En un edificio de viviendas de protección pública (VPP)
coexisten siempre cinco tipos de superficie:
1)
Superficie
útil de la vivienda o local
Superficie
útil de la vivienda o local
2)
Superficie
construida de la vivienda o local
Superficie
construida de la vivienda o local
3)
Superficie
útil de la vivienda o local incluida la parte proporcional de la superficie útil de las zonas comunes del
edificio.
Superficie
útil de la vivienda o local incluida la parte proporcional de la superficie útil de las zonas comunes del
edificio.
4)
Superficie
construida de la vivienda o local incluidas la parte proporcional de superficie
construida de las zonas comunes del edificio.
Superficie
construida de la vivienda o local incluidas la parte proporcional de superficie
construida de las zonas comunes del edificio.
5)
La
superficie útil de vivienda o local computable a efectos de aplicar el precio
máximo de venta o de renta, según la definición legal incluida en la normativa
de VPP de las CCAA,
La
superficie útil de vivienda o local computable a efectos de aplicar el precio
máximo de venta o de renta, según la definición legal incluida en la normativa
de VPP de las CCAA,
Esta legislación autonómica se basa en el artículo 4 del
Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre por el que se aprueba el Reglamento
de Viviendas de Protección Oficial, todavía vigente
Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre por el que se aprueba el Reglamento
de Viviendas de Protección Oficial, todavía vigente
Es
importante señalar la diferencia fundamental entre la superficie útil
geométricamente correcta y la superficie útil de las VPP, ambas son útiles,
pero la primera contabiliza todos los espacios, privativos y comunes, del
edificio, mientras que en el segundo caso, las correspondientes a las Viviendas
de Protección Pública, no se contabilizan las zonas comunes como son portales,
escaleras, hueco de ascensor, cuartos de instalaciones, etc.
importante señalar la diferencia fundamental entre la superficie útil
geométricamente correcta y la superficie útil de las VPP, ambas son útiles,
pero la primera contabiliza todos los espacios, privativos y comunes, del
edificio, mientras que en el segundo caso, las correspondientes a las Viviendas
de Protección Pública, no se contabilizan las zonas comunes como son portales,
escaleras, hueco de ascensor, cuartos de instalaciones, etc.
SUPERFICIE
ÚTIL DE VIVIENDAS
La superficie útil está formada por la superficie del
suelo cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus
cerramientos con el exterior, con otra vivienda o local de cualquier uso.
suelo cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus
cerramientos con el exterior, con otra vivienda o local de cualquier uso.
En la superficie útil de las VPP, a efectos de venta o
alquiler, no se considera la superficie útil del portal, ascensores y
escaleras.
alquiler, no se considera la superficie útil del portal, ascensores y
escaleras.
8.- En la superficie útil de las VPP, se computan la
superficie de los espacios exteriores privativos de cada vivienda con los
siguientes limites:
superficie de los espacios exteriores privativos de cada vivienda con los
siguientes limites:
1)
50
% de la superficie útil real
50
% de la superficie útil real
2)
10
% de la superficie útil total interior
10
% de la superficie útil total interior
En VPP es fundamental establecer la Relacion M2
útil/constr (que puede oscilar entre 0,75 y 0,82) para poder pasar los m2
utiles exigidos por la legislación a m2 construidos
útil/constr (que puede oscilar entre 0,75 y 0,82) para poder pasar los m2
utiles exigidos por la legislación a m2 construidos
Se ha
de entender que la superficie construida se paga (es un coste) mientras que la
útil es la que se vende
de entender que la superficie construida se paga (es un coste) mientras que la
útil es la que se vende
Cuidar la relación entre superficie
útil y construida es fundamental para el Promotor, por dos aspectos:
a) Tema económico derivado de los puntos
anteriores, cuanto mayor sea la relación (lógicamente debe ser inferior a la
unidad) más rentable será la promoción.
anteriores, cuanto mayor sea la relación (lógicamente debe ser inferior a la
unidad) más rentable será la promoción.
b) Un segundo aspecto, no menos importante, es
la interpretación comercial que pueden llevarse los clientes ante una
desproporcionada relación que no esté bien justificada, como podría ser el caso
de contar como zona común un gimnasio propiedad de la comunidad que tendría una
anormal influencia si no se explica detalladamente
la interpretación comercial que pueden llevarse los clientes ante una
desproporcionada relación que no esté bien justificada, como podría ser el caso
de contar como zona común un gimnasio propiedad de la comunidad que tendría una
anormal influencia si no se explica detalladamente
Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el “CU03 SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA DE UN EDIFICIO Y SUS DEPENDENCIAS” y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el “CU03 SUPERFICIE ÚTIL Y CONSTRUIDA DE UN EDIFICIO Y SUS DEPENDENCIAS” y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos Prácticos
del Promotor y Gestor Inmobiliario