Las diferencias entre una promoción inmobiliaria en alquiler
y una promoción inmobiliaria en venta, son desde
el punto de vista del balance de una empresa inmobiliaria, son las
siguientes:
y una promoción inmobiliaria en venta, son desde
el punto de vista del balance de una empresa inmobiliaria, son las
siguientes:
a) Destino en el Activo: la promoción en alquiler
se registra en el inmovilizado material
de la empresa, mientras que una promoción en
venta se registra dentro del grupo de existencias.
se registra en el inmovilizado material
de la empresa, mientras que una promoción en
venta se registra dentro del grupo de existencias.
b)
Amortización: el edificio construido en una promoción
en venta no es amortizables, mientras que en una promoción en alquiler si lo es (el terreno sobre el que se
ubica no es amortizable). La amortización legal fiscalmente deducibles es del 2%
anual del coste de adquisición.
Amortización: el edificio construido en una promoción
en venta no es amortizables, mientras que en una promoción en alquiler si lo es (el terreno sobre el que se
ubica no es amortizable). La amortización legal fiscalmente deducibles es del 2%
anual del coste de adquisición.
c)
Cuenta de Resultados: en una promoción en venta los ingresos que se producen
en las ventas realizadas durante la construcción, no se
materializan en la cuenta de resultados hasta
la entrega del edificio (según el nuevo plan de contabilidad, ya que desde
ese momento desaparece el riesgo para el promotor), mientras tanto los pagos
recibidos a cuenta, de los compradores, con anterioridad a la entrega,
permanecen en el pasivo de la empresa como un compromiso con los clientes.. En una promoción en alquiler sus ingresos
se materializan, generalmente en forma de rentas mensuales, que se cobran
desde la entrega de la vivienda y nunca, salvo casos muy especiales, con
anterioridad a entrega de la promoción..
Cuenta de Resultados: en una promoción en venta los ingresos que se producen
en las ventas realizadas durante la construcción, no se
materializan en la cuenta de resultados hasta
la entrega del edificio (según el nuevo plan de contabilidad, ya que desde
ese momento desaparece el riesgo para el promotor), mientras tanto los pagos
recibidos a cuenta, de los compradores, con anterioridad a la entrega,
permanecen en el pasivo de la empresa como un compromiso con los clientes.. En una promoción en alquiler sus ingresos
se materializan, generalmente en forma de rentas mensuales, que se cobran
desde la entrega de la vivienda y nunca, salvo casos muy especiales, con
anterioridad a entrega de la promoción..
d)
Desde
el punto de vista financiero en las
promociones en alquiler no existen cobros anticipados, ni tampoco subrogación
por los compradores de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos al
promotor, hecho que se produce en las
promociones en venta desde su entrega.
Desde
el punto de vista financiero en las
promociones en alquiler no existen cobros anticipados, ni tampoco subrogación
por los compradores de los préstamos con garantía hipotecaria concedidos al
promotor, hecho que se produce en las
promociones en venta desde su entrega.
e)
En
el momento final de la entrega de la promoción, si se ha vendido por completo la promoción en venta desaparece el
riesgo para la entidad crediticia que ha concedido el préstamo hipotecario
sl promotor, que queda sustituido por créditos a cada una de los clientes, lo
que en general, mejora, los riesgos de la entidad crediticia, mientras que en una promoción en alquiler el riesgo del crédito
al promotor persiste durante 10 , 15 o
25 años.
En
el momento final de la entrega de la promoción, si se ha vendido por completo la promoción en venta desaparece el
riesgo para la entidad crediticia que ha concedido el préstamo hipotecario
sl promotor, que queda sustituido por créditos a cada una de los clientes, lo
que en general, mejora, los riesgos de la entidad crediticia, mientras que en una promoción en alquiler el riesgo del crédito
al promotor persiste durante 10 , 15 o
25 años.
f)
En principio, existen mas
facilidades para conseguir financiar una promoción en venta que, una de
alquiler.
En principio, existen mas
facilidades para conseguir financiar una promoción en venta que, una de
alquiler.
g)
Las empresas que tienen promociones
en alquiler suelen ser de mayor tamaño y capital social que las que realizan exclusivamente
promociones en venta.
Las empresas que tienen promociones
en alquiler suelen ser de mayor tamaño y capital social que las que realizan exclusivamente
promociones en venta.
h)
Los ingresos anuales de una empresa
que tiene promociones en alquiler son mas regulares que los que solo tienen promociones
en venta.
Los ingresos anuales de una empresa
que tiene promociones en alquiler son mas regulares que los que solo tienen promociones
en venta.
i)
El riesgo ante crisis financieras es
más elevado en las empresas que tienen solo promociones en venta.
El riesgo ante crisis financieras es
más elevado en las empresas que tienen solo promociones en venta.
En una promoción en alquiler existen
dos fases muy diferenciadas:
dos fases muy diferenciadas:
A)
Fase de construcción: Se financian exclusivamente con fondos propios y con préstamos que,
generalmente, tienen garantía hipotecaria.
Fase de construcción: Se financian exclusivamente con fondos propios y con préstamos que,
generalmente, tienen garantía hipotecaria.
|
Es evidente que: Coste
total = Fondos propios + Fondos Ajenos.
Por tanto pueden haberse necesitado durante ese periodo
más fondos de uno u otro tipo para atender necesidades puntúales de tesoreria, pero al final hay que equilibrarlos devolviendo los que nos sobren, hasta cumplir la ecuación anterior. |
B)
Fase de Explotación: Que se inicia en la terminación
del edificio y consecución de los permisos necesarios para su uso y ocupación. Existe una primara etapa en donde el
edificio puede encontrarse semi lleno, hasta que se produce su ocupación,
aunque no se deria considerar un 100% sostenido en el tiempo, ya que es frecuente
periodos de desocupación parcial con nuevas renovaciones de clientes.
Fase de Explotación: Que se inicia en la terminación
del edificio y consecución de los permisos necesarios para su uso y ocupación. Existe una primara etapa en donde el
edificio puede encontrarse semi lleno, hasta que se produce su ocupación,
aunque no se deria considerar un 100% sostenido en el tiempo, ya que es frecuente
periodos de desocupación parcial con nuevas renovaciones de clientes.
En esta fase tendremos pues, una cuenta de resultados
anuales de la explotación del alquiler, que será:
anuales de la explotación del alquiler, que será:
|
Ingresos
|
|
|
Alquileres
|
|
|
Subvenciones (VPP)
|
|
|
-Costes
|
|
|
Mantenimiento
|
|
|
Administración
|
|
|
Tributos no
repercutibles |
= EBITDA
|
|
|
|
|
– Amortizaciones
|
= BAII
|
|
|
|
|
– Gastos Financieros
|
= BAI
|
|
|
|
|
– Impuesto de Sociedades
|
= BN
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Lógicamente el tratamiento de este asunto debe realizarse
por tanteos, ya que, por un lado hay que conseguir que BN sea positivo, aunque lo sea a partir de un cierto numero de años, y no desde el principio y, por otro lado hay que cuidar la tesorería, ya que esta debe ser capaz de pagar los costes de la cuenta de resultados y, además, los necesarios para amortizar el préstamo en las cuentas anuales comprometidas |
El programa informático GESTINMO resuelve con facilidad este
análisis procurando las alternativas posibles por medio de unas de la generación
automática de unas curvas que permiten elegir la alternativa mas adecuada, en
cada caso.
análisis procurando las alternativas posibles por medio de unas de la generación
automática de unas curvas que permiten elegir la alternativa mas adecuada, en
cada caso.