En una promoción de viviendas en régimen de Cooperativa o Comunidad de propietarios, la figura que dirige, impulsa y programa es la del Gestor que, a diferencia del promotor en una promoción para venta, no aporta capital ni obtiene beneficios, sino que presta un servicio remunerado a los socios. Por ello, no asume riesgos en la operación, en principio
Sin embargo, hay casos en los que el GESTOR puede tomar la decisión de iniciar la promoción, sin tener el 100% de comuneros o cooperativistas, por lo que debe asumir las cuotas de pago correspondientes a esos comuneros a los que reemplaza.
Para evaluar económicamente el riesgo asumido con esta decisión, una alternativa de calculo que minora su cuantía es considerar que parte de los pagos que debe asumir los abona de la parte de su prestación de servicios que corresponde a las cuotas pagadas por el resto de comuneros, y como saldo neto, si es positivo, seria la cantidad que debe financiar con sus otros recursos, propios o ajenos
Veamos un EJEMPLO. – Supongamos una Comunidad de Propietarios que necesita 20 comuneros y, cuyo contrato de servicios a un GESTOR es del 10% de la inversión. El GESTOR establece que, según el programa financiero hasta el inicio de la obra pasaran 6 meses desde la firma de la adquisición del solar, y cada comunero debe afrontar un pago inicial de 1.000 para la adquisición del solar y luego 100 cada mes.
Calcular el riesgo económico del GESTOR, que esta dispuesto a no cobrara ningún honorario en ese periodo de Asunción de riesgos.
SOLUCION
Con estos datos el GESTOR se puede fácilmente calcular una Tabla que con el dinero extra que debe aportar a la comunidad de propietarios, en función del número de comuneros que falten para cubrir la totalidad de la promoción (fallos):
TABLA DE RIEGOS DEL GESTOR:
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Debe (pagos por fallos) |
Ingresos (honorarios) |
Extra (D-I) |
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1 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 1.350 |
19 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.850 |
0 |
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2 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 2.700 |
18 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.700 |
0 |
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3 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 4.050 |
17 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.550 |
1.500 |
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4 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 5.400 |
16 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.400 |
3.000 |
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5 x (1000 + 5 x 100) x 0,9 = 6.750 |
15 x (1000 + 5 x 100) X 0,10 = 2.250 |
4.500 |
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Etc. |
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Y, con estos datos tomar la decisión que proceda, en el bien entendido de que además de los recursos extras que se indican para cada caso en la ultima comuna de la tabla, debe de aguantar el coste de la gestión que debe realizar.
Si por ejemplo, no esta dispuesto a poner dinero extra en la promoción, lo mas que puede permitirse es dos fallos, es decir debe tener como mínimo 18 contratos de adhesión y con ellos formar la Comunidad de Propietarios, asumiendo el riesgo de que tiene 5 meses mas para conseguir la firma de los 2 comuneros que le faltan.
La resolución del ejemplo, solucionado de forma concreta por la “cuenta de la vieja”, nos lleva a generalizar sus resultados, ya que si llamamos:
NC = numero total de comuneros
NF = numero de fallos
P = Importe de los pagos comprometidos según el programa financiero aprobado, hasta una determinada fecha.
CG = El porcentaje de honorarios del GESTOR, sobre la inversión realizada en cada periodo
E = Cantidad extra que tiene que aportar el GESTOR
Podemos establecer que:
Cobros por ingreso de honorarios devengados en el periodo que recibe el GESTOR de los comuneros dados de alta = (NC – NF) x P x CG
Pagos comprometidos por el GESTOR en el periodo, deducido sus propios honorarios = NF x P x (1 – CG)
Luego, como: Ingresos operación + E = Pagos comprometidos
Resultara: NF x P (1- CG) = (NC – NF) x P x CG + E
Luego: (NF + NF x CG) x P = (NC + NF) x CG x P + E, de donde:
P x NF x(1+CG) = P x CG x (NC + NF) + E
E = P x ( NF + NF x CG – CG x NC – CG x NF)
De donde resulta la formula general:
E = (NF – NC x CG) x P (1)
Luego, para E = 0, NF = NC x CG que nos dará el número máximo de fallos que son admisibles para que el GESTOR no tenga que aportar nuevos fondos a la operación.
:También hemos visto, que el riesgo depende del periodo que considere aceptable el GESTOR como suficiente para captar los comuneros que le faltan.
Volviendo a la formula veamos que, en general, la cantidad comprometida en el periodo se compondrá de un desembolso inicial (PI) que debe realizar el comunero cuando se adquieren los terrenos y luego una serie de pagos periódicos (PM), generalmente mensuales, que la programación financiera de la operación considere suficientes para que la Comunidad de Propietarios tenga los fondos suficientes para realizar los pagos siguientes (proyectos, licencia, primeras certificaciones de obra, etc.), que estén previstos realizar en dicho periodo.
O sea que, si consideramos n periodos, P será de la forma:
P = PI + n PM, con lo cual, sustituyendo en la formula anterior, tendremos:
n = (E / (NF-NC x CG) ) – PI) / PM (2)
Que nos daría el numero de periodos maximos que puede aguantar el GESTOR, conocido el pago inicial y mensual comprometido, y supuesto una cantidad máxima extra que el GESTOR esta dispuesto a invertir adicionalmente como riesgo asumido, sin cobrar ningún ingreso por honorarios en el periodo considerado.
Un caso muy singular, en la Asunción de este tipo de riesgos de desvio económico del presupuesto, se produce en el caso de que el GESTOR pretendiera realzar una Comunidad de Propietarios para la construcción de Viviendas de Protección Publica, que como veremos en el epígrafe 1.5.2, tienen limitado el precio máximo de adjudicación.
¿Qué sucede, si por ejemplo, el coste real de la promoción, como consecuencias de deficiencias en el proyecto de ejecución, obliga al contratista a ejecutar unidades de obra no previstas en el proyecto, lo que supone aumentos no previstos del coste?.
La respuesta es sencilla: se mantendría la adjudicación a los comuneros, por la cifra máxima legal, que seria la que figura en la escritura publica correspondiente, y los comuneros tendrían que abonar las diferencias al contratista.
En el caso expuesto el GESTOR no tendría que asumir responsabilidad alguna, pero hay que tener cuidado en estos casos, porque podría derivarse una responsabilidad si se demostrara que se tratara de una gestión ilegal, no propia de un buen administrador o desleal para la Comunidad de Propietarios
El programa Gestinmo realiza un calculo detallado de los riesgos para el gestor a la hora de especificar el programa de desembolsos del cooperativista y los pagos iniciales previos al comienzo de las obras