Otro de los problemas distorsionantes
del mercado del suelo, es la práctica habitual desde la crisis inmobiliaria de
2008 en que muchas empresas compraron suelo muy caro que les fue calificado
dentro de los Planes Generales de los Ayuntamientos publicados por esas fechas con
muchos sectores a desarrollar de acuerdo con los interese generales de
desarrollo de los citados municipios.
del mercado del suelo, es la práctica habitual desde la crisis inmobiliaria de
2008 en que muchas empresas compraron suelo muy caro que les fue calificado
dentro de los Planes Generales de los Ayuntamientos publicados por esas fechas con
muchos sectores a desarrollar de acuerdo con los interese generales de
desarrollo de los citados municipios.
Los promotores paralizaron
la promoción por escasez de ventas y precios bajos y sobre todo por la falta de
financiación de estas operaciones, generalmente de mucho volumen de inversión.
la promoción por escasez de ventas y precios bajos y sobre todo por la falta de
financiación de estas operaciones, generalmente de mucho volumen de inversión.
Los promotores ante
estas circunstancias negociaron con los bancos una refinanciación, pero dada la
situación del sector pronto se vio su inviabilidad y la banca no tuvo más
remedio que ejecutar la dación en pago, que no la utilizan con los compradores
de pisos, quedándose con estos activos que son incapaces de gestionar y que por
ultimo han acabado en el SAREB a precios muy bajos, aplicándose rebajas de
hasta el 70 %,
estas circunstancias negociaron con los bancos una refinanciación, pero dada la
situación del sector pronto se vio su inviabilidad y la banca no tuvo más
remedio que ejecutar la dación en pago, que no la utilizan con los compradores
de pisos, quedándose con estos activos que son incapaces de gestionar y que por
ultimo han acabado en el SAREB a precios muy bajos, aplicándose rebajas de
hasta el 70 %,
Pero las consecuencias
han sido para los Ayuntamientos las mismas, sean promotores, personas físicas o
la propia banca o el Sareb. Ninguna, en la práctica generalista, ha
desarrollado los terrenos.
han sido para los Ayuntamientos las mismas, sean promotores, personas físicas o
la propia banca o el Sareb. Ninguna, en la práctica generalista, ha
desarrollado los terrenos.
Se han limitado a
negociar con los Ayuntamientos nuevas condiciones y plazos de ejecución, pero
en muchos Ayuntamientos el PGOU en muchos sectores se encuentra parado.
negociar con los Ayuntamientos nuevas condiciones y plazos de ejecución, pero
en muchos Ayuntamientos el PGOU en muchos sectores se encuentra parado.
Ante esta situación, y
en aras del interés general, los Ayuntamientos tienen la facultad de incoar
expedientes para, ante el incumplimiento de plazos, expropiar los terrenos de
los propietarios incumplidores.
en aras del interés general, los Ayuntamientos tienen la facultad de incoar
expedientes para, ante el incumplimiento de plazos, expropiar los terrenos de
los propietarios incumplidores.
“Del dicho al hecho,
hay un trecho” como reza un viejo refrán español y, son escasas las
intervenciones que se han producido en este sentido.
hay un trecho” como reza un viejo refrán español y, son escasas las
intervenciones que se han producido en este sentido.
En primer lugar el
SAREB no es atacable pues se produciría una disfunción en sus objetivos que son
sanear el sistema financiero y enajenar los activos poco a poco una vez que el
mercado levante cabeza y estén saneados ya que la situación urbanística de los
activos era muy pobre en su gestión.
SAREB no es atacable pues se produciría una disfunción en sus objetivos que son
sanear el sistema financiero y enajenar los activos poco a poco una vez que el
mercado levante cabeza y estén saneados ya que la situación urbanística de los
activos era muy pobre en su gestión.
El resto de
propietarios están muy tranquilos ya que están seguros que el Ayuntamiento, a
pesar de los incumplimientos de plazo, no les abrirán expediente para su
expropiación.
propietarios están muy tranquilos ya que están seguros que el Ayuntamiento, a
pesar de los incumplimientos de plazo, no les abrirán expediente para su
expropiación.
Y, es precisamente,
esta tranquilidad y seguridad una de las causas, en nuestra opinión, de la distorsión
de los precios de mercado.
esta tranquilidad y seguridad una de las causas, en nuestra opinión, de la distorsión
de los precios de mercado.
Otra de las razones es
la normativa de valoración vigente, en estos casos de incumplimiento de plazos
legales máximos de ejecución urbanística.
la normativa de valoración vigente, en estos casos de incumplimiento de plazos
legales máximos de ejecución urbanística.
Veamos cómo se calcula
la valoración de un suelo calificado urbanísticamente como urbanizable de uso
residencial cuyo origen era un suelo rustico sin explotación agraria, pero con
una determinada potencial explotación.
la valoración de un suelo calificado urbanísticamente como urbanizable de uso
residencial cuyo origen era un suelo rustico sin explotación agraria, pero con
una determinada potencial explotación.
