A la hora de acometer una operación inmobiliaria, sea de viviendas, oficinas, terciario o cualquier otro tipo, la decisión mas importante suele corresponder con la adquisición del solar, por lo que conviene contrastar su precio con la rentabilidad esperada, especialmente si se va a requerir financiación externa para adquirirlo.
Según el artículo 34.1 de la Orden, ECO/805/2003, el método residual dinámico se define comió un procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados, a diferencia del método residual estratico que utiliza valores actuales.
En el artículo 34.2 explicita que dicho método residual dinámico podrá aplicarse, entre otros, a Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
En los artículos 36 a 39 se describe el procedimiento de cálculo del método residual dinámico, en el que se seguirán los siguientes pasos:
· Se estimaran los flujos de caja (Articulo 37)
Se tomaran como flujos de caja los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover, y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación incluso los pagos por los créditos concedidos.
· Se elegirá el tipo de actualización (Articulo 38)
A estos efectos se utilizara como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta la financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.
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Se calculara sumando al tipo Libre de Riesgo (TLR), la prima de Riesgo) TA = TLR + PR (6) |
El Tipo Libre de Riesgo (TLR) será el tipo de actualización, tomando como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de las valoraciones es la Garantía Hipotecaria. Se tomara el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contado antes de la fecha de la tasación.
La Prima de Riesgo (PR) se determinara por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución así como el volumen de inversión necesaria.
En la Disposición Transitoria Única de la Orden ECO 805/1993, durante los tres primeros años, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden (9 de octubre de 2003), las primas de riesgo a que se refiere el articulo 38.3, no podrán ser inferiores a los que se establecen en la tabla siguiente o los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el ultimo párrafo de esta disposición.
PRIMAS DE RIESGO MINIMAS VIGENTE DESDE 9 DE OCTUBRE DE 2007
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TIPO DE INMUEBLE |
PRIMA DE RIESGO (1) |
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EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL: |
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Viviendas primera residencial |
8 |
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Viviendas segunda residencia |
12 |
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EDIFICIOS DE OFICINAS |
10 |
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EDIFICIOS COMERCIALES |
12 |
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EDIFICIOS INDUSTRIALES |
14 |
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PLAZAS DE APARCAMIENTO |
9 |
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HOTELES |
11 |
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RESIDENCIA DE ESTUDIANTES Y DE LA 3ª EDAD |
12 |
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OTROS |
12 |
(1) Sin financiación ni impuesto sobre la renta de sociedades
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en funcione la superficie destinada a cada uso.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá prorrogar la ampliación de los dispuesto en el primer párrafo de la presente disposición, por periodos sucesivos de un año, sin exceder de un total de tres, excepto para la finalidad b), para la que dicha prorroga podrá ser indefinida.
Por el mismo procedimiento previsto en el párrafo precedente, se podrá revisar cada dos años, las primas de riesgo contenidas en dicha tabla., tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario, y los tipos de interés de la deuda publica largo plazo, el índice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de esos organismos influya en su valor
Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
En todo caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado.
Se aplicara la formula de calculo (Articulo 39)
El valor residual del inmueble calculado por el método dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente formula:
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F = ∑ Jed/(1+ i)tj – ∑ Sk/(1+ i)tk
Siendo: – F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar – E = Importe de la suma de cobros previstos en el momento J – S = Importe de la suma de los pagos previstos en el momento K – tj = numero de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros. – tk = numero de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos – i = tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados. |