Las CCAA, por una parte, tienen que adaptar su
legislación a la Ley Estatal y, por otra, deberían ser sensibles a la
actual situación del sector, con exceso de vivienda construida y precios de
mercado claramente bajistas. En anteriores publicaciones hemos reclamado al
Estado un esfuerzo de adaptación a los nuevos tiempos, como han hecho todos
los agentes que intervienen en el sector, y que, en su caso, podrían centrarse
en disminuir las cargas de cesión de aprovechamiento, ya que los costes
de urbanización no han bajado tanto como el precio final del suelo edificado y,
por ello, los márgenes han disminuido apreciablemente
legislación a la Ley Estatal y, por otra, deberían ser sensibles a la
actual situación del sector, con exceso de vivienda construida y precios de
mercado claramente bajistas. En anteriores publicaciones hemos reclamado al
Estado un esfuerzo de adaptación a los nuevos tiempos, como han hecho todos
los agentes que intervienen en el sector, y que, en su caso, podrían centrarse
en disminuir las cargas de cesión de aprovechamiento, ya que los costes
de urbanización no han bajado tanto como el precio final del suelo edificado y,
por ello, los márgenes han disminuido apreciablemente
Según se vayan publicando estas adaptaciones, veremos
de que manera tratan de conjugar estos dos deberes y como las primeras CACA
van a marcar una tendencia que acabará “transmitiéndose” de una
Comunidad a otra, como ha pasado siempre; eso si, con leves matices, no se vaya
a pensar “que los de la Comunidad XZ no somos claramente diferentes de los de
la Comunidad BT”
de que manera tratan de conjugar estos dos deberes y como las primeras CACA
van a marcar una tendencia que acabará “transmitiéndose” de una
Comunidad a otra, como ha pasado siempre; eso si, con leves matices, no se vaya
a pensar “que los de la Comunidad XZ no somos claramente diferentes de los de
la Comunidad BT”
Y ha empezado la Comunidad Autónoma de las Islas
Baleares en la que se publica la Ley
2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo que en sus
artículos 32 y 33 y señala, a estos efectos de cesión de aprovechamiento, lo siguiente:
Baleares en la que se publica la Ley
2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo que en sus
artículos 32 y 33 y señala, a estos efectos de cesión de aprovechamiento, lo siguiente:
Articulo 32
Deberes de las personas propietarias en suelo
urbano
urbano
3. Cuando la
compleción de la urbanización en suelo urbano requiera de actuaciones
urbanísticas, se deben cumplir los siguientes deberes:
compleción de la urbanización en suelo urbano requiera de actuaciones
urbanísticas, se deben cumplir los siguientes deberes:
d. Ceder, cuando se trate de las
actuaciones previstas en las letras b) o c) del apartado 2 del artículo 29
mencionado, el suelo libre de cargas de
urbanización correspondiente al 10% de la edificabilidad media ponderada
que comporten las diferentes actuaciones. En todo caso, en las actuaciones de
dotación, las personas propietarias de los terrenos deberán ceder este
porcentaje solo sobre el incremento de la edificabilidad media ponderada que
comporte la actuación respecto a la anteriormente definida por el planeamiento.
actuaciones previstas en las letras b) o c) del apartado 2 del artículo 29
mencionado, el suelo libre de cargas de
urbanización correspondiente al 10% de la edificabilidad media ponderada
que comporten las diferentes actuaciones. En todo caso, en las actuaciones de
dotación, las personas propietarias de los terrenos deberán ceder este
porcentaje solo sobre el incremento de la edificabilidad media ponderada que
comporte la actuación respecto a la anteriormente definida por el planeamiento.
No obstante
lo anterior, el planeamiento urbanístico puede reducir hasta el 5% este
porcentaje cuando sean actuaciones de transformación urbanística vinculadas a
actuaciones de recuperación o rehabilitación integral de suelos urbanos,
actuaciones con un exceso de cargas respecto a la media de actuaciones de
transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a
dotaciones públicas.
lo anterior, el planeamiento urbanístico puede reducir hasta el 5% este
porcentaje cuando sean actuaciones de transformación urbanística vinculadas a
actuaciones de recuperación o rehabilitación integral de suelos urbanos,
actuaciones con un exceso de cargas respecto a la media de actuaciones de
transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a
dotaciones públicas.
