Las promociones inmobiliarias en Régimen de Cooperativa de Viviendas deben realizarse obligatoriamente para procurar viviendas o locales, para su adjudicación exclusiva a sus socios.
Pero como excepción, la legislación estatal y autonómica permite enajenar a terceros no socios, los siguientes productos inmobiliarios:
a) los terrenos urbanizados propiedad de la cooperativa, que no sean objeto de promoción.
b) Los locales comerciales o de negocio, que se promocionen en edificios exclusivos o en las plantas bajas de los edificios de uso residencia.
c) Las plazas de garaje y/o trasteros que excedan del numero de socios adjudicatarios de las correspondientes viviendas de la promoción.
En todo caso, queda absolutamente prohibidas la venta de viviendas a terceros no socios de la cooperativa.
En general, los beneficios obtenidos por la enajenación a terceros no socios, de estos productos, obtenidos por la Cooperativa de Vivienda, se consideran, a efectos fiscales como excedentes extracooperativos, y en su consecuencia, se les aplica el tipo general del impuesto de sociedades (el vigente en 2011 es del 30%), o del tipo reducido del 25%, en caso de que la cooperativa sea considerada empresa de reducida dimensión (volumen anual de ventas no superior a 10.000.000 euros).
También será obligatorio que se doten los fondos establecidos en la ley en la forma mínima que establezca la legislación autonómica aplicable o se exija en los Estatutos Sociales de la cooperativa de Viviendas, pudiendo distinguir a estos efectos dos tipos:
a) La legislación estatal que exige la dotación mínima al FRO (Fondo de Reserva Obligatorio) del 50% de los excedentes obtenidos por la enajenación a terceros no socios, antes de la consideración del impuesto sobre sociedades.
b) La legislación autonómica, en la que nos encontramos dos variantes:
1) dotación del 100% del excedente al FRO, calculado generalmente después de la consideración del impuesto de sociedades.
2) La legislación autonómica adaptada a la ley estatal, que sigue, a este respecto, dicha legislación.