El capital garantizado de un préstamo hipotecario inmobiliario. Importancia y efectos

Así mismo, otras de las cláusulas de la escritura de préstamo hará referencia al importe total que se garantiza con la hipoteca constituida sobre el inmueble, en caso de tener que acudir a la subasta pública judicial del mismo Es evidente que cuando se produce este evento, se habrán producido unos impagos por parte del prestatario, que se corresponderán con una cuenta de deuda que la entidad de crédito le reclama, compuesta por:

– Importe del nominal del préstamo pendiente de pago en esa fecha
– Intereses corrientes no abonados
– Intereses de demora que tampoco ha abonado el cliente
– Gastos legales que a la entidad de crédito le ha supuesto la subasta (notificaciones, abogados, procuradores, juzgado, etc.)

Esa será pues, la cantidad que la entidad de crédito reclama a su cliente y que pretende recuperar precisamente con el dinero que pueda obtener con la subasta judicial del inmueble.

Resuelta la subasta puede suceder:

a) Que el importe obtenido sea mayor que la deuda reclamada por la entidad de crédito, en cuyo caso, el sobrante se entregara al cliente (que habrá perdido la propiedad del inmueble subastado)

b) Que con el importe obtenido no se haya podido cubrir la deuda pendiente, en cuyo caso, el CLIENTE ADEMAS DE PEDERE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE SUBASTADO, LE SEGUIRA DEBIENDO A LA ENTIDAD DE CREDITO LA DIFERENCIA NO CUBIERTA CON LA SUBASTA (ya que de las deudas se responde según el Código Civil con todos los bienes presentes y futuros), y en consecuencia la entidad de crédito le podrá seguir reclamando por vía civil ese importe.

Ahora bien, es evidente que al tratarse de una deuda acumulable en el tiempo, ya que desde que se producen los impagos, los intereses siguen corriendo, y en este caso, serán los de demora, mucho mas altos que los corrientes estipulados, parece lógico pensar que exista algún tope a dicha reclamación.

Efectivamente, para reclamar los intereses vencidos y no pagados, dicho tope existe, ya que el articulo 114 de la Ley Hipotecaria establece a estos efectos, que solo se podrán asegurase los intereses de los DOS ULTIMOS AÑOS TRANSCURRIDOS Y A LA PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD CORRIENTE y en ningún caso esta garantía podrá superar un máximo de CINCO AÑOS.

Fiscalmente se entiende que, si no existe claúsula alguna que fije el capital garantizado en la escritura (lo cual no es corriente que se produzca) a estos efectos fiscales se calculara un plazo mínimo de TRES AÑOS de intereses.

Luego las entidades de crédito, de acuerdo con esta limitación legal establecen el periodo de intereses garantizados, que lógicamente estará entre 3 y 5 años. Ahora bien, al existir dos tipos de intereses (los corrientes y los de demora), la jurisprudencia entiende que deben citarse explícitamente que tipo de intereses son los que quedan garantizados de forma efectiva, y en consecuencia establecen cláusulas de garantía mixtas, que sin sobrepasar el plazo máximo legal, logren el objetivo perseguido. Así por ejemplo hacen constar, por ejemplo: que la garantía se extenderá a tres años de interés corriente y dos de demora.

Por otra parte, como los gastos y costas judiciales también deben quedar garantizados, sin que exista limitación legal, salvo la justificación de los mismos, la cláusula suele extenderse también a estos, estableciéndose previamente en la escritura de constitución del préstamo hipotecario, en un porcentaje de COSTAS Y GASTOS JUDICIALES, de entre el 20% – 25% del nominal del préstamo.

Con ello queda configurado el concepto de CAPITAL GARANTIZADO, a hacer constar en una escritura de constitución de préstamo hipotecario, como suma de:

– NOMINAL DEL PRESTAMO HIPOTECARIO
– X AÑOS DE INTERES PACTADO EN EL PREESTAMO
– (5 – X) AÑOS DE INTERES DE DEMORA PACTADO
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CAPITAL GARANTIZADO

La pregunta de porque es importante tiene dos vertientes: la jurídica, para la entidad de crédito, porque le sirve para delimitar la deuda pendiente a cobrar; mientras que para el cliente, en este caso el promotor, tiene efectos económicos importantes:

– LA LIQUIDACION DEL IMPUESTO DE AJD QUE GRAVA LA CONSTITUCION DEL PRESTAMO HIPOTECARIO GIRA SOBRE EL CAPITAL GARANTIZADO.

– LOS HONORAIOS DE NOTARIOS Y REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD GIRAN SOBRE EL CAPITAL GARANTIZADO

Como idea de su importe, respecto al nominal de un préstamo hipotecario, aplicándolo a 3 años al tipo corriente del 3% y 2 años al tipo de interés de demora de 15%, tendremos:

NOMINAL …………………………………….. 100
3 AÑOS AL 3% ………………………. ….……. 9
2 AÑOS AL 15% ……………………… … ….. 30

25% COSTAS Y GASTOS JUDICIALES …… 25
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CAPITAL GARANTIZADO ………………….. 164

Se puede negociar con la entidad de crédito la cláusula, evidentemente no existe nada que lo impida, pero es difícil, ya que por lo general son reglas de aplicación de tipo general para la entidad por las Asesoría jurídica de los servicios centrales de la misma.