Asimismo, el
planeamiento urbanístico puede
incrementar de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20% en aquellos casos en que
el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las
otras en la misma categoría de suelo.
planeamiento urbanístico puede
incrementar de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20% en aquellos casos en que
el valor de las parcelas resultantes sea considerablemente superior al de las
otras en la misma categoría de suelo.
Artículo 33
Derechos y deberes de las personas
propietarias en suelo urbanizable
propietarias en suelo urbanizable
Cuando se
trate de suelo urbanizable que cuente con ordenación detallada, las personas
propietarias tienen derecho al porcentaje de aprovechamiento urbanístico del
sector referido a sus fincas que fije el planeamiento.
trate de suelo urbanizable que cuente con ordenación detallada, las personas
propietarias tienen derecho al porcentaje de aprovechamiento urbanístico del
sector referido a sus fincas que fije el planeamiento.
2. Las
personas propietarias de suelo urbanizable tienen, además de los deberes
previstos en el artículo 32.3 de esta ley que sean propios de su clase de suelo,
los siguientes:
personas propietarias de suelo urbanizable tienen, además de los deberes
previstos en el artículo 32.3 de esta ley que sean propios de su clase de suelo,
los siguientes:
b. Ceder el suelo libre de cargas de
urbanización correspondiente al 15% de la edificabilidad media ponderada
que impliquen las diferentes actuaciones. De forma justificada, este porcentaje
puede reducirse por el planeamiento urbanístico hasta el 5% cuando sean
actuaciones con un exceso de cargas respecto a la media de actuaciones de
transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a
dotaciones públicas.
urbanización correspondiente al 15% de la edificabilidad media ponderada
que impliquen las diferentes actuaciones. De forma justificada, este porcentaje
puede reducirse por el planeamiento urbanístico hasta el 5% cuando sean
actuaciones con un exceso de cargas respecto a la media de actuaciones de
transformación del municipio, o cuando el ámbito se destine predominantemente a
dotaciones públicas.
Asimismo, el
planeamiento urbanístico puede incrementar
de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20% en aquellos casos en que el valor de las parcelas
resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma
categoría de suelo.
planeamiento urbanístico puede incrementar
de manera justificada el porcentaje previsto anteriormente hasta el 20% en aquellos casos en que el valor de las parcelas
resultantes sea considerablemente superior al de las otras en la misma
categoría de suelo.
Desde nuestro blog, NO aplaudimos los porcentajes
de cesión de aprovechamiento establecidos, que
se corresponden a los máximos de la ley del suelo.
de cesión de aprovechamiento establecidos, que
se corresponden a los máximos de la ley del suelo.
No son realistas con la situación del sector
y las cargas de urbanización, generalmente en
las Islas Baleares, superaran con creces los márgenes de la iniciativa privada
en la mayor parte de los casos.
y las cargas de urbanización, generalmente en
las Islas Baleares, superaran con creces los márgenes de la iniciativa privada
en la mayor parte de los casos.
El
legislador urbanista parece olvidar que el proceso de transformación de suelo
es:
legislador urbanista parece olvidar que el proceso de transformación de suelo
es:
- De larga duración, y aleatoria, ya que depende de
los “ritmos” de la Administración - De alto riesgo
- Requiere de importantes aportaciones de fondos
propios
Y que, en
general, nadie acometerá una inversión
de estas características si no prevé que sus márgenes de beneficio alcancen un
mínimo
general, nadie acometerá una inversión
de estas características si no prevé que sus márgenes de beneficio alcancen un
mínimo
Y puede que,
al final, nos encontremos “compuestos y sin novia”; es decir, con una
legislación muy “progresista y sostenible” y nadie que quiera afrontar la
transformación de suelo en esas condiciones
al final, nos encontremos “compuestos y sin novia”; es decir, con una
legislación muy “progresista y sostenible” y nadie que quiera afrontar la
transformación de suelo en esas condiciones