procedimiento de cálculo del valor catastral lo que hace
necesario acudir a verdaderos especialistas en esta materia y que gocen de la
pericia necesaria. 

Es bastante habitual acudir a los propios departamentos
fiscales para cubrir esta cuestión, pero si estos departamentos no gozan de
esta pericia tan concreta posiblemente están desaprovechando la oportunidad de
rebajar la fiscalidad de sus inmuebles.
Esta cuestión se suele abordar de la siguiente manera:
  • Trabajando a éxito: Lo que quiere decir que sólo
    devengarían honorarios si se obtiene ahorros para sus clientes.
  • Los honorarios se deberían establecer como una
    parte de los ahorros alcanzados por el cliente en los dos o tres primeros años
    .
    El resto de los ahorros de los años subsiguientes queda íntegro para ellos.
  •  Elaboración de un informe con las posibilidades
    de ahorro detectadas, recogiendo también los posibles riesgos. Cuantificamos
    los posibles ahorros caso de existir.
  •  
    La decisión de recurrir o no recurrir siempre es
    del cliente.
  • Si el cliente decide recurrir se elaboran los
    recursos para su firma por el cliente
    , con su presentación en la D. G. Catastro
    y su seguimiento hasta la comunicación por parte de Catastro del nuevo valor
    catastral a las administraciones y la posterior aplicación por éstas del citado
    valor a la hora de calcular los tributos asociados. 
  •  Además, habría que hacer también una
    comprobación de la correcta aplicación de las ordenanzas fiscales y del cálculo
    y la gestión de cobro de los ayuntamientos.
    Los porcentajes de
éxito son muy elevados:
Aproximadamente en el 50% de los estudios realizados se
encuentran errores en la valoración catastral, y el éxito en los recursos
presentados ante Catastro se sitúa en torno al 75%. Un porcentaje de ahorro
bastante habitual oscila entre el 10 y el 20%,
pero tampoco es extraño obtener
reducciones del 30%, del 40% o incluso superiores a veces.
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