El cálculo de un desarrollo urbanístico está perfectamente regulado por la Ley.
Concretamente en la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco a cuya legislación nos hemos referido en
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
Concretamente en su artículo 155 que, a continuación transcribimos, se señala, a este
respecto, lo siguiente:
respecto, lo siguiente:
Artículo
155.– Documentación.
155.– Documentación.
Los
programas de actuación contendrán la documentación comprensiva de los
contenidos descritos en los artículos anteriores, acompañada al menos de la
documentación siguiente:
programas de actuación contendrán la documentación comprensiva de los
contenidos descritos en los artículos anteriores, acompañada al menos de la
documentación siguiente:
a)
Memoria justificativa con expresión de la programación de la ejecución.
Memoria justificativa con expresión de la programación de la ejecución.
b)
Anteproyecto de urbanización.
Anteproyecto de urbanización.
c)
Planos de información y de delimitación de las unidades de ejecución que
comprendan la actuación.
Planos de información y de delimitación de las unidades de ejecución que
comprendan la actuación.
d)
Plano parcelario y relación de titulares de los bienes y derechos objeto de la
actuación.
Plano parcelario y relación de titulares de los bienes y derechos objeto de la
actuación.
e) Estudio de viabilidad económico-financiera, con valoración de la
totalidad de los bienes y derechos objeto de la actuación.
totalidad de los bienes y derechos objeto de la actuación.
Es
una novedad la obligación de incluir en
la ley la incorporación de este estudio de viabilidad económica financiera a cualquier
programa de actuación urbanística, debiendo valorar los ingresos y costes de la
actuación, incluidos los referentes a la implantación de los servicios
municipales necesarios.
una novedad la obligación de incluir en
la ley la incorporación de este estudio de viabilidad económica financiera a cualquier
programa de actuación urbanística, debiendo valorar los ingresos y costes de la
actuación, incluidos los referentes a la implantación de los servicios
municipales necesarios.
Así pues el estudio de viabilidad
incluye la estimación de los ingresos que se pueden obtener de los productos en
venta de rodos los usos previstos en la actuación como sus costes tanto de
urbanización como de construcción, indemnizaciones e implantación de servicios
municipales.
incluye la estimación de los ingresos que se pueden obtener de los productos en
venta de rodos los usos previstos en la actuación como sus costes tanto de
urbanización como de construcción, indemnizaciones e implantación de servicios
municipales.
Lógicamente para ello se puede utilizar
el programa INMOSUELO y, como mas
adecuado para estimar las necesidades financieras el de FASES, INMOFASE
el programa INMOSUELO y, como mas
adecuado para estimar las necesidades financieras el de FASES, INMOFASE
Vamos a plantear, con ayuda del análisis legislativo efectuado en la serie de consultas
dedicadas al Urbanismo del País Vasco,
la obtención de los datos necesarios para resolver un estudio de viabilidad económico financiera de una actuación
urbanística en el País vasco.
dedicadas al Urbanismo del País Vasco,
la obtención de los datos necesarios para resolver un estudio de viabilidad económico financiera de una actuación
urbanística en el País vasco.
A)
DATOS DE LA ACTUACION URBANISTICA
SUPUESTA
DATOS DE LA ACTUACION URBANISTICA
SUPUESTA
Se trata de aplicar el modelo
económico de una actuación urbanística en el País Vasco a un sector de suelo
urbanizable de 85.000 m3 de superficie de uso predominante residencial con una superficie de sistemas generales adscrita de 5.000 m2. De
edificabilidad máxima sobre rasante de la que al menos un 10.000
m2
construidos será de uso terciario:
económico de una actuación urbanística en el País Vasco a un sector de suelo
urbanizable de 85.000 m3 de superficie de uso predominante residencial con una superficie de sistemas generales adscrita de 5.000 m2. De
edificabilidad máxima sobre rasante de la que al menos un 10.000
m2
construidos será de uso terciario:
La actuación urbanística esta ubicado
en un municipio incluido en el Anejo 1 de la legislación de vivienda publica
del País Vasco, que, esta obligado a
efectuar reservas de terrenos para la construcción de viviendas sometidas a
algún régimen de protección publica, en los términos establecidos en la
legislación del suelo y urbanismo del País Vasco, considerándose que esta
reserva se debe cuantificar en dichos limites con tres tipologías de vivienda: VPO – RG, VTMRE y VTRMG, aplicándose
para estas dos últimas de las que se dispondrá el 50 % de cada tipo, las
correspondientes Ordenanzas Municipales en vigor que establecen como precios
máximos de las viviendas tasadas municipales los siguientes valores:
en un municipio incluido en el Anejo 1 de la legislación de vivienda publica
del País Vasco, que, esta obligado a
efectuar reservas de terrenos para la construcción de viviendas sometidas a
algún régimen de protección publica, en los términos establecidos en la
legislación del suelo y urbanismo del País Vasco, considerándose que esta
reserva se debe cuantificar en dichos limites con tres tipologías de vivienda: VPO – RG, VTMRE y VTRMG, aplicándose
para estas dos últimas de las que se dispondrá el 50 % de cada tipo, las
correspondientes Ordenanzas Municipales en vigor que establecen como precios
máximos de las viviendas tasadas municipales los siguientes valores:
–
VTE ……………….
1,7 VPO-RG
VTE ……………….
1,7 VPO-RG
–
VTG
……………….2,5 IDEM.
VTG
……………….2,5 IDEM.
El Ayuntamiento desea que se le
adjudique toda la cesión posible en VPO-RG y el resto, si lo hubiera en VTME y
VTMG por mitades.
adjudique toda la cesión posible en VPO-RG y el resto, si lo hubiera en VTME y
VTMG por mitades.
Las Ordenanzas Municipales señalan una
ocupación máxima de parcela del 40 % para todas las tipologías de vivienda
dispuestas en bloque abierto con zona ajardinada central.
ocupación máxima de parcela del 40 % para todas las tipologías de vivienda
dispuestas en bloque abierto con zona ajardinada central.