En esta publicación se pretende aplicar el método de valoración propuesto en el citado Reglamento a un suelo de 1.000.000 m2 que se consideren situación básica de suelo rural, a que no tiene explotación alguna pero que se encuentra cerca de núcleos relativamente poblados y centros de actividad de cierta importancia.
ENUNCIADO.- Se trata de aplicar la valoración de los terrenos de 1.000.000 m2, al caso de suelo rural de imposible explotación.
Se ha informado por estudios estadísticos de la zona publicados por la Comunidad Autónoma, que la renta mínima de la Tierra es de 2.000 Euros./ha y año, y que los habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 Km. de dichos terrenos ascienden a 100.000 habitantes y que los habitantes de otro núcleo de población situados a mas de 4 Km. y menos de 40 Km. tienen un total de 60.000 habitantes.
También es consciente de que a 5 Km. de los terrenos esta situado un gran complejo urbanizado de uso terciario, y que no existen en su entorno zonas de singular valor ambiental o paisajístico.
————————– SOLUCION ———————————————–
Aplicamos las formulas de los artículos 16 y 17 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo:
VS = U1 x U2 x U3 x (1/3 Renta Mínima Tierra)/i
U1 = factor de accesibilidad a núcleos de población = 1 + (100.000 + 60.000/3)/1.000.000 = 1,12
U2 = factor de accesibilidad a centros de actividad económica = 1,6 – 0,01 x 5 = 1,55
U3 = factor de ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico = 1,00 (no hay)
Comprobamos la limitación del factor de localización global = F1 = U1 x U2 x U3 (< 2,00) = 1,12 x 1,55 x 1,00 = 1,736
Tipo de capitalización = Rendimiento Interno Deuda Publica a plazo de entre 2 y 6 años, ultima referencia publicada por el Banco de España, correspondiente al mes de diciembre de 2011, que es: 4,459%
Luego el valor del suelo rural de imposible explotación será:
VS = 1,73 x (100 x 1/3 (2.000))/0,04459 = 2.586.529 euros
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NOTA:
Se ha estimado, a efectos de la solución de este caso, como renta mínima de la tierra, un valor que no tiene base estadística alguna, al desconocerse dicho dato
El art. 16 del Reglamento citado define la renta mínima de la tierra a partir de estudios estadísticos, de los cuales, al día de hoy, no tenemos conocimiento de que existan, siendo este un dato fundamental e imprescindible en la valoración
Si algún lector conoce esas fuentes estadísticas, rogamos lo comente para el general conocimiento de los interesados.
Si existen datos estadísticos oficiales. Hay una página web del Mº de Agricultura, que recoge los datos de rentas de la tierra a nivel autonómico. Además, casi todas las Autonomías, tienen datos estadísticos a su nivel de competencias.
Juan Jara (jjaraalar@yahoo.es)
Te agradecemos tu informacion. Estudiaremos la pagina y publicaremos lo que encontremos
Gracias por estos comentarios, que ayudan a que ampliemos nuestra vision del sector inmobiliario
no he encontrado datos de Renta de la tierra en la web del Mº de agricultura
Segun entendemos, a esta fecha no hay datos de Renta Minima de la Tierra, solo podemos encontrar en la web del Ministerio de Agricultura: Precios de la Tierra y Canones de Arrendamiento
¿Porqué multiplica la renta por 1/3?
Es la cifra y lamecanica que indica el art. 16 del Reglamento. La mente del legislador es inexcrutable …
Yo entiendo que, como se trata de casos en los que no hay una posibilidad de determinar un rendimiento real de explotacion, en ligar de valorar a cero, se "tira por lo bajo" y se piensa que lo menos a que se puede valorar es a una fraccion de lo minimo a que rente la tierra por esa zona
¿Por que 1/3 y no 1/2? Pues no lo se.