Cuando
se calcula una promocion inmobiliaria y se analiza la viabilidad de una serie de activos inmobiliarios en régimen de
alquiler, se parte de un dato previo:
Una financiación previa, bien para la
GESTIÓN Y EJECUCIÓN DE LA OBRA DE CONSTRUCCIÓN, en el caso de promoción inmobiliaria, bien para la
adquisición del activo a explotar, ambas en la modalidad de préstamos con
garantía hipotecaria, predefinida por considerar que es un porcentaje del coste
de adquisición del solar mas el importe de la construcción mas honorarios
técnicos o bien del coste de adquisicion
GESTIÓN Y EJECUCIÓN DE LA OBRA DE CONSTRUCCIÓN, en el caso de promoción inmobiliaria, bien para la
adquisición del activo a explotar, ambas en la modalidad de préstamos con
garantía hipotecaria, predefinida por considerar que es un porcentaje del coste
de adquisición del solar mas el importe de la construcción mas honorarios
técnicos o bien del coste de adquisicion
Con
este valor predefinido y de acuerdo con
las necesidades de financiación que se refleja en los datos y gráficos del
correspondiente cash flow de tesorería, se deben ajustar el resto de necesidades financieras necesarias a base de
inyectar capital social o fondos propios remunerados (equivalentes a prestamos
puente) o bien prestamos puente conseguidos de entidades de crédito con las
garantías suplementarias que estas exijan.
este valor predefinido y de acuerdo con
las necesidades de financiación que se refleja en los datos y gráficos del
correspondiente cash flow de tesorería, se deben ajustar el resto de necesidades financieras necesarias a base de
inyectar capital social o fondos propios remunerados (equivalentes a prestamos
puente) o bien prestamos puente conseguidos de entidades de crédito con las
garantías suplementarias que estas exijan.
Con
estas acciones se debe conseguir que los saldos negativos del cash flow
desaparezcan, aunque lógicamente al final del periodo de la promoción que hemos
denominado de GESTIÓN Y CONSTRUCCIÓN, pueda existir algún desajuste entre el
coste total de la inversión realizada y la financiación utilizada.
El
principal problema a la hora de afrontar una explotación en alquiler con
financiación ajena son los costes de dicha financiación, cuya amortización
exige dedicar una buena parte de los recursos netos disponibles un vez
cubiertos los costes propios de explotación. Por ello es buena práctica que
llegado a este punto, si hubiera algún exceso de tesoreria, ésta se dedique a
amortizar anticipadamente hipoteca.
principal problema a la hora de afrontar una explotación en alquiler con
financiación ajena son los costes de dicha financiación, cuya amortización
exige dedicar una buena parte de los recursos netos disponibles un vez
cubiertos los costes propios de explotación. Por ello es buena práctica que
llegado a este punto, si hubiera algún exceso de tesoreria, ésta se dedique a
amortizar anticipadamente hipoteca.
Como
resultado de estas acciones y ajustes
considerados por el usuario, la situación al término de ese periodo de GESTIÓN
Y CONSTRUCCIÓN será el siguiente:
resultado de estas acciones y ajustes
considerados por el usuario, la situación al término de ese periodo de GESTIÓN
Y CONSTRUCCIÓN será el siguiente:
SITUACIÓN FINANCIERA AL INICIO DEL PERIODO
DE EXPLOTACIÓN
DE EXPLOTACIÓN
– Un determinado capital social desembolsado
– Un determinado préstamo hipotecario dispuesto en su totalidad que el
promotor deberá amortizar en un determinado periodo, y consecuentemente abonar
anualmente unas cuotas de amortización (interés más capital)
promotor deberá amortizar en un determinado periodo, y consecuentemente abonar
anualmente unas cuotas de amortización (interés más capital)
NOTA.-
Los prestamos puente utilizados, por su naturaleza los habrá utilizado y
amortizado dentro del periodo de GESTIÓN Y CONSTRUCCIÓN
Los prestamos puente utilizados, por su naturaleza los habrá utilizado y
amortizado dentro del periodo de GESTIÓN Y CONSTRUCCIÓN
Y
aquí se entra en la variada casuística que podía producirse en este periodo de
EXPLOTACIÓN del negocio de alquiler. Entre otros, en ese periodo podrían
producirse:
aquí se entra en la variada casuística que podía producirse en este periodo de
EXPLOTACIÓN del negocio de alquiler. Entre otros, en ese periodo podrían
producirse:
a) Que
se obtuviesen resultados negativos que impidieran el posible reparto de
dividendos, hasta que no se compensen dichas pérdidas con resultados positivos
posteriores.
