Cuando estudiamos la viabilidad de una operación inmobiliaria, de viviendas o terciario,
debemos tener en cuenta ciertas consideraciones generales y definiciones sobre
los ratios de rentabilidad de
cualquier empresa u operación económico-financiera, que resumimos a
continuación:
debemos tener en cuenta ciertas consideraciones generales y definiciones sobre
los ratios de rentabilidad de
cualquier empresa u operación económico-financiera, que resumimos a
continuación:
A) En el balance
de toda empresa se verifica que:
de toda empresa se verifica que:
Activo
(A) = Pasivo (P) = FP + FA = CS + R +FA
(A) = Pasivo (P) = FP + FA = CS + R +FA
Siendo: CS = Capital
Social de la empresa
Social de la empresa
R = Reservas de todo
tipo generadas por la misma
tipo generadas por la misma
FP = Fondos propios
FA = Fondos Ajenos
que tienen un coste: GF = I x FA siendo I = tipo medio de interés a que se
remuneran los Fondos Ajenos utilizados por la empresa
que tienen un coste: GF = I x FA siendo I = tipo medio de interés a que se
remuneran los Fondos Ajenos utilizados por la empresa
B) La cuenta
de resultados seria:
de resultados seria:
Ventas (V)
–
Costes
Explotación (CE)
Costes
Explotación (CE)
= EBIDTA
–
Amortizaciones
Amortizaciones
Beneficio antes de
Intereses e Impuestos (BAII)
Intereses e Impuestos (BAII)
–
Gastos
Financieros (GF)
Gastos
Financieros (GF)
= Beneficio antes de
Impuestos (BAI)
Impuestos (BAI)
–
Impuesto
de Sociedades (IS)
Impuesto
de Sociedades (IS)
= Beneficio Neto (BN)
Evidentemente
en una promoción para venta no existen amortizaciones (que en una promoción en
alquiler solo serán las correspondientes al edificio y no al terreno, que no se
amortiza) y, en consecuencia: EBITDA = BAII
en una promoción para venta no existen amortizaciones (que en una promoción en
alquiler solo serán las correspondientes al edificio y no al terreno, que no se
amortiza) y, en consecuencia: EBITDA = BAII
También
es evidente que los GF dependerán de la forma en que se financie la operación,
y que a su vez, el IS dependerá de los GF, al ser estos un gasto fiscalmente
deducible.
es evidente que los GF dependerán de la forma en que se financie la operación,
y que a su vez, el IS dependerá de los GF, al ser estos un gasto fiscalmente
deducible.
La
rentabilidad estática de una promoción Inmobiliaria se obtiene relacionando dos
magnitudes del estudio económico, que es un documento esencialmente estático,
ya que no depende del tiempo. Es como una fotografía del fina de la promoción,
donde se recogieran por un lado los ingresos que se han ido produciendo a lo
largo del tiempo, frente a los costes, que igualmente se han ido produciendo,
con distinta cadencia a lo largo del tiempo.
rentabilidad estática de una promoción Inmobiliaria se obtiene relacionando dos
magnitudes del estudio económico, que es un documento esencialmente estático,
ya que no depende del tiempo. Es como una fotografía del fina de la promoción,
donde se recogieran por un lado los ingresos que se han ido produciendo a lo
largo del tiempo, frente a los costes, que igualmente se han ido produciendo,
con distinta cadencia a lo largo del tiempo.
Para
estudiar la Rentabilidad Estática
de la Promoción
Inmobiliaria, los analistas financieros utilizan,
principalmente, los tres ratios siguientes:
estudiar la Rentabilidad Estática
de la Promoción
Inmobiliaria, los analistas financieros utilizan,
principalmente, los tres ratios siguientes:
A)
Rentabilidad
Económica : RE = BAII/CE
Rentabilidad
Económica : RE = BAII/CE
Mide,
pues, la rentabilidad de la promoción, con independencia de cómo se haya
financiado esta.
pues, la rentabilidad de la promoción, con independencia de cómo se haya
financiado esta.