Pues bien; el
Reglamento de Valoración de la Ley
del Suelo, señala que en estos casos de incumplimiento de plazos, se debe
valorar en su origen y no con la calificación urbanística actual o que se
prevea tendrá en un futuro, que lógicamente, en una situación de mercado normalizado,
será superior a la del suelo rustico, máxime cuando no tiene, o no es
susceptible, de explotación agraria alguna.
Reglamento de Valoración de la Ley
del Suelo, señala que en estos casos de incumplimiento de plazos, se debe
valorar en su origen y no con la calificación urbanística actual o que se
prevea tendrá en un futuro, que lógicamente, en una situación de mercado normalizado,
será superior a la del suelo rustico, máxime cuando no tiene, o no es
susceptible, de explotación agraria alguna.
Los Ayuntamientos no
abren expediente, en estos casos, porque, la aplicación del Reglamento de
Valoraciones de la Ley
del suelo, le es muy desfavorable. Aclarémoslo con un ejemplo
abren expediente, en estos casos, porque, la aplicación del Reglamento de
Valoraciones de la Ley
del suelo, le es muy desfavorable. Aclarémoslo con un ejemplo
Un suelo rustico, en
el mes de noviembre de 2011 tenía un valor
de expropiación de V y, en el mismo mes de 2015 tenía un valor de N veces
superior, ya que el tipo de rendimiento interno de la Deuda Publica con plazo de vencimiento entre dos y seis años,
según la publicado por el Banco de España, era del 4,459 % y en la Noviembre de
2015 es del 0,654 %.
el mes de noviembre de 2011 tenía un valor
de expropiación de V y, en el mismo mes de 2015 tenía un valor de N veces
superior, ya que el tipo de rendimiento interno de la Deuda Publica con plazo de vencimiento entre dos y seis años,
según la publicado por el Banco de España, era del 4,459 % y en la Noviembre de
2015 es del 0,654 %.
Al efectuarse la
valoración en base a los tipos de la Deuda Publica, dicha valoración en
Noviembre de 2015 era 4,459/0,654 = 6,82
veces superior
valoración en base a los tipos de la Deuda Publica, dicha valoración en
Noviembre de 2015 era 4,459/0,654 = 6,82
veces superior
Lo que no es ni mucho
menos real, sino con datos de mercado publicados por el Ministerio de
Agricultura todo lo contrario.
menos real, sino con datos de mercado publicados por el Ministerio de
Agricultura todo lo contrario.
Este mismo, absurdo
fenómeno ocurre, en otros casos, como el IBI, cuyos valores catastrales se
basaban en unos valores de referencia del MBR y MC valores del suelo y de la construcción
que se aplicaban como referencia en todo el territorio nacional publicados por
el Estado.
fenómeno ocurre, en otros casos, como el IBI, cuyos valores catastrales se
basaban en unos valores de referencia del MBR y MC valores del suelo y de la construcción
que se aplicaban como referencia en todo el territorio nacional publicados por
el Estado.
Los Ayuntamientos
siguieron recaudando el IBI a valores superiores a los reales.
siguieron recaudando el IBI a valores superiores a los reales.
Una demostración más
de lo poco que se ha interesado los dos últimos gobiernos PSOE y PP del sector
inmobiliario y, no solo de él, sino de las familias que estaban sufriendo la
crisis y veían como su patrimonio inmobiliario cada vez valía menos, pero ellos
tenían que pagar un IBI que no dejaba de crecer en total divergencia de la
realidad.
de lo poco que se ha interesado los dos últimos gobiernos PSOE y PP del sector
inmobiliario y, no solo de él, sino de las familias que estaban sufriendo la
crisis y veían como su patrimonio inmobiliario cada vez valía menos, pero ellos
tenían que pagar un IBI que no dejaba de crecer en total divergencia de la
realidad.
Otro de estas
sinrazones se produce en la
Valoración de Inmuebles del Mercado Hipotecario, en cuanto a
los datos a aplicar para valorar la prima de riesgo de la tipología de las
distintas promociones.
sinrazones se produce en la
Valoración de Inmuebles del Mercado Hipotecario, en cuanto a
los datos a aplicar para valorar la prima de riesgo de la tipología de las
distintas promociones.
Esta tabla se deja de
publicar cuando los tipos de interés estaban muy altos. Sin embargo cuando
estaban bajos la prima habría variado ya que lo que mide es el riesgo de cada promoción
y, en consecuencia las exigencias de los inversores en cada una de ellas.
publicar cuando los tipos de interés estaban muy altos. Sin embargo cuando
estaban bajos la prima habría variado ya que lo que mide es el riesgo de cada promoción
y, en consecuencia las exigencias de los inversores en cada una de ellas.
Y, con la aparición de
las crisis se produce una distorsión total en los mercados inmobiliarios que
suponen que, al menos, el Gobierno modifique adecuadamente estas tablas de
primas de riesgo, para adecuarlas a la realidad de los mercados y que las
valoraciones se ajusten a valores más realistas.
las crisis se produce una distorsión total en los mercados inmobiliarios que
suponen que, al menos, el Gobierno modifique adecuadamente estas tablas de
primas de riesgo, para adecuarlas a la realidad de los mercados y que las
valoraciones se ajusten a valores más realistas.