se obtuviesen resultados negativos que impidieran el posible reparto de
dividendos, hasta que no se compensen dichas pérdidas con resultados positivos
posteriores.
b) Que aunque se obtuviesen resultados
positivos en determinados periodos, la
liquidez obtenida del negocio, no fuera suficiente para pagar las cuotas de
amortización del préstamo hipotecario concedido, o no tener la liquidez
suficiente para pagar los dividendos.
positivos en determinados periodos, la
liquidez obtenida del negocio, no fuera suficiente para pagar las cuotas de
amortización del préstamo hipotecario concedido, o no tener la liquidez
suficiente para pagar los dividendos.
Lógicamente,
los primeros resultados negativos que hay que llevar a la cuenta de pérdidas y ganancias según el
PGC vigente, son los producidos en el periodo de gestión y construcción, por
los gastos generales y comerciales, considerados por el usuario, en su caso.
los primeros resultados negativos que hay que llevar a la cuenta de pérdidas y ganancias según el
PGC vigente, son los producidos en el periodo de gestión y construcción, por
los gastos generales y comerciales, considerados por el usuario, en su caso.
Y el
caso de no poder pagar las cuotas de amortización del préstamo hipotecario
también es frecuente que aparezca en los primeros años del periodo de
explotación del negocio.
caso de no poder pagar las cuotas de amortización del préstamo hipotecario
también es frecuente que aparezca en los primeros años del periodo de
explotación del negocio.
La aparición de estas situaciones puede dar
lugar a la no viabilidad de la promoción,
salvo que se planteen alternativas que
las solucionen, como por ejemplo:
lugar a la no viabilidad de la promoción,
salvo que se planteen alternativas que
las solucionen, como por ejemplo:
a) Elevar
las rentas, si las posibilidades del mercado lo posibilitan.
las rentas, si las posibilidades del mercado lo posibilitan.
b) Plantear la posibilidad de negociar
con la entidad financiera ampliar el periodo de carencia del préstamo
hipotecario
con la entidad financiera ampliar el periodo de carencia del préstamo
hipotecario
c) Ampliar
el plazo de amortización de la hipoteca para rebajar sus cuotas.
el plazo de amortización de la hipoteca para rebajar sus cuotas.
d) La inyección de préstamos remunerados de los socios, como aportación
extraordinaria de fondos tales que cubran los déficits de tesoreria
extraordinaria de fondos tales que cubran los déficits de tesoreria
Y,
también, en caso de excedentes de
tesoreria habrá que atender al objetivo
final del negocio:
Dar dividendos
anuales a los accionistas, en función de su capital aportado, siempre que se
hayan cubierto los costes de explotación y amortizaciones
también, en caso de excedentes de
tesoreria habrá que atender al objetivo
final del negocio:
Dar dividendos
anuales a los accionistas, en función de su capital aportado, siempre que se
hayan cubierto los costes de explotación y amortizaciones
–
Si hubiera mas
excedentes, se tendría que establecer una estrategia de disposición de esos
excedentes. Hay diversas alternativas:
Si hubiera mas
excedentes, se tendría que establecer una estrategia de disposición de esos
excedentes. Hay diversas alternativas:
o
Capitalizar la empresa
con esos excedentes para futura operaciones
Capitalizar la empresa
con esos excedentes para futura operaciones
o
Devolver
anticipadamente el capital social
aportado por los socios
Devolver
anticipadamente el capital social
aportado por los socios
o
Aumentar el nivel
de dividendos repartidos
Aumentar el nivel
de dividendos repartidos
o
Amortizar anticipadamente la hipoteca
Amortizar anticipadamente la hipoteca
o
Y, lógicamente, una mezcla de todas ellas
Y, lógicamente, una mezcla de todas ellas
Lógicamente
si hay excesos de tesorería habría que hacer exactamente al revés.
si hay excesos de tesorería habría que hacer exactamente al revés.
Todas
estas estrategias las contempla el programa informático GESTINMO
estas estrategias las contempla el programa informático GESTINMO