A) CONCEPTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
Del contrato de compraventa, se ocupa el Titulo IV, del Código Civil, que se extiende a los artículos 1.445 a 1.537. Según la definición que de este contrato realiza el articulo 1.445 del citado código, y aplicado a nuestro caso: el duelo del solar se compromete a su entrega a cambio de recibir del promotor, que realiza el papel de comprador, un pago en dinero signo que lo represente (efectivo, cheque, letras de cambio, pagares, etc.).
Esto supone que el modelo habitual que estamos formalizando represente, para el promotor un fuerte desembolso inicial (del 30% – 60% del coste total de la promoción, puede ser una horquilla habitual), que además deberá abonar en efectivo, sin plazos de pago, salvo que los avale, lo que, en general, requiere de una fuerte ayuda financiera, que las entidades de crédito conceden, en su caso, por medio de prestamos con garantia hipotecaria sobre el mismo terreno adquirido, que supone un importe de entre el 50% – 70% del valor de tasación del suelo adquirido. Porcentaje que es menor o mayor según sea el grado de transformación en solar que tenga el suelo en el momento de su adquisición.
A este desembolso se unen los impuestos estatales derivados de la operación, que en el caso del IVA, supone un 18% del precio que hay que financiar (el IVA no supone un coste, ya que Hacienda nos lo devuelve o se minora de las liquidación positiva que debemos efectuar), al que se le añade un 1% en concepto de AJD, a un tipo variable según las CCAA (en general un 1%); y en caso de que la operación este sujeta a TPO, el coste de adquisición se incremente por TPO al tipo también variable según la legislación de las CCAA entre un 6,5% y un 10%, lo que si supone un coste añadido.
Así pues, a la vista de estas circunstancias, los promotores inmobiliarios han buscado desde hace mucho tiempo, y aplicado con éxito, otros modelos de negocio que suavicen estos fuertes desembolsos iniciales.
En esa búsqueda, lógicamente hay que apoyarse en la normativa legal, y la primera pista la encontramos en el propio Código Civil que, en su artículo 1.446, dispone:
|
Articulo 1.446.- Si el precio de la venta consistiera, parte en dinero y parte en otra cosa, se calificara el contrato por la intención de los contratantes. No constando esta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrari0 |
El contrato de compraventa puede otorgarse entre las partes, en forma de contrato privado, en cuyo caso puede ser difícil probar su existencia, particularmente, la l fecha del otorgamiento o incluso la identidad den vendedor firmante del contrato, por lo que es conveniente, para evitar estos incidentes jurídicos, su otorgamiento en escritura publica que deberá otorgarse ante Notario.
El contrato de compraventa no produce, por si solo los efectos de la entrega del bien transmitido por dicho contrato, ya que apara ello nuestro Código Civil exige un doble requisito: el titulo y el modo, por lo que el otorgamiento del contrato, por si solo, no produce los efectos de la entrega del bien que se pretende transmitir por este contrato.
a) El Titulo en este caso, seria el contrato de compraventa validamente otorgado entre las partes.
b) El modo o Tradición, es la forma de efectuarse la entrega, que nuestro Código Civil, admite que sea instrumental o fingida. En el primer caso la entrega se produce con la efectiva posesión de símbolos como las llaves del inmueble, y en la fingida, por el simple otorgamiento de la escritura publica, si no se dice nada en contra, a estos efectos posesorios (es decir la firma de la escritura publica puede contener un pacto de no entrega, la reserva de dominio).
El contrato de compraventa, si cumple dos requisitos de:
a) otorgarse en escritura publica
b) Liquidados los impuestos que correspondan a la operación
Es inscribible en el Registro de la Propiedad (no es un requisito obligatorio para la existencia del contrato pero si muy conveniente a efectos de seguridad jurídica.
B) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIENES INMUEBLES
La entrega de inmuebles en general esta sometida a IVA, siempre que se den cada una de las circunstancias siguientes
A) El vendedor sea sujeto pasivo de IVA
B) En el ejercicio de su actividad empresarial o profesional se transmite un bien afecto a dicha actividad-
C) Se trata de una transmisión a terceros
D) Se trate de una entrega de bienes
Sujetos pasivos de IVA, son:
1) Las EMPRESAS o los profesionales
2) Las PERSONAS FISICAS que no reuniendo tales circunstancias, realice de forma habitual o ocasional, las siguientes actividades:
a) Urbanización de Terrenos
b) promoción de Edificaciones
c) Construcción de Edificios
d) Rehabilitación de Edificios
Así pues, si falta alguno de estos requisitos generales, el contrato quedara NO SUJETO A IVA, y en consecuencia se queda sujeto a TPO, al tipo vigente que corresponda en cada CCAA.
Si la operación, objeto del contrato de compraventa, cumple las condiciones generales expuestas, para comprobar su tributación efectiva, deberemos ver la NATURALEZA DEL BIEN INMUEBLE TRNSMITIDO, ya que según sea esta nos podemos encontrar con los siguientes casos de tributación:
A) OPERACIÓN SUJETA Y NO EXENTA DE IVA
Es decir, la operación queda sujeta a IVA, al tipo general del 18% si se trata de adquisición de inmuebles que no sean viviendas, del 8%, si se trata de compraventa de viviendas, y del 4% si se trata de compraventas de Viviendas de Protección Publica de Régimen Especial o de Viviendas de promoción Publica.
En estos casos, si el contrato de compraventa se otorga en escritura publica, quedara sujeto además a la tributación por AJD al tipo vigente en cada CCAA.
B) OPERACIÓN SUJETA Y EXENTA DE IVA
En estos casos, si no se renuncia a la exención, el contrato quedara sujeto a TPO al tipo vigente en cada CCA, ya que unas aplican el tipo general, y en otras Comunidades Autónomas, aplican un tipo de TPO reducido.
Si, por el contrario, los adquirentes, si cumplen los requisitos establecidos para ello, RENUNCIAR A LA EXENCION, el contrato de compraventa quedara sujeto a IVA.
En este supuesto, si la operación se otorga en escritura pública, algunas Comunidades Autónomas aplican el tipo general de AJD, pero en otras se aplica un tipo de AJD ampliado
Los requisitos para poder renunciar a la exención son los siguientes:
1) Que la operación este sujeta y exenta de IVA, por lo que evidentemente el transmitente vendedor tiene que ser un sujeto pasivo de IVA.
2) Que el comprador sea también sujeto pasivo de IVA, con derecho a la deducción del cien por cien del IVA soportado en sus operaciones.
3) Que la renuncia se comunique al vendedor de forma expresa previa o simultáneamente con la formalización de la operación.