Según se comento en un escrito anterior, el contrato de compraventa de Bienes Inmuebles, tiene una fiscalidad que depende de la Naturaleza del Bien Inmueble Transmitido. Concretamente estaba sujeto a IVA si se cumplían las condiciones generales expuestas, y además, según fuera la naturaleza citada podría ser una operación:
A) Sujeto y No Exenta de IVA
B) Sujeta y Exenta de IVA
C) No Sujeta a IVA
Pues, bien, en la siguiente tabla agrupamos estos tres tipos de tributación, según la naturaleza del bien inmueble transmitido, en los casos mas frecuentes:
Un caso muy frecuente de los reseñados en la Tabla es el de adquisición de terrenos que están sujetos a una reparcelación urbanística o están sometidos a un proceso de gestion urbanística por el sistema de compensación.
Se dan este tipo de supuestos cuando se pretende a adquirir un terreno, propiedad de personas físicas, sometidas a una Junta de Compensación, en las que han abonado cuotas devengados por el proceso urbanístico en cuestión. En estos casos, aunque se trate de vendedores personas físicas, la operación esta sujeta y no exenta de IVA, y en consecuencia sujeta a IVA al tipo general del 18%, siempre que la operación se realice una vez que se han dado las dos circunstancias siguientes, según doctrina reiterada en Consultas Vinculantes evacuadas por la administración tributaria::
- Que se haya iniciado efectivamente la urbanización de los terrenos afectados por el proceso urbanístico en cuestión.
- Que sus propietarios hayan abonado alguna cuota correspondiente a esa urbanización.
Es decir, no basta con que se hayan abonado cuotas de urbanización, por ejemplo por el pago de honorarios de proyectos, tasas municipales u otros gastos de la junta de urbanización, es necesario haber abonado cuota (aunque sea una y sin determinar cuantía mínima) después del inicio de las obras de urbanización. La siguiente pregunta seria: ¿Cómo podemos demostrar la efectiva iniciación de las obras de urbanización, ante la Administración Tributaria?, pues recordemos que la vigente ley del suelo cuyo texto refundido se aprueba por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, señala que se entenderá iniciadas las obras de urbanización cuando se levante acta firmada por la Dirección facultativa debidamente diligenciada por Notario..
TRIBUTACION DE LA COMPRAVENTA SEGÚN LA NATURALEZA DEL BIEN INMUEBLE TRANSMITIDO
|
CARÁCTER DE LA TRANSMISION |
CASOS |
SUJETA Y NO EXENTA DE IVA |
Transmisión de terrenos edificables no resultantes de sistemas de actuación urbanística, considerándose como tales, todo aquel que tenga la consideración de solar: Tal como se formula en la legislación urbanística Con licencia previa o simultanea a la fecha de transmisión Con edificaciones preexistentes para su derribo y construcción de nuevas edificaciones. |
|
Transmisión de terrenos no edificables en curso de urbanización no resultantes de sistemas de actuación urbanística, para lo cual: El transmítete desarrolle, por si, o promueva (por medio de otro), una actividad urbanizadora. Se hayan iniciado las operaciones materiales de transformación del terreno. |
|
|
Transmisión de terrenos resultantes de sistemas de actuación urbanística (reparcelaciones, proyectos de compensación, agrupaciones de interés urbanístico). |
|
|
Transmisión de terrenos en curso de ejecución. Iniciada pero no acabada. Promotor o constructor de la edificación |
|
|
Primeras transmisiones de edificaciones terminadas o rehabilitadas. |
|
|
Transmisiones de edificaciones terminadas sujetas y no exentas de IVA, aunque no constituyan primeras transmisiones. |
|
SUJETAS Y EXENTAS |
Transmisión de terrenos rústicos. |
|
Transmisión de terrenos no edificables. |
|
|
Aportación de terrenos a sistemas de actuación urbanística y adjudicaciones de terrenos resultantes de dichos sistemas. |
|
|
Transmisión de edificaciones terminadas sujetas y exentas de IVA . |
|
NO SUJETAS |
En general, las realizadas por quien no sea sujeto pasivo de IVA. Como supuestos especiales: Transmisiones acciones y valores no exentas (art. 108 LMV) Aportaciones de terrenos a Juntas de Compensación o similares que no impliquen transmisión d propiedad. Transmisiones forzosas en subasta publica. |