El urbanismo y su viabilidad. Nuevas Estrategias ante la crisis. Ejemplo. II

Como continuación del ejemplo
práctico iniciado en la anterior publicación en el que determinamos  la posible distribución urbanística final,
que recordemos era:

el Promotor debe analizar las posibilidades económicas de la operación.
Para ello comienza aplicando los precios máximos, hasta ahora vigentes, suponiendo que no existan modificaciones en
el cómputo de las superficies útiles computables, el modulo estatal, los
coeficientes de venta según la tipologia de las VPP, la clasificación del
municipio (que pudiera pasar a ser del Grupo A), y tendremos:

Y, en consecuencia el valor máximo del suelo urbanizado correspondiente a esta tipologia será,
teniendo en cuenta que solo 90
m2 construidos son los imputables (garajes y trasteros
no computan edificabilidad):

VSVPP = 0,20 x 149.468 (€/Ud.)/90
=  332,75
€/m2 c

En cuanto a las viviendas de precio libres el promotor, del estudio
de mercado elaborado al respecto en la zona, tiene como datos que el precio de la vivienda esta alrededor de
los 1.650 €/m2 incluyendo una plaza
de garaje y un trastero cuya cotización en la zona están por debajo de los
precios máximos de la VPP
oscilando en valores de 18.000 € la
plaza de garaje y 5.000 el trastero. Con estos valores tantea cual seria el
precio de una vivienda en Régimen Concertado de 120 m2 construidos con zonas
comunes que ahora tendria 90
m2 útiles computables y no los 102 marcados en el cuadro
al ser distinta la imputación de unas y otras, y obtiene:

Vivienda: 90 x
758 x 2,52  = 171.914 €

Plaza de
Garaje                  =   18.000

TOTAL                             =  195.914
€                    

Precio con el que obtendría un
precio de de 195.914/120 = 1.632 €/m2 construido, resultado que le parece
tranquilizador y para mas seguridad, dada la situación actual del mercado
inmobiliario, adopta los siguientes
valores de venta:

–        
VPP – RG ……………….. 148.000

–        
VL ………………………   192.000

Lo que supone que el Ayuntamiento
le apruebe, en consonancia con estos importes, un coeficiente de homogeneización de 0,77 si consideramos que el uso
característico del sector es la VL
y a este uso le asignamos el valor 1,00.

Con estos valores podemos
calcular el aprovechamiento tipo del sector que será el siguiente:

Resultando entonces, el Aprovechamiento
tipo

AT = 27.240/100.000 = 0,2724 U.A. del uso VL/m2 suelo  

Y, también la distribución de
aprovechamiento con el Ayuntamiento que seria la siguiente

Aceptado este valor de homogeneización,
que en realidad representa valores de mercado relativos entre VPP y VL, la
repercusión del suelo urbanizado para VL será de

332,75 €/m2 c/0,77 = 432,42 €/m2 c

AYTO. (VPP – RG)           2.724                –

PROM (VPP –
RG)            6.516        6.516      8.462         

TOTALES                       27.240     
24.516    26.462

El valor del suelo urbanizado será: 8.462
x 332,75 + 18.000 x 432, 42 =

10.599.290 €

Por otro lado, para calcular el coste de la urbanización el
Promotor conoce por experiencia propia que la urbanización de terrenos análogos
tiene un presupuesto de ejecución material que estima en 140 €/m2 de vial y de 50 €/m2 de zona verde, ya que el resto
(equipamiento y parcelas netas edificables tienen una urbanización interior
propia y solamente se deberá dejar las acometidas de servicios
correspondientes.

En cuanto a la ejecución del
puente – viaducto el Promotor carece de datos del coste de su ejecución, pero
consultados técnicos municipales le facilitan un coste de ejecución material de
3.000.000 €

Con estos datos, puede establecer
el presupuesto de las obras de
urbanización de acuerdo al siguiente desglose, supuesto que el Promotor se convierte en Agente Urbanizador Privado:

El PROMOTOR estudia la propiedad
del suelo y estima que no existen construcciones ni plantaciones de ningún tipo
por lo que las indemnizaciones apagar serán cero.

Viales …. 52.650 m2 x 140 €/m2
………..     7.371.000

Zonas Verdes 10.650 m2 x 50 €/m2
……          532.500

TOTAL PEM                                                   
      9.703.500

13 % Gastos
Generales del Contratista ….            1.261.455  

TOTAL PRESUPUESTO DE CONTRATA  11.547.165

Honorarios DE
PROYECTO 2 % PEM                   194.070

D. OBRA
URBANIZACION 2 % PEM                 194.070

GASTOS
GENERALES AGENTE URB, 2%        238.706

GASTOS
FINANCIEROS  1 %                               119.353

TOTAL
PRESUPUESTO AG.URBAN.             13.048.388

Se observa que, en este caso, El
presupuesto de urbanización es mayor que el valor urbanístico de los terrenos

CONCLUSIONES:

1ª ) No se puede pagar a los propietarios ninguna cantidad por el valor
de su suelo en su estado actual, es decir sin urbanizar, ya que el coste de la
urbanización (11.935.305 €) supera el valor urbanístico del suelo (10.599.290 €)

2ª) No es tampoco viable la operación a través de agente urbanizador
privado ya que, para eso, al menos tendría que valer el suelo el doble del
presupuesto del urbanizador; es decir, del orden de 26 millones de €.

NOTA.- Estos cálculos se han efectuado con nuestro programa
de Análisis de Suelo, INMOSUELO, que
resuelve con toda facilidad situaciones mucho mas complicadas en cuanto a
tipologías y situaciones urbanísticas 
Utilización que recomendamos al estar totalmente actualizadas con la
legislación urbanística vigente y que, dada su flexibilidad permite analizar
distintas alternativas urbanísticas desde el punto de vista económico con total
rapidez y seguridad