Los Impuestos en la compra de suelos dependen de que se trate de suelos
rústicos, o en curso de urbanización
rústicos, o en curso de urbanización
La fiscalidad aplicable depende tanto
de quien sea el comprador como de quien sea el vendedor.
de quien sea el comprador como de quien sea el vendedor.
Por otra parte, hay una serie de
casuísticas que, sin pretender un carácter exhaustivo, resumiremos a continuación
casuísticas que, sin pretender un carácter exhaustivo, resumiremos a continuación
SUPONEMOS QUE EL COMPRADOR ES UNA
EMPRESA INMOBILIARIA Y POR TANTO ES SUJETO PASIVO DE IVA, pero distinguimos ciertas
variantes:
Según sea el titular del terreno
podemos distinguir los siguientes casos:
podemos distinguir los siguientes casos:
A)
VENDEDOR
PERSONA FISICA QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA
VENDEDOR
PERSONA FISICA QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA
La operación de compra esta sujeta a
TPO al tipo vigente en cada CCAA
TPO al tipo vigente en cada CCAA
B)
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EL TERRENO NO ESTA AFECTO A SU EXPLOTACION
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EL TERRENO NO ESTA AFECTO A SU EXPLOTACION
La operación de compra esta sujeta a
TPO al tipo vigente en cada CCAA
TPO al tipo vigente en cada CCAA
C)
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EN LA OPERACIÓN NO SE PRODUCE LA ENTREGA AL COMPRADOR
(POR EJEMPLO SE TRATA DE UNA CONDICION SUSPENSIVA O D EUNA OPCION DE COMPRA)
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, PERO EN LA OPERACIÓN NO SE PRODUCE LA ENTREGA AL COMPRADOR
(POR EJEMPLO SE TRATA DE UNA CONDICION SUSPENSIVA O D EUNA OPCION DE COMPRA)
La operación de compra esta sujeta a
TPO al tipo vigente en cada CCAA
TPO al tipo vigente en cada CCAA
D)
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, EL TERRENO ESTA AFECTO A SU EXPLOTACION Y SE TRATA DE UNA
ENTREGA
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, EL TERRENO ESTA AFECTO A SU EXPLOTACION Y SE TRATA DE UNA
ENTREGA
La operación esta sujeta y exenta de
IVA, y como el comprador es sujeto pasivo de IVA con derecho a deducción del
100% del IVA soportado, podrá renunciar a la exención (fijándose tal renuncia
en la misma escritura de compraventa), y en consecuencia la operación estar
sujeta a IVA
IVA, y como el comprador es sujeto pasivo de IVA con derecho a deducción del
100% del IVA soportado, podrá renunciar a la exención (fijándose tal renuncia
en la misma escritura de compraventa), y en consecuencia la operación estar
sujeta a IVA
Así pues, en este caso, el PROMOTOR
INMOBILIARIO comprador, soportara la cuota de IVA y además
tendrá un coste de AJD al otorgarse el documento en escritura publica que deberá
liquidar en la CCAA en el plazo máximo
de 30 días desde la fecha de la operación.
INMOBILIARIO comprador, soportara la cuota de IVA y además
tendrá un coste de AJD al otorgarse el documento en escritura publica que deberá
liquidar en la CCAA en el plazo máximo
de 30 días desde la fecha de la operación.
Al
tratarse de un terreno rustico en ninguno de los casos existirá Impuesto
Municipal de Incremento de valor de los Bienes de naturaleza urbana, conocido
como Plusvalía, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.
tratarse de un terreno rustico en ninguno de los casos existirá Impuesto
Municipal de Incremento de valor de los Bienes de naturaleza urbana, conocido
como Plusvalía, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.
SUPONEMOS
QUE EL COMPRADOR ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA Y POR TANTO ES SUJETO PASIVO DE
IVA CON DERECHO A DEDUCION DEL 100% DEL IVA SOPORTADO
QUE EL COMPRADOR ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA Y POR TANTO ES SUJETO PASIVO DE
IVA CON DERECHO A DEDUCION DEL 100% DEL IVA SOPORTADO
Se supone que, en todos los
casos, la compraventa se otorga en
escritura publica. Según sea el titular
del terreno (vendedor) podemos distinguir los siguientes casos
casos, la compraventa se otorga en
escritura publica. Según sea el titular
del terreno (vendedor) podemos distinguir los siguientes casos
E)
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, EL TERRENO EN CURSO DE URBANIZACIÓN, ESTARÁ AFECTO A SU EXPLOTACIÓN, Y SE TRATA DE
UNA ENTREGA
VENDEDOR
SUJETO PASIVO DE IVA, EL TERRENO EN CURSO DE URBANIZACIÓN, ESTARÁ AFECTO A SU EXPLOTACIÓN, Y SE TRATA DE
UNA ENTREGA
La
operación esta sujeta a IVA, al tipo vigente
operación esta sujeta a IVA, al tipo vigente
Así pues, en este
caso, el PEOMOTOR INMOBILIARIO comprador, al otorgarse el documento en
escritura publica soportara la cuota de IVA y además tendrá un coste de AJD
caso, el PEOMOTOR INMOBILIARIO comprador, al otorgarse el documento en
escritura publica soportara la cuota de IVA y además tendrá un coste de AJD
Al
tratarse de un terreno rustico en ninguno de los casos existirá Impuesto Municipal de Incremento de valor de los
Bienes de naturaleza urbana, conocido como
Plusvalía, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.
tratarse de un terreno rustico en ninguno de los casos existirá Impuesto Municipal de Incremento de valor de los
Bienes de naturaleza urbana, conocido como
Plusvalía, que en todo caso, seria de cargo del vendedor.
