El modelo de la regulación urbanística del suelo está establecido en la Ley del Suelo estatal y, en
base al mismo se desarrolla en la
legislación autonómica, con matices muy variados.
base al mismo se desarrolla en la
legislación autonómica, con matices muy variados.
Su base económica se sustenta en las siguientes obligaciones de cualquier promotor privado que intente clasificar
urbanísticamente un determinado terreno para hacerlo urbanizable o, bien para
desarrollar un determinado ámbito urbano no consolidado, que para ámbitos de
actuación que se califiquen de forma predominante en uso residencial, son las
siguientes:
urbanísticamente un determinado terreno para hacerlo urbanizable o, bien para
desarrollar un determinado ámbito urbano no consolidado, que para ámbitos de
actuación que se califiquen de forma predominante en uso residencial, son las
siguientes:
a)
Cesión
gratuita de terrenos para dotaciones públicas que deben ser urbanizados
íntegramente por el promotor sea este titular de la propiedad de los mismos o
no. Dicha cesión se regula en la legislación autonómica por medio de los
estándares mínimos de calidad urbana.
Cesión
gratuita de terrenos para dotaciones públicas que deben ser urbanizados
íntegramente por el promotor sea este titular de la propiedad de los mismos o
no. Dicha cesión se regula en la legislación autonómica por medio de los
estándares mínimos de calidad urbana.
b)
Cesión
gratuita de la superficie de terreno necesaria para ubicar en ella un determinado porcentaje del aprovechamiento
urbanístico determinado según la legislación y que, la legislación estatal
establece en una horquilla que va desde el 5 % al 15 %.
Cesión
gratuita de la superficie de terreno necesaria para ubicar en ella un determinado porcentaje del aprovechamiento
urbanístico determinado según la legislación y que, la legislación estatal
establece en una horquilla que va desde el 5 % al 15 %.
c)
Reserva
de terrenos necesarios para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de limitación de sus precios de
venta, que la legislación estatal considera debe ser como mínimo el 50 % de
la edificabilidad de uso residencial del ámbito de actuación.
Reserva
de terrenos necesarios para la construcción de viviendas sometidas a algún régimen de limitación de sus precios de
venta, que la legislación estatal considera debe ser como mínimo el 50 % de
la edificabilidad de uso residencial del ámbito de actuación.
Se parte pues, de una superficie, en metros cuadrados de terreno, del
ámbito de actuación y de una edificabilidad o techo máximo edificable en metros
cuadrados construidos, a la que la legislación autonómica suele sujetar a unos
valores máximos.
Evidentemente el uso, la
tipología del uso y la intensidad del uso (edificabilidad) son los parámetros
de valor de un suelo, es decir configuran lo que en un Estudio Económico
que realice el promotor, constituirán sus ingresos
esperados, por la venta de viviendas y locales comerciales (en metros
cuadrados construidos mucho menos que en viviendas, que era, dijimos, el uso
predominante o característico del ámbito de actuación), mas los producidos por
anejos a las viviendas, vinculados o no, como son los garajes y trasteros, que,
generalmente se sitúan en plantas bajo la rasante y, en consecuencia no
consumen edificabilidad,
tipología del uso y la intensidad del uso (edificabilidad) son los parámetros
de valor de un suelo, es decir configuran lo que en un Estudio Económico
que realice el promotor, constituirán sus ingresos
esperados, por la venta de viviendas y locales comerciales (en metros
cuadrados construidos mucho menos que en viviendas, que era, dijimos, el uso
predominante o característico del ámbito de actuación), mas los producidos por
anejos a las viviendas, vinculados o no, como son los garajes y trasteros, que,
generalmente se sitúan en plantas bajo la rasante y, en consecuencia no
consumen edificabilidad,
Pues bien, contra estos
ingresos, el promotor debe cuantificar los costes que, de forma directa serán:
ingresos, el promotor debe cuantificar los costes que, de forma directa serán:
–
Los
Proyectos y demás instrumentos de Planeamiento necesarios para llevar a
cabo la urbanización
Los
Proyectos y demás instrumentos de Planeamiento necesarios para llevar a
cabo la urbanización
–
Las
Licencias y Tasas Municipales de tramitación del planeamiento y su
ejecución
Las
Licencias y Tasas Municipales de tramitación del planeamiento y su
ejecución
–
La
ejecución de la Urbanización tanto la del ámbito de actuación, como las
conexiones que se consideren necesarias en el exterior de la misma.
La
ejecución de la Urbanización tanto la del ámbito de actuación, como las
conexiones que se consideren necesarias en el exterior de la misma.
–
El
realojo, en su caso, de viviendas existentes inicialmente en el ámbito de
la actuación y que, no se consideren compatibles con la actuación
El
realojo, en su caso, de viviendas existentes inicialmente en el ámbito de
la actuación y que, no se consideren compatibles con la actuación
–
La
indemnización por traslados de industria, también existentes e
incompatibles con la actuación.
La
indemnización por traslados de industria, también existentes e
incompatibles con la actuación.
–
La
descontaminación de suelos, en su caso.
La
descontaminación de suelos, en su caso.
–
Gastos
generales de Gestion
Gastos
generales de Gestion
Pero además tiene dos costes
indirectos:
indirectos:
a)
Parte de
la edificabilidad debe cederla al Ayuntamiento.
Parte de
la edificabilidad debe cederla al Ayuntamiento.
b)
Parte de
los precios de venta de la edificabilidad existente se ve limitada por la Administración, lo que supone coartar la
libertad de obtención de sus beneficios.
Parte de
los precios de venta de la edificabilidad existente se ve limitada por la Administración, lo que supone coartar la
libertad de obtención de sus beneficios.
Este modelo económico con variantes funciona desde décadas, con buenos
resultados económicos, parece obvio, dados los millones de metros cuadrados de
suelo que se han venido urbanizando en nuestro país, sobre todo en la época del
“boom” inmobiliario de 1997 – 2007.
resultados económicos, parece obvio, dados los millones de metros cuadrados de
suelo que se han venido urbanizando en nuestro país, sobre todo en la época del
“boom” inmobiliario de 1997 – 2007.
En posteriores publicaciones analizaremos, a la luz de la crisis del
sector inmobiliario, la evolución de este modelo, sus consecuencias económicas
y su posible evolución
sector inmobiliario, la evolución de este modelo, sus consecuencias económicas
y su posible evolución