La fiscalidad
de una promoción en alquiler depende, en principio, de la sociedad
inmobiliaria que la realice y del producto
que comercialice en alquiler, viviendas o comercial, pudiéndose diferenciar
los siguientes supuestos:
de una promoción en alquiler depende, en principio, de la sociedad
inmobiliaria que la realice y del producto
que comercialice en alquiler, viviendas o comercial, pudiéndose diferenciar
los siguientes supuestos:
Respecto a la Sociedad Inmobiliaria:
A)
Sociedad
inmobiliaria cuyo objeto social
exclusivo sea el alquiler
Sociedad
inmobiliaria cuyo objeto social
exclusivo sea el alquiler
B)
Sociedad
inmobiliaria que realice promociones
destinadas a la venta y el alquiler de forma indiscriminada en su balance
Sociedad
inmobiliaria que realice promociones
destinadas a la venta y el alquiler de forma indiscriminada en su balance
C)
Idem
anterior pero que las diferencia contablemente y fiscalmente
Idem
anterior pero que las diferencia contablemente y fiscalmente
D)
Sociedad
que realice tradicionalmente promociones
para venta pero que ocasionalmente,
una vez terminada la promoción, no la pueda vender y la decida comercializarla con alquiler con o sin opción
de compra.
Sociedad
que realice tradicionalmente promociones
para venta pero que ocasionalmente,
una vez terminada la promoción, no la pueda vender y la decida comercializarla con alquiler con o sin opción
de compra.
Respecto al producto que comercialice en forma de alquiler
Hay que recordar que la actividad de alquiler
realizada por un sujeto pasivo de IVA, están sujetos a los siguientes tipos:
realizada por un sujeto pasivo de IVA, están sujetos a los siguientes tipos:
–
Alquiler
de Vivienda Exento
Alquiler
de Vivienda Exento
–
Alquiler
de Locales, Terrenos, Oficinas, etc 21
% IVA
Alquiler
de Locales, Terrenos, Oficinas, etc 21
% IVA
–
Alquiler
de Vivienda con opción de Compra 10
% de IVA (1)
Alquiler
de Vivienda con opción de Compra 10
% de IVA (1)
(1) En este caso los IVA abonados durante el periodo
de alquiler son deducibles en el momento de ejercicio de la opción de compra.
de alquiler son deducibles en el momento de ejercicio de la opción de compra.
En el primer caso (A) la sociedad, si se trata de alquiler de viviendas, no podrá
deducir el IVA soportado en la adquisición de terrenos, en su caso, o en el
devengo de otros costes como la edificación, honorarios de profesionales, etc.
deducir el IVA soportado en la adquisición de terrenos, en su caso, o en el
devengo de otros costes como la edificación, honorarios de profesionales, etc.
En el segundo caso (B), la sociedad entra en “Regla
de Prorrata” y solo podrá deducir del IVA soportado una parte, la
correspondiente a la proporción de ingresos no sujetos con la parte de los
ingresos sujetos. Por ejemplo, supongamos que, en este caso, la distribución de
los ingresos de la sociedad, en un determinado ejercicio, es la siguiente:
de Prorrata” y solo podrá deducir del IVA soportado una parte, la
correspondiente a la proporción de ingresos no sujetos con la parte de los
ingresos sujetos. Por ejemplo, supongamos que, en este caso, la distribución de
los ingresos de la sociedad, en un determinado ejercicio, es la siguiente:
–
Ingresos
por venta de promociones 70
Ingresos
por venta de promociones 70
–
Ingresos
por alquiler de locales comerciales 10
Ingresos
por alquiler de locales comerciales 10
–
Ingresos
por alquiler de viviendas 20
Ingresos
por alquiler de viviendas 20
Esta empresa solo podría deducir el 80% del
IVA soportado; luego el 20 % seria un coste.
IVA soportado; luego el 20 % seria un coste.
En el tercer caso ( C ) , si la empresa diferencia ambas actividades podría compensar el IVA soportado internamente en las actividades
de venta de promociones y alquiler de locales comerciales y nada en el IVA
soportado por la actividad de alquiler de viviendas.
de venta de promociones y alquiler de locales comerciales y nada en el IVA
soportado por la actividad de alquiler de viviendas.
Por ultimo en el ultimo caso (D) de una sociedad que tradicionalmente
viene realizando la actividad de venta, en la ultima promoción realizada deduciría
el 100 % del IVA soportado, hasta el momento de tomar la decisión de cambiar el
destino dela promoción. A partir de ese momento entraría en una explotación del negocio de
alquiler pero con unos IVA que Hacienda le ha devuelto y debe recuperar.
viene realizando la actividad de venta, en la ultima promoción realizada deduciría
el 100 % del IVA soportado, hasta el momento de tomar la decisión de cambiar el
destino de
alquiler pero con unos IVA que Hacienda le ha devuelto y debe recuperar.
Para esa recuperación se aplica la regla de
prorrata y se tiene un periodo de entre
5 y 10 años, según sea el activo, para devolver de forma proporcional los
IVA que Hacienda les devolvió en su día.
prorrata y se tiene un periodo de entre
5 y 10 años, según sea el activo, para devolver de forma proporcional los
IVA que Hacienda les devolvió en su día.