Así pues, en todos los casos la sujeción a IVA debido a la naturaleza
del terreno transmitido, se produce por el hecho de estar en curso de
urbanización.
del terreno transmitido, se produce por el hecho de estar en curso de
urbanización.
Es decir para calificar la operación
como sujeta a IVA, Hacienda tendrá en cuenta que este hecho se haya producido
realmente, para lo cual se deben dar dos circunstancias:
como sujeta a IVA, Hacienda tendrá en cuenta que este hecho se haya producido
realmente, para lo cual se deben dar dos circunstancias:
a)
Que se haya iniciado realmente la
urbanización
Que se haya iniciado realmente la
urbanización
b)
Que se hayan pagado alguna certificación,
cursada por el contratista, ejecutor de la misma, aunque a estos efectos su
cuantía sea irrelevante.
Que se hayan pagado alguna certificación,
cursada por el contratista, ejecutor de la misma, aunque a estos efectos su
cuantía sea irrelevante.
La demostración de que se ha cumplido
la primera circunstancia se resuelve por medio de una certificación de inicio
de obra, emitida por el Director Técnico de la Obra (Ingeniero de Caminos o Arquitecto), y visada por el Colegio
Profesional correspondiente que indique tal circunstancia.
la primera circunstancia se resuelve por medio de una certificación de inicio
de obra, emitida por el Director Técnico de la Obra (Ingeniero de Caminos o Arquitecto), y visada por el Colegio
Profesional correspondiente que indique tal circunstancia.
Ahora bien, de acuerdo con Ley del
Suelo vigente, SE
PRESUMEN INICIADAS LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN CUANDO EXISTA ACTA ADMINISTRATIVA
O NOTARIAL DEL COMIENZO DE LAS OBRAS.
Suelo vigente, SE
PRESUMEN INICIADAS LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN CUANDO EXISTA ACTA ADMINISTRATIVA
O NOTARIAL DEL COMIENZO DE LAS OBRAS.
En resumen, teniendo en cuenta lo
explicado, resulta recomendable realizar acta de inicio de obras firmada por la
Dirección facultativa, visada por el Colegio oficial y protocolizada ante
Notario.
explicado, resulta recomendable realizar acta de inicio de obras firmada por la
Dirección facultativa, visada por el Colegio oficial y protocolizada ante
Notario.
F)
VENDEDOR PERSONA FÍSICA TITULAR DE UN TERRENO INCLUIDO EN JUNTA DE
COMPENSACION.
VENDEDOR PERSONA FÍSICA TITULAR DE UN TERRENO INCLUIDO EN JUNTA DE
COMPENSACION.
Este caso es similar al anterior, el
titular del terreno que esta adherido a una Junta de Compensación, es sujeto
pasivo ocasional de IVA, pero solo desde el momento en que iniciadas las obras
de urbanización por parte de la
Junta de Compensación, abona alguna cuota para el pago de
aquellas obras, con independencia del numero de cuotas abonadas y del importe
de las mismas. Por lo tanto si la venta de los terrenos se produce con
anterioridad a estos hechos, la operación tributaria por TPO, y solo a partir
de que se den estas circunstancias, la operación estaría sujeta a IVA.
titular del terreno que esta adherido a una Junta de Compensación, es sujeto
pasivo ocasional de IVA, pero solo desde el momento en que iniciadas las obras
de urbanización por parte de la
Junta de Compensación, abona alguna cuota para el pago de
aquellas obras, con independencia del numero de cuotas abonadas y del importe
de las mismas. Por lo tanto si la venta de los terrenos se produce con
anterioridad a estos hechos, la operación tributaria por TPO, y solo a partir
de que se den estas circunstancias, la operación estaría sujeta a IVA.
Hay que tener mucho cuidado, ya que el
vendedor puede creer que ya es sujeto pasivo de IVA, aunque sea ocasional,
desde que ha abonado cuotas de urbanización, a veces de gran cuantía, pero no,
solo será sujeto pasivo de IVA cuando se haya iniciado las obras de
urbanización (los pagos anteriores por proyectos, indemnizaciones, provisiones,
etc.) no computan a efectos fiscales.
vendedor puede creer que ya es sujeto pasivo de IVA, aunque sea ocasional,
desde que ha abonado cuotas de urbanización, a veces de gran cuantía, pero no,
solo será sujeto pasivo de IVA cuando se haya iniciado las obras de
urbanización (los pagos anteriores por proyectos, indemnizaciones, provisiones,
etc.) no computan a efectos fiscales.
Los efectos para el vendedor, persona
física, es que desde el momento es que es sujeto pasivo ocasional del IVA, esta
obligado a repercutir el impuesto, teniendo derecho, así mismo, a deducir, como
IVA soportado, todas las cuotas de urbanización abonadas que le haya girado
para su pago la Junta
de Compensación.
física, es que desde el momento es que es sujeto pasivo ocasional del IVA, esta
obligado a repercutir el impuesto, teniendo derecho, así mismo, a deducir, como
IVA soportado, todas las cuotas de urbanización abonadas que le haya girado
para su pago la Junta
de Compensación.
En el mismo caso fiscal se estará cuando
se trate de ejecución por el Sistema Urbanístico de Cooperac
se trate de ejecución por el Sistema Urbanístico de Cooperac