– Plazo mínimo de ejercicio de la opción de compra
– Precio de la renta
– Precio de la vivienda al ejercitar la opción de compra
– Si las cantidades o parte de las mismas entregadas durante el arrendamiento en concepto de renta son deducible o no del precio.
– Tipo de IVA repercutible a las rentas abonadas
En primer lugar, hay que destacar que el contrato de alquiler de una vivienda no esta sujeto a IVA; sin embargo si lo esta el alquiler con opción de compra de la misma. Hasta octubre de 2009, al tipo general del 16% (que desde el 1 de julio de 2010 pasara a ser del 18%). Y desde esa fecha en que entra en vigor lo dispuesto en la Disposición Final 3ª, de la Ley 11/2009, de 26 de octubre por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, el tipo aplicable a los arrendamientos con opción de compra de edificios destinados exclusivamente a viviendas, incluidas plazas de garaje, con un máximo de dos, y anexos, en ellos situados, que se arrienden conjuntamente con la vivienda, será del 7% (4% en los casos de viviendas de protección publica de régimen especial o de viviendas de promoción pública), tipo que se convertirá en el 8% (4% respectivamente) a partir de 1 de julio de 2010).
Luego claramente este tipo de contratos quedan sujetos a IVA, que el arrendador deberá repercutir al arrendatario en cada renta abonada. Como el arrendatario es consumidor final, este IVA soportado lo perderá, y en consecuencia estar pagando una renta superior al que alquile una vivienda sin opción de compra.
Ahora bien, que sucede en el caso de que exista un contrato de opción de compra cuando arrendatario ejercite tal opción, para el caso de que una parte de las rentas abonadas se consideren a deducir del precio de la misma. La Agencia Tributaria (AEAT) en consulta vinculante considera que en estos casos, las cantidades entregadas por renta y deducibles del precio, se consideran cantidades a cuenta, y por tanto los importes de IVA satisfechos en el pago de las mismas serán deducibles del importe total de IVA a pagar.
Veamos un ejemplo:
Supongamos un contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 1 de septiembre de 2010, en el que se establece un plazo mínimo para ejercitar la opción de 5 años con una renta mensual de 700 €. El precio de venta en el momento de ejercer la opción se establece en 300.000 €, deduciéndose del mismo el 50% de las rentas abonadas por el arrendatario.
a) Cada mes el arrendatario deberá abonar 700 + 8% IVA = 756 €/mes
b) En los cinco años habrá abonado: 60 x 756 = 45.360 € (42.000 + 3.360 de IVA)
c) El 10-09-2015 ejercita la opción de compra por la que tendrá que abonar:
300.000 – 50% s/42,000 = 279.000 € + 8% s/300.000 en concepto de IVA (suponemos que se mantienen los tipos): = 24.000 – 1.680 (la mitad del IVA soportado en el período) = 22.320 €
En la ultima versión del GESTINMO de enero de 2010, estos tipos están ya recogidos.
Hola, tengo una duda, no se si me podrían ayudar.
La consulta trata de un inmueble sobre el que se quiere firmar un alquiler con opción a compra. Dado que ha estado arrendado en los últimos 4 años, la transmisión no se trataría de una primera entrega y además el arrendador, posteriormente vendedor, es una empresa cuyo objeto social no es el arrendamiento financiero.
En alguna consulta vinculante he leído que la operación no lleva IVA, dado que al estar exenta la transmisión por tratarse de una segunda entrega por el artículo 20.22.A (la primera entrega suele ser la que efectúan los promotores) no se le aplicaría el tipo reducido del 8% del artículo 91.UNO.2.17 de la LIVA.
La citada exención no se aplica, según artículo 20.22.A.a, a operaciones realizadas por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero, y este no sería el caso, por tanto la operación seguiría exenta y en operaciones sujetas pero exentas no cabría aplicar el tipo del 8%.
¿Es eso cierto?
El alquiler con opcion de compra se considera un contrato de prestacion de servicios. Por tanto, las mensualidades correspondientes estarian sujetas a IVA, en el caso de la vivienda, del 8%
Por otra parte, la ejecucion de ese contrato; es decir, la venta de la vivienda, por tratarse de segunda transmision, estaria sujeta a TPO y no a IVA
Por tanto, entendemos que el comprador soportaria el IVA de las mensualidades de renta, pero no lo podria descontar de la operacion de compra, ya que ésta no esta sujeta a IVA.
Si el comprador fuera una persona fisica, ese IVA lo perderia pero, si fuera una sociedad con actividad economica, podria repercutirlo dentro de la operativa habitual.
Esperamos haber solventado sus dudas, comentandole que, con la informacion proporcionada, no cabe profundizar mas en el asunto. Para mayor detalle requeririamos documentacion adicional, tal como se describe en nuestro enlace de "Asesoria personalizada e Informes"