Cuando en un determinado sector urbanístico tenemos varios usos del suelo, por ejemplo: una parte del sector residencial libre, otra residencial protegido, otra comercial, es útil tener una herramienta que nos permita homogeneizar las distintas magnitudes de valor que representan cada uno de estos usos, ya que es evidente que, por ejemplo el uso residencial libre tiene mayor valor en el mercado que el uso residencial de vivienda protegida, ya que las expectativas de venta de una y otro uso son distintas.Para ello utilizamos la U.A, Unidad de Aprovechamiento (que también se conoce con el nombre de U.V. Unidad de Valor), que sirve para homogeneizar los valores de los distintos usos existentes en el sector urbanístico en cuestión.Para ello se utiliza (aunque no es imprescindible) la elección, dentro del sector, de un uso característico (el que mas unidades de edificabilidad tiene), al que se le da un coeficiente de homogenización de valor 1, y, en relación con el, se consideran todos los demás usos ponderándolos.Los de mayor valor que el característico tendrán un coeficiente mayor que la unidad, y a los usos de menor valor del característico, tendrán un coeficiente de homogenización menor de la unidad.Los coeficientes de homogenización de obtienen de efectuar los correspondientes estudios de mercado de la zona, para establecer los valores de mercado de uno y otro uso. Estos valores de mercado se pueden obtener por estudios estadísticos existentes en el municipio o bien por medio de las correspondientes tasaciones efectuadas por empresas homologadas por el Banco de España, para llevar a cabo estos estudios de mercado.Pero, con frecuencia, también pueden estar contenidos en la normativa del Plan General de Ordenación Urbana del correspondiente Municipio, con lo cual hay que aplicar estos, salvo, que se permita modificarlos una vez que se ha entrado en la fase de Gestión Urbanística, al plantear el correspondiente proyecto de Reparcelación o Equidistribución de cargas, para adecuarlos a los valores de mercado existentes en ese momento.Una vez conocidos los usos del sector, la edificabilidad de cada uso, y los coeficientes de homogenización, la mecánica de aplicación, para obtener las U.A., es muy sencilla, tal como se explica en el siguiente ejemplo:
DATOS SECTOR A3 (100.000 m2 superficie de terreno)
USO
EDIFICABILIDAD
COEF. HOMOGENEIZACION
RESIDENCIAL LIBRE
30.000
1,00
RESIDENCIAL VPP
10.000
0,70
COMERCIAL
5.000
0,90
En este sector el uso característico es el residencial libre (el de mayor edificabilidad): Para hallar las U.A. multiplicaremos la edificabilidad de cada uso por su coeficiente de homogenización y sumaremos esta columna, obteniendo:
USO
EDIFICABILIDAD
M2 Construidos
COEFICIENTE HOMOGEN.
EDIFICABILIDAD Homogeneizada (U.A.)
RESIDENCIAL LIBRE
30.000
1,00
30.000
RESIDENCIAL VPP
10.000
0,70
7.000
COMERCIAL
5.000
0,90
4.500
TOTALES
45.000
41.500
APLICACIONES:
El uso de la unidad U.A. permite resolver fácilmente cuestiones urbanísticas como las siguientes:
A)Calculo de : 41.500/100.000 = 0,415 m2 construidos del uso característico
B)Edificabilidad que le corresponde por cesión gratuita al Ayuntamiento (porcentaje legal aplicable = 10%): 10% s/41.500 U.A. = 4.150 U.A. que se corresponden a una edificabilidad en los usos siguiente:
–Residencial Libre ……………… 3.000
–Residencial VPP ………………. 1.000
–Comercial ………………………500
C)Permite el cálculo de cualquier negociación con el Ayuntamiento o cualquier otro propietario que desee recibir todo lo que le corresponde de un determinado uso. Por ejemplo supongamos que el Ayuntamiento desea recibir todo en uso residencial VPP. En este caso tendría derecho a recibir 4.150 U.A. /0,7 en edificabilidad del uso residencial VPP = 5.929 m2 de edificabilidad en residencial VPP.
D)Supongamos que, además del Ayuntamiento, el Sr. X, con un porcentaje de titularidad del 8%, desea recibir todo en el uso comercial; la negociación, si el resto esta de acuerdo, seria de: 41.500 x 0,9 x 0,08 = 2.988 U.A. que en el uso comercial equivalen a 2.988/0,9 = 3.320 m2 de edificabilidad de uso comercial. Con los acuerdos alcanzados, el reparto seria de edificabilidad seria de:
