Debemos distinguir 2 matices: Una comunidad constituida por un solo
bloque de viviendas y un Complejo Inmobiliario
bloque de viviendas y un Complejo Inmobiliario
Los Estatutos de una Comunidad de Propietarios, también llamados
Estatutos de Régimen Interior, son los que rigen el uso de los elementos
comunes de dicha comunidad como son: fachada, portal, escalera, ascensores,
cubierta, jardines, piscinas, parques de juegos de niños, polideportivos,
tenis, pádel y demás elementos comunitarios.
Estatutos de Régimen Interior, son los que rigen el uso de los elementos
comunes de dicha comunidad como son: fachada, portal, escalera, ascensores,
cubierta, jardines, piscinas, parques de juegos de niños, polideportivos,
tenis, pádel y demás elementos comunitarios.
Es una buena práctica, muy habitual por cierto, que sean redactados por
el promotor, siendo el momento mas adecuado para ello, incorporarlos en la
propia escritura de división horizontal ya que de esta manera no devengan impuestos.
el promotor, siendo el momento mas adecuado para ello, incorporarlos en la
propia escritura de división horizontal ya que de esta manera no devengan impuestos.
Ahora bien el promotor debe circunscribirse, según sea la complejidad
de la comunidad o del complejo inmobiliario en cuestión, a regular aquellos
aspectos que pudieran ser contraproducentes para su propia comercialización de
otros elementos del edificio que no sean viviendas o de sucesivas fases de la
promoción cuyas señas de identidad conviene respetar.
de la comunidad o del complejo inmobiliario en cuestión, a regular aquellos
aspectos que pudieran ser contraproducentes para su propia comercialización de
otros elementos del edificio que no sean viviendas o de sucesivas fases de la
promoción cuyas señas de identidad conviene respetar.
Por ejemplo conviene que queden regulados perfectamente la prohibición,
en su caso, de acceso de los dueños de los locales comerciales a los jardines y
piscinas comunitarias, pero si conviene, a veces, que se regule su acceso por
el portal y escaleras para llegar a la cubierta y poder instalar o reparar
elementos de aire acondicionado o chimeneas de ventilación que fueran
obligatorios para desarrollar su actividad que puede no estar prevista en la
construcción, pero no debe ser limitación para su libre comercialización, todos
ellos de gran interés para el promotor inmobiliario.
en su caso, de acceso de los dueños de los locales comerciales a los jardines y
piscinas comunitarias, pero si conviene, a veces, que se regule su acceso por
el portal y escaleras para llegar a la cubierta y poder instalar o reparar
elementos de aire acondicionado o chimeneas de ventilación que fueran
obligatorios para desarrollar su actividad que puede no estar prevista en la
construcción, pero no debe ser limitación para su libre comercialización, todos
ellos de gran interés para el promotor inmobiliario.
Con respecto a las distintas fases a construir con posterioridad el
promotor será el primer interesado en guardar la estética de fachadas y de
toldos sobrevenidos.
promotor será el primer interesado en guardar la estética de fachadas y de
toldos sobrevenidos.
También deben ser regulados aquellos aspectos legales que sean de
obligado cumplimiento remitiéndose a las leyes u ordenanzas municipales como
son el ruido, el paseo de perros, etc.
obligado cumplimiento remitiéndose a las leyes u ordenanzas municipales como
son el ruido, el paseo de perros, etc.
En el caso de UN COMPLEJO INMOBILIARIO, como ya hemos señalado estos casos presentan
una gran complejidad y operan de distinta manera que en un edificio.
Pongamos por ejemplo un complejo inmobiliario compuesto por varios
edificios distintos con una zona común.
edificios distintos con una zona común.
Lo normal en este caso es que existan una Comunidad de Propietarios por
cada edificio y una Comunidad General que agrupe el funcionamiento de los
elementos comunes.
cada edificio y una Comunidad General que agrupe el funcionamiento de los
elementos comunes.
Cada propietario tendrá pues, dos cuotas de participación, generalmente
distintas, que deberán constar en la División Horizontal: una correspondiente
al propio edificio y otra de participación de zonas comunes.
distintas, que deberán constar en la División Horizontal: una correspondiente
al propio edificio y otra de participación de zonas comunes.
Pues bien, el promotor deberá
redactar unos Estatutos para el funcionamiento de cada edificio pero limitando
algunos aspectos al sometimiento a los de la Comunidad General.
redactar unos Estatutos para el funcionamiento de cada edificio pero limitando
algunos aspectos al sometimiento a los de la Comunidad General.
En este caso, por ejemplo, nada impediría que el interior del portal
fuera diseñado libremente por cada comunidad de cada edificio con la limitación
de que no quedase afectado su exterior.
fuera diseñado libremente por cada comunidad de cada edificio con la limitación
de que no quedase afectado su exterior.
Este puede ser, por ejemplo, el caso de chales adosados que comparten
una zona común interior. Evidentemente, las fachadas y la cubierta de cada
chalet, así como el muro que los separa de la zona común con acceso a ella, son
elementos privativos de cada uno de ellos, ya que si por ejemplo en un chalet
se presentan goteras en su cubierta el arreglo de las mismas corresponde a el y
no a la comunidad. Sin embargo y a pesar de ser elementos privativos no pueden
cambiar el material de cubierta o el color de las ventanas o el ladrillo de la
fachada, o el tipo de muro de cerramiento, sobre los definidos inicialmente en
proyecto.
una zona común interior. Evidentemente, las fachadas y la cubierta de cada
chalet, así como el muro que los separa de la zona común con acceso a ella, son
elementos privativos de cada uno de ellos, ya que si por ejemplo en un chalet
se presentan goteras en su cubierta el arreglo de las mismas corresponde a el y
no a la comunidad. Sin embargo y a pesar de ser elementos privativos no pueden
cambiar el material de cubierta o el color de las ventanas o el ladrillo de la
fachada, o el tipo de muro de cerramiento, sobre los definidos inicialmente en
proyecto.