Una modalidad de negocio en el que están interesados algunos dueños de solares, consiste, precisamente, en entregar el solar al promotor, a cambio de que este se obligue a entregar una parte determinada de la obra terminada, que va a construir sobre el propio solar, y no están interesados en otro tipo de permuta.
Surge así, un modelo de negocio que esta siendo aplicado con éxito por los promotores, en base a conciliar intereses contrapuestos, como son:
Por parte del dueño del solar (CEDENTE)
· Razones de desconocimiento profesional de gestionar una promoción inmobiliaria de cierta envergadura.
· Intereses comerciales circunscritos al municipio y zona de ubicación del solar (por ejemplo si es un comerciante con negocio abierto en la localidad que tiene la intención de trasladarse a una nueva zona, donde radica el solar, situado en mejor zona comercial que el actual)
· Intereses familiares (donar a sus hijos pisos en el mismo municipio
· Intereses económicos, en coyunturas favorables, de evolución al alza de los precios de viviendas y locales terminados, con lo que la operación podría suponer para el dueño del solar no renunciar a las posibles plusvalías de estos productos a lo largo del tiempo, frente a la venta, en la que quedaría ajeno a la percepción de estas futuras plusvalías.
· Dificultades coyunturales, de encontrar comprador que pague en dinero
Por parte del promotor (CESIONARIO):
· Evitar el fuerte desembolso inicial que supone la adquisición del solar
· Disminuir el volumen de crédito necesario para financiar la operación.
· Disminuir los gastos financieros
· Dificultades coyunturales, de encontrar financiación para la adquisición del solar con pago en dinero.
· Disminución del riesgo de venta, en situaciones coyunturales desfavorables, al suponer la operación unas adjudicaciones iniciales el solar.
Algunas de estas razones expuestas son controvertidas, incluso pueden ser valoradas de forma favorable o desfavorable, según sea la coyuntura económica por la que atraviesa el sector inmobiliario, pero no cabe duda de que siempre tendrían elementos concretos dignos de un análisis profundo.
Si bien el modelo propuesto satisface a los promotores, es evidente intuir el desequilibrio contractual existente en cada parte contratante:
– El dueño del solar, entrega el bien, que queda en poder del promotor, que para que pueda ser viable la operación, necesita de su plena disposición, ya que de otro modo, si existiera alguna claúsula resolutoria, suspensiva, etc., no lo podría hipotecar, y en consecuencia la promoción se haría inviable, salvo que fuera realizada con fondos propios del promotor.
– Frente a esta entrega real del bien, que el dueño del solar realiza, el promotor solo tiene una obligación de futuro, la de entregar una parte de la obra, generalmente se estipula un plazo, que todavía debe realizar, que no existe en el momento de formalizar el acuerdo con el dueño, y que para su realización el promotor hipoteca solar y lo construido sobre el mismo a un tercero (contratista), y comercializa en plano, obligándose con unos terceros a entregar el resto de la obra.
Evidentemente, dicho desequilibrio se puede, y así se ha llevado a efecto en muchas ocasiones por la confianza del duelo del solar con el promotor.
Y el problema, desde el punto de vista jurídico se recrudece, ya que si acudimos a nuestro Código Civil, en busca de apoyo, nos encontramos con que dicho contrato no existe, y por tanto se trata de un contrato atípico, que la jurisprudencia ha tenido que lidiar en su interpretación, y al que muchos autores jurídicos le han dedicado multitud de magníficos libros, de los que seleccionamos, algunos de ellos: