El nuevo Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre tiene
prevista su entrada en vigor en el prximo mes de Julio. En su articulo 27 se
contemplan dos casos especiales de
valoración, en las operaciones de equidistribución de beneficios y cargas,
que se originan cuando un ámbito de actuación de gestiona la ejecución del planeamiento por el sistema
de compensación o cooperación, o bien a través de un programa de actuación
urbanística que lleva a cabo el urbanizador privado, en los que hay que realizar un proyecto de reparcelación
por el cual a las fincas aportadas por
su propietarios les corresponden fincas resultado de forma proporcional a su
coeficiente de participación, incluido el Ayuntamiento, por las cesiones de
suelo que se realizan y las parcelas edificables correspondientes a su
porcentaje de cesión de aprovechamiento.
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre tiene
prevista su entrada en vigor en el prximo mes de Julio. En su articulo 27 se
contemplan dos casos especiales de
valoración, en las operaciones de equidistribución de beneficios y cargas,
que se originan cuando un ámbito de actuación de gestiona la ejecución del planeamiento por el sistema
de compensación o cooperación, o bien a través de un programa de actuación
urbanística que lleva a cabo el urbanizador privado, en los que hay que realizar un proyecto de reparcelación
por el cual a las fincas aportadas por
su propietarios les corresponden fincas resultado de forma proporcional a su
coeficiente de participación, incluido el Ayuntamiento, por las cesiones de
suelo que se realizan y las parcelas edificables correspondientes a su
porcentaje de cesión de aprovechamiento.
Pues bien este tipo
de actuaciones conllevan las siguientes situaciones:
de actuaciones conllevan las siguientes situaciones:
a)
Existe pacto,
suscrito por todos los propietarios, en
la distribución
de los aprovechamientos y las parcelas donde se ubican entre los distintos
propietarios, en cuyo caso priman los referidos acuerdos.
Existe pacto,
suscrito por todos los propietarios, en
la distribución
de los aprovechamientos y las parcelas donde se ubican entre los distintos
propietarios, en cuyo caso priman los referidos acuerdos.
1.- En
caso de no existir este acuerdo, la Administración actuante, el suelo se tasará
por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos
establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.
caso de no existir este acuerdo, la Administración actuante, el suelo se tasará
por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos
establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.
2. En
el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar
por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una
parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor
establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no
realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo
correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de
este Reglamento.
el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar
por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una
parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor
establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no
realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo
correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de
este Reglamento.
Luego en este caso se
aplican las formulas:
aplican las formulas:
VRS = (Vv/K) – VC
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del
suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.
suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro
cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado,
calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente
significativo, en euros por metro cuadrado edificable.
cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado,
calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente
significativo, en euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la
totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y
promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de
promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y
promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de
promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá
con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de
acuerdo con los siguientes criterios:
con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de
acuerdo con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un
mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a
la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica
inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores
máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del
mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a
explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a
la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica
inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores
máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del
mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a
explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la
reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología
edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
b) Podrá aumentarse hasta un
máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a
promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria
localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología
edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u
otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor
componente de gastos generales.
máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a
promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria
localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología
edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u
otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor
componente de gastos generales.
Vc = Valor de la construcción
en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado
de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el
beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la
construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las
obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado
de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el
beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la
construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las
obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
En caso de parcelas que no se
encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de
cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad
prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1
anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio
empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:
encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de
cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad
prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1
anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio
empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:
VSo =
VS – G . (1 + TLR + PR) (4.22)
VS – G . (1 + TLR + PR) (4.22)
Siendo:
VSo = Valor del suelo
descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado
no edificado, en euros.
no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización
pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.
pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en
tanto por uno.
tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto
por uno.
por uno.