En una promoción de viviendas en régimen de Cooperativa o Comunidad de propietarios, la figura que dirige, impulsa y programa es el Gestor, ligado a los socios a través de un contrato de prestación de servicios. Podemos distinguir dos tipos de responsabilidades que debe asumir el GESTOR:
RESPONSABILIDADES LEGALES.
Entre las únicas responsabilidades que debe asumir el GESTOR, derivadas directamente de la ley están las siguientes:
A) Según el art. 19.1, apartado c) de la LOE es obligación del promotor constituir un seguro de daños materiales o de caución para garantizar durante diez año (seguro decenal) el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio. El tomador del seguro será el promotor. Y, en consecuencia, añade el párrafo a) del articulo 19.2 que tendrá la consideración de tomador del seguro, el promotor. Y, en este mismo sentido el articulo 17.4, se añade que la responsabilidad del promotor establecida en esta ley, se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción actúen como tales promotores o gestor de cooperativas o comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
B) Según la Disposición Adicional Primera de la LOE, la percepción de cantidades a cuenta por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento en forma análoga lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Dicha ley y sus disposiciones complementarias, se aplicaran de viviendas con las siguientes modificaciones:
– La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas incluso las que se realicen en régimen de comunidades de propietarios y en sociedades cooperativas.
– La garantía que se establece en la citada ley se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliara en una cuenta especial prevista en la referida ley.
– La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas mas los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
– La multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo 1.0 del artículo 6 de la citada ley se impondrán por las Comunidades Autónomas, en cuantía por cada infracción de hasta el 25% de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas…
Evidentemente existe una responsabilidad legal, que aunque este innominada, oculta entre la exigencia de administrar de acuerdo a los interés colectivos que representa actuando como un buen y diligente administrador, pueden existir verdaderas situaciones en donde la responsabilidad atribuible al GESTOR, es reclamable ante los tribunales.
Un caso frecuente, al que no se le da la suficiente importancia es la propuesta por el GESTOR de una operación de construcción de Viviendas de Protección Publica en Régimen de Comunidad de Propietarios a desarrollar sobre un solar que se pretende adquirir a un precio superior al marcado en la Comunidad Autónoma en donde se ubica el solar, y que en su normativa tiene limitado dicho precio de adquisición. Pues bien, en estos casos se podría derivar una responsabilidad exigible al GESTOR, que podría ser exigible por los comuneros, dependiendo de los resultados finales de la operación…
RESPONSABILIDADES ECONOMICO FINANCIERAS
Como hemos señalado los comuneros son los verdaderos promotores inmobiliarios de la operación, y en consecuencia son estos los que asumen la total responsabilidad económica y financiera de la misma desde su inicio.
Los terrenos o en su caso, el solar, lo adquieren directamente los comuneros, y la obra de demás técnicos actuantes se contratan bajo la responsabilidad directa de los comuneros, que, en su consecuencia deben asumir las consecuencias que se deriven de aumentos de precios y/o de plazos.
La primera consecuencia es de que si el GESTOR, actúa como comunero asumiendo la cuota correspondiente de la falta de algunos de ellos, al tomar la decisión de seguir con la operación, asumen las responsabilidades de un comunero mas.
Siendo esto jurídicamente evidente, el GESTOR, como administrador de la Comunidad de Propietarios tiene el deber de actuar con la diligencia debida de un buen administrador, y en consecuencia se le podrían pedir, por parte de los comuneros, ante una actuación que no responda a estos parámetros esenciales.
Ahora bien, en la práctica, el GESTOR debe ser cuidadoso al elegir a los comuneros, puesto que es una de sus competencias, y sin que pudieran existir exigencias legales, por el buen fin de la operación, debe elegirlos con la solvencia y nivel económico reconocido para hacer frente a los pagos periódicos que debe asumir.
Es por ello, que debe tomar las precauciones debidas, solicitando informes bancarios de la solvencia económica de los futuros comuneros. Evidentemente, la seguridad, en este aspecto nunca es completa, y por eso, es muy frecuente, que para minimizar riesgos, los GESTORES de comunidades de propietarios, traten de recolectar a los futuros comuneros, de colectivos de reconocida solvencia social y económica como pueden ser: los miembros de Colegios Profesionales (médicos, farmacéuticos, ingenieros, arquitectos, etc.) o de empleados de grandes empresas (Telefónica, Bancos, Compañías Eléctricas, etc.).
En cuanto a los posibles desvíos de precios de coste estimados o de plazos comprometidos, es evidente, que si estos no están plenamente justificados, y se trata de porcentajes o de aumentos de plazo razonables, todos los comuneros lo entenderán y asumirá, pero lógicamente darán lugar a conflictos de entendimiento, que incluso pueden derivar en la quiebra de las relaciones contractuales con la correspondiente rescisión de contratos, si estos alcanzan niveles difícilmente explicables.
En la elaboración `por parte del GESTOR, de los presupuestos y plazos iniciales, hay que ser suficientemente cuidadoso y sobre todo tener los contactos necesarios entre contratistas y la capacidad de gestión ante las administraciones publicas, así como la experiencia necesaria para elaborar un presupuesto y un plazo con un cumplimiento final muy acertado, sin desviaciones significativas.
Hay que tener en cuenta que en este sector la transmisión de resultados es muy eficaz, sobre todo ahora que se amplifica fácilmente con el uso de INTERNET Y DE LAS REDES SOCIALES, cuyo uso positivo y eficaz, también debe utilizar en provecho propio el GESTOR… El prestigio del GESTOR se elabora y construye a través del cumplimiento de anteriores Comunidades de Propietarios.
Otras de las reglas que contribuyen a forjar este prestigio, es ,mantener en todo momento, no solo la solvencia técnica, sino también la moral, y que los honorarios pactados con los comuneros, sean las únicas fuentes de ingresos del GESTOR, respecto a esa promoción, sin hacer aprecio a otros posibles “cantos de sirena”. Cualquier otro camino “sinuoso” que se pretenda utilizar, además del riego de su conocimiento general, deja al GESTOR en inferioridad de condiciones para defender los interés de la Comunidad de Propietarios a quien representa.