Cuando planteamos la rentabilidad de una promoción en alquiler consideramos el movimiento de fondos de los cobros y pagos
que se producen durante el periodo de construcción y durante el periodo de explotación
del negocio del alquiler.
que se producen durante el periodo de construcción y durante el periodo de explotación
del negocio del alquiler.
El primer problema surge de tener que fijar
el periodo de tiempo al que extendemos
el cálculo.
el periodo de tiempo al que extendemos
el cálculo.
Si consideramos que las rentas obtenidas son
constantes y, ese periodo es infinito, la teoría matemática nos ofrece una fácil
solución, como cociente entre la renta anual y el coste total del edificio mas
el terreno.
constantes y, ese periodo es infinito, la teoría matemática nos ofrece una fácil
solución, como cociente entre la renta anual y el coste total del edificio mas
el terreno.
Pero en general, aunque es una hipótesis muy
utilizada en el sector, la realidad es que las
rentas no son constantes (el edificio se ocupa poco a poco, hay desocupaciones parciales, que
pueden tardar en renovarse con nuevos clientes, existen incrementos de rentas por actualización de contratos por el IPC u
otros modelos, existen aumentos de
costes, etc., y, además, los contratos de arrendamiento tienen un plazo limite, para adecuarse a los precios
de mercado, que pueden haber variado en
mucho mas o mucho menos que las actualizaciones previstas en los contratos. Dichos
plazos pueden estar entre 5 y 15 años, pero son muy pocos los contratos que
suelen tener un plazo superior.
utilizada en el sector, la realidad es que las
rentas no son constantes (el edificio se ocupa poco a poco, hay desocupaciones parciales, que
pueden tardar en renovarse con nuevos clientes, existen incrementos de rentas por actualización de contratos por el IPC u
otros modelos, existen aumentos de
costes, etc., y, además, los contratos de arrendamiento tienen un plazo limite, para adecuarse a los precios
de mercado, que pueden haber variado en
mucho mas o mucho menos que las actualizaciones previstas en los contratos. Dichos
plazos pueden estar entre 5 y 15 años, pero son muy pocos los contratos que
suelen tener un plazo superior.
Todas estas consideraciones, unidas al hecho
de que las rentas a muy largo plazo
tiene no poca variación sobre el TIR, nos llevan a considerar un plazo determinado de tiempo en estos estudios, a
efectos de estudiar su rentabilidad
de que las rentas a muy largo plazo
tiene no poca variación sobre el TIR, nos llevan a considerar un plazo determinado de tiempo en estos estudios, a
efectos de estudiar su rentabilidad
Nosotros recomendamos con carácter general, no pasar de 15 años.
Limitado el plazo, surge una problema, que en
el caso del número infinito de períodos tempos obviado, el de considerar que en dicho plazo el edificio tiene
un valor residual., que si que influye en el calculo del TIR a esos plazos.
el caso del número infinito de períodos tempos obviado, el de considerar que en dicho plazo el edificio tiene
un valor residual., que si que influye en el calculo del TIR a esos plazos.
Existen fundamentalmente dos métodos para estimar el valor residual de un edificio:
A)
El
considerar que el edificio tiene un
coste de reemplazamiento al que se le aplica un coeficiente por antigüedad,
o bien que el edificio tienen un valor que coincide con lo pendiente de
amortizar en ese momento. Evidentemente el primer método es mas próximo a la
realidad que el segundo, ya que el criterio fiscal no tiene porque coincidir
con la obsolescencia física y útil del edificio.
El
considerar que el edificio tiene un
coste de reemplazamiento al que se le aplica un coeficiente por antigüedad,
o bien que el edificio tienen un valor que coincide con lo pendiente de
amortizar en ese momento. Evidentemente el primer método es mas próximo a la
realidad que el segundo, ya que el criterio fiscal no tiene porque coincidir
con la obsolescencia física y útil del edificio.
B)
Otro
segundo método es suponer que en ese
momento solo vale el terreno, al que se le supone un precio de enajenación
coincidente con su precio de adquisición
más una actualización por IPC, por ejemplo.
Otro
segundo método es suponer que en ese
momento solo vale el terreno, al que se le supone un precio de enajenación
coincidente con su precio de adquisición
más una actualización por IPC, por ejemplo.
En nuestro criterio recomendamos, que se actué según la tipología del edificio, ya que la obsolescencia
no es igual en un edificio de viviendas que en un edificio de oficinas, por
lo que aplicaremos los siguientes criterios:
no es igual en un edificio de viviendas que en un edificio de oficinas, por
lo que aplicaremos los siguientes criterios:
1) En
edificios de viviendas recurrir al método
del valor de reeemplazamiento con
coeficiente de antigüedad
edificios de viviendas recurrir al método
del valor de reeemplazamiento con
coeficiente de antigüedad
2) En caso de oficinas recurrir al valor exclusivo del terreno