B)
Rentabilidad
Financiera: RF =
BN/FP
Rentabilidad
Financiera: RF =
BN/FP
Siendo
FP los fondos propios utilizados, recursos empleados en la promoción, que dada su variabilidad en el tiempo, ya que
puede ser fruto de varias ampliaciones
con sus correspondientes desembolsos, en distintos periodos de tiempo, se
considera en el calculo del ratio en su estado medio de utilización.
FP los fondos propios utilizados, recursos empleados en la promoción, que dada su variabilidad en el tiempo, ya que
puede ser fruto de varias ampliaciones
con sus correspondientes desembolsos, en distintos periodos de tiempo, se
considera en el calculo del ratio en su estado medio de utilización.
Así
pues mide la rentabilidad que obtiene el accionista por su inversión (medida en desembolsos de
capital social)
pues mide la rentabilidad que obtiene el accionista por su inversión (medida en desembolsos de
capital social)
C)
Margen
de Ventas: MgV
= BAI/V
Margen
de Ventas: MgV
= BAI/V
Siendo
V el volumen de Ingresos obtenidos.
V el volumen de Ingresos obtenidos.
En
el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, realizado por la Universidad de
Navarra, bajo el patrocinio del FEI (Fundación de Estudios Inmobiliarios) y el
Ministerio de Fomento en el año 2000, se recoge los resultados de una encuesta
realizada a mas de 4.500 empresas inmobiliarias, en los que expresan que los
valores mínimos utilizados por dichas empresas, para considerar viable una
promoción inmobiliaria desde este punto de vista oscilan en las siguientes horquillas:
el Libro Blanco del Sector Inmobiliario, realizado por la Universidad de
Navarra, bajo el patrocinio del FEI (Fundación de Estudios Inmobiliarios) y el
Ministerio de Fomento en el año 2000, se recoge los resultados de una encuesta
realizada a mas de 4.500 empresas inmobiliarias, en los que expresan que los
valores mínimos utilizados por dichas empresas, para considerar viable una
promoción inmobiliaria desde este punto de vista oscilan en las siguientes horquillas:
§ Rentabilidad
Económica ……………. 20 % – 25%
Económica ……………. 20 % – 25%
§ Rentabilidad Financiera ……………… 10 % – 15 %
§ Margen de Ventas ………….……………10% – 15 %
Los
valores anteriores hay que tomarlos con precaución, y sobre todo teniendo en
cuenta que las restricciones financieras existentes, exigen que las empresas
del sector, tradicionalmente descapitalizadas, tengan que utilizar recursos
propios que hay que acostumbrase a que estén en niveles suficientemente altos
con respecto a los históricamente utilizados.
valores anteriores hay que tomarlos con precaución, y sobre todo teniendo en
cuenta que las restricciones financieras existentes, exigen que las empresas
del sector, tradicionalmente descapitalizadas, tengan que utilizar recursos
propios que hay que acostumbrase a que estén en niveles suficientemente altos
con respecto a los históricamente utilizados.
En anteriores publicaciones hemos determinado
que existe una relación entre la rentabilidad económica y la financiera, que se
expresa en la siguiente formula
que existe una relación entre la rentabilidad económica y la financiera, que se
expresa en la siguiente formula
RF = (RE x (D +
1) – I x D) x (1 – T)
1) – I x D) x (1 – T)
·
RF:
Rentabilidad Financiera
RF:
Rentabilidad Financiera
·
RE:
Rentabilidad Económica
RE:
Rentabilidad Económica
·
D:
Grado de Apalancamiento
D:
Grado de Apalancamiento
·
T:
Tipo del Impuesto de Sociedades
T:
Tipo del Impuesto de Sociedades
·
I:
tipo medio de interés a que se remuneran los Fondos Ajenos
I:
tipo medio de interés a que se remuneran los Fondos Ajenos