A) CONCEPTO
Normalmente el contrato de compraventa, en nuestro caso de bienes inmuebles: terreno solar o edificio para rehabilitar o demoler, viene precedido por una serie de diversa tipología de contratos preparatorios, de entre los cuales esta el contrato de señal o de arras, mediante el cual se pretende que mediante el pago de una cantidad, generalmente a cuenta del precio total estipulado para la futura compraventa, el promotor vendedor nos otorgue el derecho a adquirir el bien inmueble, en las condiciones previamente pactadas en dicho documento..
Este tipo de contratos se otorgan por un determinado plazo, transcurrido el cual, si no ejercemos el derecho a comprara se pierde la cantidad entregada o una parte estipulada de la misma, devolviéndonos el resto.
Si en el contrato de señal o de arras, no se especifica nada, y según lo dispuesto en el Código Civil, el otorgante o promitente vendedor puede desistir de efectuar la compraventa la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada, salvo que se pacte otra cantidad mayor como devolución..
Hay que tener en cuenta que las arras pueden ser:
– Penitenciales o de desistimiento, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, a través del abono de las arras por quien las ha entregado o su sustitución por quien las recibió. Para que estas arras surtan su efecto penitencial debe señalarse en el contrato expresamente, ya que si no, se suponen confirmatorias.
– Confirmatorias, son la señal de celebración del contrato en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio. Por lo tanto señalan la voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para resolver la obligación contraída. Son prueba de la existencia del contrato y en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria del artículo 1.124 del C.c, ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso del contrato.
– Penales, establecen una garantía de cumplimiento o de indemnización en caso de incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no permiten desligarse de este. Con el uso de este tipo de arras no se legitima el incumplimiento, sino que se asegura la compensación del acreedor, concediéndoles una especie de indemnización mínima, para cuya obtención no es necesario probar daños.
En resumen el contrato de señal o de arras tiene las dos características generales siguientes, que habrá que tener en cuenta en la negociación, para comprobar si sus presupuestos coinciden con los objetivos que cada parte confía en alcanzar:
A) El otorgante tiene la posibilidad de desistir del contrato, si las arras son penitenciales
B) El promitente comprador esta obligado a cumplir el contrato.
Es un contrato que, aunque se otorgue en escritura publica, no tiene acceso ni efecto alguno en el Registro de la Propiedad.
A) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE SEÑAL O DE ARRAS
Es análoga a la del contrato de compraventa, por lo que para ahorrar impuestos es conveniente celebrara el contrato de señal o de arras en forma de contrato privado.