En las promociones de vivienda en régimen de alquiler protegido, el vigente Plan Estatal Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (RD 2066/2008 de 12 de diciembre), modificado por Real Decreto 1.713/2010 de 17 de diciembre, y en sus artículos 35 y 36 trata especialmente del Programa de Alojamientos Protegidos para Colectivos Especialmente Vulnerables, que se destinaran a albergar a personas con derecho a protección preferente a que se refieren las letras: a), c), d), e), f), g), j), k), l) y m) del apartado 2 del articulo 1, y que son los siguientes:
a) Unidades familiares con ingresos que no excedan de 1,5 veces el IPREM a efectos del acceso al alquiler de la vivienda, y de 2,5 veces el IPREM, a efectos del acceso a la propiedad de la vivienda.
c) Jóvenes menores de 35 años.
d) Personas mayores de 65 años.
e) Mujeres victimas de la violencia de genero
f) Victimas del terrorismo
g) Afectados por situaciones catastróficas
j) Personas dependientes con discapacidad oficialmente reconocida y familias que las tengan su cargo
k) Personas separadas o divorciadas al corriente de pago de pensiones alimenticias compensatorias en su caso
l) Personas sin hogar o procedentes de operaciones de erradicación del chabolismo
m) Otros colectivos en situación de riesgo de exclusión social determinados por las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.
Las promociones que contemplen dichos alojamientos podrán ser de iniciativa pública o privada, según disponga la legislación autonómica y podrán edificarse sobre suelo al que la ordenación urbanística cualquier uso compatible con los destinos de estos alojamientos.
a) Los alojamientos acogidos al Programa tendrán las siguientes características:
1) deberán formar parte de edificios o conjunto de edificios destinados en exclusiva y por completo a esta finalidad.
2) El numero de alojamientos por edificio estará determinado por la legislación de las CCAA
3) La superficie útil de cada apartamento no podrá superar los 15 metros cuadrados por persona con un máximo de 45 metros cuadrados. No obstante, un máximo del 25% del total de los alojamientos de cada promoción podrá tener una superficie útil de 90 metros cuadrados con el fin de poder alojar unidades familiares o grupos de personas que requieran una superficie mayor a la determinada con carácter general.
b) A efectos de financiación por el Plan, la superficie útil protegida destinada a servicios comunes o asistenciales de las personas alojadas, que deberán estar integrados en el propio edificio o conjunto de edificios no podrá exceder del 30% de la superficie útil total de los alojamientos con independencia de que la superficie real sea superior.
c) A estos efectos también podrán estar protegidas las plazas de garaje vinculadas a los alojamientos, según la normativa municipal. Su superficie útil máxima computable, así como su precio máximo de referencia por metros cuadrado de superficie útil, serán los establecidos para las de viviendas protegidas de nueva construcción, de REGIMEN ESPECIAL…
El régimen de ocupación de estos alojamientos será el arrendamiento protegido al plazo que establezcan las CCAA,. o cualquier otro que autoricen las CCAA, y deberán permanecer con este uso de alojamientos, durante todo el plazo que dure la protección publica.
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A estos efectos de duración del régimen de protección, podemos señalar lo dispuesto en el Articulo 6.- Duración del régimen legal de protección de viviendas y alojamientos.- Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan deberán estar sujetos a un régimen de protección publica que excluya la descalificación voluntaria, incluso en el supuesto de subasta y adjudicación de las viviendas por ejecución judicial del préstamo, de la siguiente duración: a) Permanente mientras subsista el régimen del suelo, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en suelo dotacional público, y, en todo caso en un plazo no inferior a 30 años. b) De 30 años al menos, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en otros suelos.
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Las rentas máximas serán las de la vivienda protegida de REGIMEN ESPECIAL para arrendamiento a 25 años podrá imputarse a efectos de rentas la superficie adicional a que se refiere el articulo 35.3.d), cuyo precio máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil será el del régimen correspondiente (nueva redacción según el RD 1713/2010).
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A estos efectos de determinación de precios máximos de referencia y rentas iniciales máximas el RD2066/2008, dispone, para el REGIMEN ESPECIAL, lo siguiente: Articulo 9.- El MBE = 758 euros/m2 útil (vigente para 2011; en todo el territorio nacional excepto en País Vasco y Navarra, que tienen su propio modelo de calculo y en Canarias, que es un 10% mayor) Articulo 22.a).- El precio máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil computable será de 1,5 veces el MBE, incrementado en el porcentaje que corresponda si la promocion se haya ubicada en un municipio calificado como ATPMS, cuyos coeficientes de incremento máximo será: Grupo A …………………………… 1,60 Grupo B …………………………….1,30 Grupo C …………………………….1,15 Artículo 24.- La renta inicial máxima anual para arrendamientos a 25 años será el 4,50% del precio máximo de referencia. |
La prestación de los servicios comunes o asistenciales que las CCAA establezcan para los ocupantes de los alojamientos, podrá suponer un incremento de la renta hasta el máximo correspondiente a la vivienda protegida para arrendamiento a 25 años de REGIMEN CONCERTADO.
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A estos efectos de determinación de precios máximos de referencia y rentas iniciales máximas el RD2066/2008, dispone, para el REGIMEN CONCERTADO, lo siguiente: Articulo 22.c).- El precio máximo de referencia por metro cuadrado de superficie útil computable será de 1,8 veces el MBE, incrementado en el porcentaje que corresponda si se trata de un ATPMS, cuyos coeficientes de incremento máximo será: Grupo A …………………………… 2,20 Grupo B …………………………….1,60 Grupo C …………………………….1,30 Artículo 24.- La renta inicial máxima anual para arrendamientos a 25 años será el 4,50% del precio máximo de referencia. |
EJEMPLO DE APLICACIÓN.- Supongamos una promoción de 80 alojamientos protegidos, cada uno de 15 metros cuadrados útiles, destinados a residencia de mayores de 65 años, ubicados en un solo edificio de este uso exclusivo, que tiene además, una superficie útil dedicada a servicios comunitarios y asistenciales de 400 metros cuadrados.
Se pide, en el supuesto de una ubicación clasificada por el Ministerio de Fomento como Ámbito Territorial de Precio máximo Superior del grupo A, y que la Comunidad Autónoma aplica los coeficientes máximos estatales para el calculo de los precios máximos de referencia y rentas iniciales máximas, calcular la renta mensual a pagar por cada persona de este colectivo acogida a dicha promoción, así como el margen máximo de que dispone el promotor de la misma para cargar costes por servicio comunitarios prestados.
SOLUCION:
– Precio máximo de referencia: 758 x 1,5 x 1,6 = 1.819,20 euros/m2 útil
– Superficie computable por alojamiento = 15 m2 (igual al valor máximo legal)
– Superficie útil máxima adicional por servicios comunitarios= 30% s/ 15 = 4,5 m2 por alojamiento (en total la superficie adicional es de 4,5 x 80 = 360 m2 < 400 m2 que es la real)
– Superficie computable total (15 + 4,5) x 80 = 1.560 m2utiles
– Renta Inicial Anual Total máxima = 1.560 x 1.819,20 x 4,5% = 127,707,84 euros
– Renta mensual por alojamiento =
127.707,84/(80 x 12) = 133 euros/mes/alojamiento
– Margen por cobro de servicios comunitarios:
(15,9 x 758 x 1,8 x 2,2 x 4,5%)/12 – 133 = 45,97 euros/mes/alojamiento
El programa de Análisis de Viabilidad, GESTINMO, ya incorpora estos cambios en su ultima versión 10.3, desde finales del pasado mes de Enero