Análisis de Sensibilidad de una Promoción Inmobiliaria
El estudio de viabilidad económica y financiera de una determinada promoción inmobiliaria, de viviendas, oficinas o de otro tipo, requiere contemplar una serie de variables que influyen en su desarrollo, tanto desde el punto de vista económico como desde el punto de vista de plazos, que evidentemente tienen una consecuencia económica en los costes de la promoción
Las mas significativas son las que a continuación se reseñarán:
– El precio de venta de los distintos productos inmobiliarios que componen el diseño de la promoción
– El coste de contrata de la construcción.
– La cuantía del préstamo hipotecario
– Los costes de honorarios técnicos
– Los costes fiscales de imposición estatal y de impuestos locales y tasas
– Los costes financieros (intereses de prestamos y avales)
– El plazo de tramitación y concesión de la licencia de obras
– El plazo de tramitación y obtención del préstamo hipotecario
– El inicio de la comercialización
– Los ritmos de ventas supuestos
– El plazo desde la finalización de la obra hasta su entrega
Evidentemente, las referidas variables influirán en los resultados de la operación, que son las magnitudes que nos llevan a tomar una decisión sobre la viabilidad de la misma, siendo las más habituales de estas variables de resultado, las siguientes:
– Rentabilidad Económica (BAII/Costes de Explotación)
– Rentabilidad Financiera (BN/Capital Social Medio)
– El Margen de Ventas (BAI/Ventas)
– El TIR de la promoción
– El Van de la operación
– El Pay Back (PB) o plazo de recuperación de la inversión
Pues bien, cabe hacerse la siguiente pregunta:
¿De entre todas las variables que inciden en la promoción inmobiliaria supuesta, existen algunas, tales que un pequeño aumento o disminución en su cuantía o en el plazo de ejecución supuesto, influyen de forma significativa, en alguna o todas de las magnitudes de rentabilidad, anteriormente mencionadas?
Estas variables serian las llamadas variables ESTRATEGICAS, y son las que deberemos considerar para la segunda fase del análisis de sensibilidad, la que llamaremos: SIMULACIONES DE ESCENARIOS.
En definitiva el análisis de sensibilidad consta de dos partes:
A) DETERMINACION DE LAS VARIABLES ESTRATEGICAS, que son las que de verdad influyen en las variables resultado que consideremos, ya que el resto de variables las podremos despreciar.
B) SIMULACION DE ESCENARIOS, que son aquellas hipótesis formadas por la combinación más desfavorable de las variables estratégicas que hemos calculado en la etapa anterior.
Es evidente que en el análisis anterior, si por ejemplo hemos determinado que una variable dos variables estratégicas son, por ejemplo: el precio de venta y el precio de construcción, en el cálculo de escenarios deberemos considerar una bajada del precio de venta junto con un aumento del precio de construcción como hipótesis más desfavorable.
También es digno de señalar que existe una diferencia esencial entre una alternativa y este análisis de sensibilidad. En el primer caso, se trata de analizar una hipótesis de trabajo, en el sentido absoluto. Por ejemplo una alternativa, que se considerara posible por razones concretas, seria que el plazo de concesión de la Licencia de Obras fuera el doble del estimado como normal. Sin embargo en el análisis de sensibilidad lo que se considera, supuesto que esta variable fuera estratégica, es la variación ligera de alguno de los parámetros, por ejemplo, del plazo estimado en un porcentaje del 5%, el 10% o el 15% mas del estimado, no por razones concretas, sino por razones que en el momento de realizar el estudio de viabilidad no fuera posible estimar, ya que lo normal es que sepamos que el Ayuntamiento tarda un determinado plazo medio, que es el que hemos supuesto.
Gestinmo contempla todo este analisis y procedimientos en su modulo InmoSensi