El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.
Las normas de valoración de inmuebles partían, hasta ahora, de valorar el suelo de acuerdo a su clasificación y calificación urbanística. Es decir se valora lo que dice el planeamiento aprobado, lo que conlleva, lógicamente, valorar unas expectativas de futuro inmediato.
Por el contrario el nuevo Reglamento de Valoración rompe bruscamente con esta tradición y su ámbito de aplicación se extiende a:
a) Fijación del justiprecio en las expropiaciones
b) Establecer la indemnización en los casos de equidistribución de beneficios y cargas, para aquellos propietarios a los que no les correspondan parcelas de edificación, por ser su participación inferior a la minima necesaria para ello
c) Establecer la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas.
Por tanto, solo permite valorar lo que hay, sin incluir ninguna clase de expectativas o aumentos de valor que pudiera experimentar el inmueble en el futuro. Por ello considera únicamente dos situaciones básicas del suelo dignas de valoración:
A) Suelo urbanizado, el integrado de forma legal y efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Entendiendo como tal cuando:
– las parcelas estén o no edificadas que cuenten con las dotaciones y los servicios exigidos por la legislación urbanística o puedan contar con ellas sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento, sin que puedan considerarse a estos efectos las carreteras de circunvalación o las vías de comunicación interurbanas
– Estar incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana.
B) Suelo Rural, el resto de suelos que no cumplan los requisitos para el suelo urbanizado.
Por otro lado, en cuanto a los métodos de valoración el Reglamento establece únicamente dos métodos de valoración:
- capitalización de rentas para el suelo rural
- residual estático para el suelo urbanizado
NO ADMITIENDO, por tanto, el método residual dinámico ni el método de comparación.
Con estas ideas, podemos realizar un cuadro comparativo entre la Norma ECO 805/2003, que es la que establece la forma de valorar en el mercado hipotecario y el Reglamento de la Valoración de la Ley del Suelo, cuyas diferencias significativas resumimos en el siguiente cuadro:
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ECO 805/2003 |
REGLAMENTO VALORACIONES LEY DEL SUELO |
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AMBITO DE APLICACION |
Mercado Hipotecario |
Relaciones con la Administración en expropiaciones, responsabilidad patrimonial y equidistribución de beneficios y cargas |
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FILOSOFIA |
Lo que dice el planeamiento |
Lo que hay, en su estado actual, sin expectativas de futuro |
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METODOS DE |
VALORACION |
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SUELO RURAL |
Comparación Actualización de rentas |
Actualización de rentas (capitalización) |
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SUELO URBANIZABLE (1) |
Método Residual dinámico |
No existe esta valoración |
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SUELO URBANO EDIFICADO |
Método Residual estático |
Método Residual estático |
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SUELO URBANO NO EDIFICADO |
Método residual Estático (2) |
No existe esta valoración |
(1) Este o no edificado
(2) Solo en el caso de que sea posible edificarlo en un plazo no superior al año