La norma ECO 805/2003, señala expresamente que uno de los métodos
aplicables para valorar un solar es el Método Residual Estático.
aplicables para valorar un solar es el Método Residual Estático.
Pero también podemos utilizar el Método de Comparación, menos utilizado en las epocas en que hay pocas transacciones que puedan utilizarse como referencias para el cálculo
por este ultimo método de valoración
por este ultimo método de valoración
Para el caso de un terreno urbanizable el Método más apropiado es el
Método Residual Dinámico ya que en estos casos la aplicación de métodos de
comparación es mucho menos frecuente por la atonía del propio mercado.
Método Residual Dinámico ya que en estos casos la aplicación de métodos de
comparación es mucho menos frecuente por la atonía del propio mercado.
Fundamentalmente los dos métodos de Valoración Residual de Inmuebles
son:
son:
a)
Método Estático, que obtiene el valor del inmueble por diferencia
entre los ingresos esperados y los costes estrictamente necesarios para su construcción
más un cierto beneficio del promotor calculado en porcentaje sobre ventas.
Método Estático, que obtiene el valor del inmueble por diferencia
entre los ingresos esperados y los costes estrictamente necesarios para su construcción
más un cierto beneficio del promotor calculado en porcentaje sobre ventas.
b)
Método Dinámico, que tiene en cuenta la previsión de cobros y pagos que
se producen durante la construcción, actualizados a un cierto tipo de
descuento.
Método Dinámico, que tiene en cuenta la previsión de cobros y pagos que
se producen durante la construcción, actualizados a un cierto tipo de
descuento.
La
diferencia entre ambos métodos en el caso de terrenos calificados
urbanísticamente es que:
diferencia entre ambos métodos en el caso de terrenos calificados
urbanísticamente es que:
. El Estático solo es aplicable a solares
– El dinámico se aplica también a terrenos
urbanizables.
urbanizables.
Siguiendo la
definición de los métodos residuales, en el caso del Método Residual dinámico,
éste obtiene el valor de un suelo, estimando los flujos de caja, cobros y
pagos, y hallando el valor del suelo como actualización de dichos flujos de
caja a un determinado tipo de interés, de acuerdo con el artículo 34 de la Orden
ECO 805/2003, de 27 de marzo, que entró en vigor el 9 de
octubre de 2003
definición de los métodos residuales, en el caso del Método Residual dinámico,
éste obtiene el valor de un suelo, estimando los flujos de caja, cobros y
pagos, y hallando el valor del suelo como actualización de dichos flujos de
caja a un determinado tipo de interés, de acuerdo con el artículo 34 de la Orden
ECO 805/2003, de 27 de marzo, que entró en vigor el 9 de
octubre de 2003
En aplicación de
dicha normativa hay ciertos criterios que deben aclararse en relación a diversos aspectos prácticos de su aplicación
como son la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las
consecuencias que implica la elección de unos u otros en la aplicación de la
tasa de actualización, la consideración como pago de los costes de
comercialización y, no solo de ellos, sino de todos sus costes asociados y, por
último la consideración o no, de los gastos financieros y del impuesto de
sociedades.
dicha normativa hay ciertos criterios que deben aclararse en relación a diversos aspectos prácticos de su aplicación
como son la naturaleza de los flujos de caja (constantes o corrientes) y las
consecuencias que implica la elección de unos u otros en la aplicación de la
tasa de actualización, la consideración como pago de los costes de
comercialización y, no solo de ellos, sino de todos sus costes asociados y, por
último la consideración o no, de los gastos financieros y del impuesto de
sociedades.
De la definición del
Método Residual Dinámico se desprende que el tasador tiene que definir sus
mejores estimaciones para:
Método Residual Dinámico se desprende que el tasador tiene que definir sus
mejores estimaciones para:
• Los flujos de caja
esperados de la promoción (cobros y pagos)
esperados de la promoción (cobros y pagos)
• El tipo de
actualización aplicado a esos flujos
actualización aplicado a esos flujos
Y, aplicando a ambos conceptos la mecanica de calculo establecida, debemos recordar tres
consecuencias importantes que afectan, lógicamente, al valor del suelo:
consecuencias importantes que afectan, lógicamente, al valor del suelo:
•
Sera
superior cuanto más se adelanten los cobros o se retrasen los pagos.
Sera
superior cuanto más se adelanten los cobros o se retrasen los pagos.
•
Sera
inferior cuanto mas se atrasen los cobros (evidentemente no es lógico
considerar un adelanto de pagos sobre las fechas de su devengo)
Sera
inferior cuanto mas se atrasen los cobros (evidentemente no es lógico
considerar un adelanto de pagos sobre las fechas de su devengo)
•
Sera
inferior cuanta más pequeña sea la tasa de actualización considerada y superior
en caso contrario.
Sera
inferior cuanta más pequeña sea la tasa de actualización considerada y superior
en caso contrario.
Luego ya podemos señalar dos diferencias fundamentales del Método Dinámico
frente al Estático, que son las siguientes:
frente al Estático, que son las siguientes:
La consideración del tiempo
La mayor libertad del tasador que además de estimar
los costes los tiene que proyectar en el tiempo
los costes los tiene que proyectar en el tiempo